【導(dǎo)讀】Happiertimes,Theyearleadingup. Thiswillallplay

　　

【正文】 成文法）和幾年（對于 法令）全部上演。我們也會在本專欄關(guān)注其 進程 ，以及對于本專欄的所有 話題 ，我們也期待能聆聽到你們的觀點。 加州公共雇員退休基金和中介公司 由于財產(chǎn)分配力度和公共雇員退休基金的提高，許多有商業(yè)性的房地產(chǎn)投資勢頭從 2020 年到 2020 年也得到了提高。舉個例子，這有 140 億的凈收入 ， 在加 9 州公共雇員退休基金系統(tǒng)的商業(yè)性房地產(chǎn)投資中得到了升值，這全都歸因于2020 年到 2020 年 房地產(chǎn) 市場變得景氣了。不僅僅是凈收入劇烈的增長，而且如同 “ 房地產(chǎn)方案審查 ” 的詳細描寫，寫于 2020 年 4 月 19 日，加州公共雇員退休基金商業(yè)性房地 產(chǎn)投資辦公室著， “ 新的投資與高的投資環(huán)境不成比例。 ” 在一個備忘錄中記載著對加州公共雇員退休基金的方案審查和房地產(chǎn) 的 相關(guān)問題。董事會也記錄了大量的各種各樣的因素，這些因素明顯的與資產(chǎn)凈值在 2020 年 6月 30 日到 2020 年 6 月 30 日的市場價值商品交易會上下降 的 %價值有關(guān)，在加州公共雇員退休基金房地產(chǎn)的文件中寫到： （ 1）大量更強的優(yōu)勢，降低了收入的回報和增加財富價值改變的方式； （ 2）依靠債務(wù)，加州公共雇員退休基金面臨超過特殊財產(chǎn)的風(fēng)險； （ 3）大規(guī)模集中的投資，例如土地資源，皮的庫珀村，增加了特殊的潛 在市場和策略的方式； (4) 更加松散的計劃方針給投資者更多的空間去追求他們原來范圍以外的投資； （ 5）轉(zhuǎn)移責(zé)任，從穩(wěn)定的中心投資到不穩(wěn)定的機會投資，當(dāng)前所持的文件超過40%是 由 這種投資組成的； （ 6）管理者的關(guān)系在數(shù)量上有了戲劇性的增長，混合投資方式導(dǎo)致了更少的控制，更不健全的管理以及阻礙了工人解決問題和清償債務(wù)的能力； （ 7）收獲時刻的產(chǎn)值超過了在 2020 年和 2