【正文】 4 、唯一性路段昭示 利用市場(chǎng)空檔快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象 利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿 ,克服產(chǎn)品劣勢(shì)，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無限提升 創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)，提升產(chǎn)品價(jià)值感 營(yíng)銷引導(dǎo)，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 強(qiáng)化本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅） 龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； 發(fā)展商的 品牌號(hào)召力較弱 同類資源物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 集中強(qiáng)勢(shì)推廣，建立差異化形象 加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝和區(qū)位的借勢(shì)提升 項(xiàng)目知名度 提供完善的服務(wù)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn) 利用項(xiàng)目昭示優(yōu)越性，完善項(xiàng)目自身包裝展示，提高形象及知名度 提前蓄客 ,傳遞信息，解決客戶資源問題 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目篇 規(guī)避措施 : 1. 項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷中的概念提煉； 2. 項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場(chǎng)形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展 ； 3. 項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ) ； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購(gòu)買 ,并通過實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買信心； 5. 強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購(gòu)本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué) ,使其成功運(yùn)作 ,增加教育配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目 SWOT分析之應(yīng)對(duì)策略 案例十四 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì) 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 案例十五 （住宅） SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢(shì) ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ?中心稀有熱點(diǎn)，持續(xù)需求動(dòng)力 ?07上半年市心樓價(jià)跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價(jià)位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機(jī)會(huì) ?走差異化路線，從市場(chǎng)空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對(duì)外圍產(chǎn)品的營(yíng)造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，突破現(xiàn)有價(jià)格體系。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ?價(jià)格提升壓力較大 ?地價(jià)及拆遷問題，存在潛在不可測(cè)開發(fā)成本的增加 ?差異化營(yíng)銷，全面拔高形象，以運(yùn)營(yíng)者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場(chǎng) ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場(chǎng)難點(diǎn)： 市場(chǎng)有待完善，同級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)價(jià)格的超越與突破。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來的機(jī)會(huì)。 案例十六 60 本項(xiàng)目定位酒店式公寓 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 1. 項(xiàng)目所在地有濃厚的涉外氛圍 2. 大量酒店的商務(wù)客戶 3. 高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標(biāo)桿效應(yīng) 4. 景觀資源優(yōu)越，配套齊全 1. 項(xiàng)目體量小 2. 不在核心商務(wù)區(qū)內(nèi) 3. 樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造 機(jī)會(huì) 威脅 1. 高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)的租金高 2. 高檔酒店式公寓供應(yīng)量少在市場(chǎng)上供不應(yīng)求 3. 在售的公寓依托不同的資源均實(shí)現(xiàn)了不同程度的熱銷 1. 成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應(yīng)量大增 2. 同時(shí)，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會(huì)使得高檔公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈 充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上， 定位 高檔涉外酒店式公寓 有市場(chǎng)支撐 區(qū)域發(fā)展前景遠(yuǎn)大 ? 隨著昆明城市不斷發(fā)展 ， 新機(jī)場(chǎng)建設(shè)以及周邊道路建設(shè)項(xiàng)目所在的東片區(qū)未來將成為昆明的主要居住區(qū)域 交通改善 ? 項(xiàng)目緊靠建設(shè)中的城市主干道 —— 東連接線， 是中心城區(qū)通往新機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之地 ， 交通非常方便 地勢(shì)高差 ? 項(xiàng)目擁有 25米的高差 ， 適宜打造臺(tái)地住宅 ，更易突出的空間感 。 景觀視野 ? 項(xiàng)目周邊無高大建筑物遮擋 ， 東北面有臉面山體資源 ， 景觀及視野良好 。 優(yōu)勢(shì) strength 機(jī)會(huì) Opportunities 快速發(fā)展的市場(chǎng) ? 昆明地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)大變革時(shí)代 ， 區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)品升級(jí)帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 環(huán)境改善 ? 隨著新機(jī)場(chǎng)建設(shè)和東連接線建設(shè) ， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門 ， 政府勢(shì)必將投入更多資金進(jìn)行舊城改造 ， 帶動(dòng)整體區(qū)域的環(huán)境改善 。 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域處于地產(chǎn)發(fā)展的起步階段 ， 開發(fā)項(xiàng)目不 多 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小 。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知 ? 項(xiàng)目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項(xiàng)目形象 區(qū)域配套 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ? 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。 項(xiàng)目地塊受航空線限高 ? 項(xiàng)目地塊受航空線限高影響 ， 加大了規(guī)劃的難度 ， 也不利于創(chuàng)新產(chǎn)品布局與標(biāo)志性建筑物的打造 。 劣勢(shì) Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)影響 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項(xiàng)目沖擊 。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)影響 ? 按照規(guī)劃 ， 東區(qū)主要為居住片區(qū) ， 隨著新機(jī)場(chǎng)和東連 接線建設(shè) ， 未來改造力度會(huì)加大 ， 新的項(xiàng)目會(huì)不斷推 出市場(chǎng) ， 引發(fā)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 在 項(xiàng)目 SWOT分析基礎(chǔ)上繼續(xù)研究我在市場(chǎng)中究竟扮演著什么角色。 演講完畢，謝謝觀看！