【導(dǎo)讀】Happiertimes,Theyearleadingup. Thiswillallplay

　　

【正文】 成文法）和幾年（對(duì)于 法令）全部上演。我們也會(huì)在本專(zhuān)欄關(guān)注其 進(jìn)程 ，以及對(duì)于本專(zhuān)欄的所有 話題 ，我們也期待能聆聽(tīng)到你們的觀點(diǎn)。 加州公共雇員退休基金和中介公司 由于財(cái)產(chǎn)分配力度和公共雇員退休基金的提高，許多有商業(yè)性的房地產(chǎn)投資勢(shì)頭從 2020 年到 2020 年也得到了提高。舉個(gè)例子，這有 140 億的凈收入 ， 在加 9 州公共雇員退休基金系統(tǒng)的商業(yè)性房地產(chǎn)投資中得到了升值，這全都?xì)w因于2020 年到 2020 年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)變得景氣了。不僅僅是凈收入劇烈的增長(zhǎng)，而且如同 “ 房地產(chǎn)方案審查 ” 的詳細(xì)描寫(xiě)，寫(xiě)于 2020 年 4 月 19 日，加州公共雇員退休基金商業(yè)性房地 產(chǎn)投資辦公室著， “ 新的投資與高的投資環(huán)境不成比例。 ” 在一個(gè)備忘錄中記載著對(duì)加州公共雇員退休基金的方案審查和房地產(chǎn) 的 相關(guān)問(wèn)題。董事會(huì)也記錄了大量的各種各樣的因素，這些因素明顯的與資產(chǎn)凈值在 2020 年 6月 30 日到 2020 年 6 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)值商品交易會(huì)上下降 的 %價(jià)值有關(guān)，在加州公共雇員退休基金房地產(chǎn)的文件中寫(xiě)到： （ 1）大量更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，降低了收入的回報(bào)和增加財(cái)富價(jià)值改變的方式； （ 2）依靠債務(wù)，加州公共雇員退休基金面臨超過(guò)特殊財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）大規(guī)模集中的投資，例如土地資源，皮的庫(kù)珀村，增加了特殊的潛 在市場(chǎng)和策略的方式； (4) 更加松散的計(jì)劃方針給投資者更多的空間去追求他們?cè)瓉?lái)范圍以外的投資； （ 5）轉(zhuǎn)移責(zé)任，從穩(wěn)定的中心投資到不穩(wěn)定的機(jī)會(huì)投資，當(dāng)前所持的文件超過(guò)40%是 由 這種投資組成的； （ 6）管理者的關(guān)系在數(shù)量上有了戲劇性的增長(zhǎng)，混合投資方式導(dǎo)致了更少的控制，更不健全的管理以及阻礙了工人解決問(wèn)題和清償債務(wù)的能力； （ 7）收獲時(shí)刻的產(chǎn)值超過(guò)了在 2020 年和 2020 年同等協(xié)議上規(guī)定的 270 億，一部分的產(chǎn)值是由于核心合作者意識(shí)到了市場(chǎng)成功時(shí)期的偏好所導(dǎo)致的。 有趣的是，房地產(chǎn)方案審計(jì)和 PCA 勢(shì)力都 沒(méi)有利用中介公司的強(qiáng)大影響力，一般情況下 ，擁有 不同等級(jí)的專(zhuān)業(yè)資歷，競(jìng)爭(zhēng)力，政治或內(nèi)部關(guān)系以及補(bǔ)償物的第三方顧問(wèn)毋庸置疑對(duì) 增加管理者的關(guān)系數(shù)量 ， “ 更松散的計(jì)劃方針 ” ， “ 大規(guī)模集中投資 ” 做出了貢獻(xiàn)。但是加利弗利亞洲立委會(huì)確實(shí)對(duì)潛在的危機(jī)做了記錄。在 2020 年 10 月 11 號(hào)，政府官員將其寫(xiě)進(jìn)了 1584 議會(huì)法案，其中規(guī)定了中介公司的作用和要求公開(kāi)其對(duì)政府和當(dāng)?shù)赝诵荻鲁蓡T 做 出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在一直沿用的是 1743 會(huì)議法案，它還沒(méi)有制定成法律，它將會(huì)把中介公司定義為加利弗利亞洲政治改革措施中應(yīng)運(yùn)而生的說(shuō)客。這將會(huì) 加 強(qiáng)對(duì)貢 獻(xiàn)的嚴(yán)格控制，和會(huì)妨礙對(duì)任何投資決定的偶然性賠償。后來(lái)的條款遭到了黑石集團(tuán)的強(qiáng)烈反對(duì)。這個(gè) 10 議案仍然面臨 著 交易協(xié)會(huì)的強(qiáng)烈抗議，相對(duì)于與徹底的說(shuō)客相違背的規(guī)章來(lái)說(shuō)，這并不驚奇。 以上內(nèi)容都是一個(gè)故事，由于紐約正在成為另一個(gè)深入了解這個(gè)問(wèn)題的國(guó)家， 這個(gè)故事 將會(huì)繼續(xù)展開(kāi)。但是當(dāng)接近成功這個(gè)問(wèn)題很重要時(shí)，分配和投資策略這個(gè)問(wèn)題也將會(huì)更加的嚴(yán)峻。正與 PCA 備忘錄中描寫(xiě)的一樣：加州公共雇員退休基金在過(guò)去的 28 年的經(jīng)歷表明房地產(chǎn)策略首先要關(guān)注的是在核心風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型文件中的直接投資相對(duì)與更激進(jìn)的機(jī)會(huì)投資提供了更多吸引力的風(fēng)險(xiǎn)。在 2020 年和 2020 年中， PCA 在加州公共雇員退休基金投資方案的全文中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重要的 特 點(diǎn)，就是在更多的控制下追求一個(gè)更穩(wěn)定得的策略。 難道這就意味著日益增長(zhǎng)的公共雇員退休基金也會(huì)一樣關(guān)注全球投資基金追求的集中，穩(wěn)定的財(cái)富了。也許會(huì)，在房地產(chǎn)方案審計(jì) 中，工作人員記錄著 ：在加州公共雇員退休基金的實(shí)際房地產(chǎn)投資文件中，當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值是與 10%的分配 標(biāo)相對(duì)的所用財(cái)富的 %，以及 “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂將會(huì)給投資機(jī)會(huì)帶 來(lái)壓力 ” ， 這對(duì)于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息。 美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售債券 如上文所說(shuō)，國(guó)議會(huì)正在考慮對(duì)中介公司市場(chǎng)增加另外的結(jié)構(gòu)，然而還不清楚的是其中有多少結(jié)構(gòu)能夠在法律的進(jìn)程中保留下來(lái)，美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為監(jiān)督者 ，它的監(jiān)督對(duì)象是 有價(jià)證券經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商和那些售買(mǎi)包括債券在內(nèi)的財(cái)富，房地產(chǎn)，石油，天然氣的有價(jià)證券的簽約代表，由于 “ 經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商的義務(wù) 是形成正常的投資環(huán)境 ” ，它公布了新的規(guī)章條例。 中介公司或者所謂的法令 D 或者條例 506，就是通過(guò)有價(jià)證券經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商提供的售賣(mài)，給中小型商店，包括房地產(chǎn)，石油，天然氣公司籌措資金，經(jīng)歷了一個(gè)很長(zhǎng)和有意義的歷史。在 RN 1022 的部分描寫(xiě)中，美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出價(jià)6090 億對(duì) 2020 年的市場(chǎng) 做 出了擔(dān)保。但是美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提醒他們的證券經(jīng)濟(jì)交易商，當(dāng) 出現(xiàn) 推薦的投資時(shí)候，經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商必須在確定擔(dān)保對(duì)一般的投資者和那些已被售賣(mài)的特殊投資者合適之后才能做出 “ 合理的研究 ” 。明顯的是這是 非常 普遍的，留下肥沃的土壤用 來(lái)播種。也許更多程度上是一個(gè)實(shí)踐的層面。美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提醒經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商，他們必須形成他們自己獨(dú)立的對(duì)發(fā)行人和出售物的調(diào)查研究，以及并不是簡(jiǎn)單的依靠發(fā)現(xiàn)發(fā)行者或者他們的律師提供信息，更不是依靠獨(dú)立的律師，自營(yíng)商雇傭的勤奮的員工以及 “ 聯(lián)合企業(yè)的經(jīng)理 ” ， 11 “ 節(jié)約的經(jīng)紀(jì)人 ” 等提供信息。經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商獨(dú)立的研究應(yīng)該是包含一個(gè)合理的 方案 ，至少包含以下問(wèn)題： （ 1）發(fā)行人和他的管理人員； （ 2）發(fā)行人的商業(yè)前景； （ 3）發(fā)行人獲得或擁有的財(cái)富； （ 4）權(quán)利的制定； （ 5）出售物 盈利 的預(yù)期作用。 美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也對(duì)兩 個(gè)特別關(guān)心的問(wèn)題做出了謹(jǐn)慎的記錄：（ 1）何時(shí)經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商成為發(fā)行人的伙伴；（ 2）何時(shí)是經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商而不是發(fā)行人準(zhǔn)備中介公司的備忘錄。 這也提醒了經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商去尋找?guī)椭?。?cái)政報(bào)表即使 按要求 會(huì)被會(huì)計(jì)查賬，但是包括大量的跡象表明財(cái)政報(bào)表是不準(zhǔn)確的。 經(jīng) 過(guò)管理和文件責(zé)任的幫助，美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)完成了一個(gè)包含有用清單的文本，清單中包括了特殊領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)自營(yíng)商在研究中所必須具有的東西，包括： “ 發(fā)行者和管理人員 ” ： 的 財(cái)政 報(bào) 表，尤其關(guān)注的是它們是否是可信的財(cái)政報(bào)表 。 。 。 。 “ 發(fā)行者的商業(yè)前景 ” ； ，包括危機(jī)的猜想進(jìn)行審計(jì)； ，包括壓力的作用進(jìn)行深入的審計(jì)。 “發(fā)行者的財(cái)富”； 。 （對(duì)于石油，天然氣，物理）報(bào)告。 在 美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī) 構(gòu)的文件的腳注中：警示擔(dān)保官方代表，在公告中描述的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有承擔(dān)任何官方代表介紹規(guī)章 D 給顧客所伴隨的責(zé)任。 證券交易管理委員會(huì)建議對(duì)資產(chǎn)擔(dān)保證券制度進(jìn)行修 訂 最后我們應(yīng)該關(guān)注證券交易管理委員最近發(fā)布的資產(chǎn)擔(dān)保證券制度， 33— 12 9117 和 34— 61858 提議對(duì)于 AB 法令和其他規(guī)章來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的修訂。說(shuō)它是重要的或許還是保守的陳述， ABS 提案包括大概 200 張?zhí)岚敢?guī)章，另外還有 365頁(yè)注釋?zhuān)胧┑目s版部分還有 27 頁(yè)。 當(dāng)然 ABS 涉及的基本問(wèn)題就是我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇問(wèn)題，也許沒(méi)有任何一個(gè)因素能夠產(chǎn)生讓美國(guó)和全世界資本市場(chǎng)崩潰的如此大的影響。在 ABS 提案中，證券交易管理委員列舉了重大的提議條例： 最近的財(cái)政危機(jī)說(shuō)明：在擔(dān)保市場(chǎng)中，投資者和其他合作者沒(méi)有有利的條件去完全理解 擔(dān)保中存在的潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及沒(méi)有正確和恰當(dāng)?shù)娜?duì)待擔(dān)保，財(cái)政危機(jī)使問(wèn)題得以揭露，對(duì)于我們的管理價(jià)格規(guī)范，售賣(mài)和關(guān)于資產(chǎn)擔(dān)保證券的報(bào)道，我們提出了重大的修訂，這些建議的目的是為了增加對(duì)投資者的保護(hù)和促進(jìn)更有效率的資產(chǎn)擔(dān)保證券市場(chǎng)。 最初時(shí)，擔(dān)保作為財(cái)政抵押的一種工具。自從那時(shí)起，資產(chǎn)擔(dān)保證券在美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)中起到了很重要的作用。在 2020 年底，已經(jīng)有超過(guò) 7 萬(wàn)億的代理和非代理抵押證券以及大概 萬(wàn)億的資產(chǎn)證券出現(xiàn)了。擔(dān)?；旧蠈?duì)經(jīng)濟(jì)的所有重要部分都適用，包括居住和商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，機(jī)械產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，以及商業(yè)租 賃和信用市場(chǎng)。許多問(wèn)題導(dǎo)致了財(cái)政危機(jī)，包括抵押擔(dān)保證券，許多抵押擔(dān)保證券是用來(lái)作為另一個(gè)債務(wù)的抵押，例如租賃抵押。 譯文來(lái)源于《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》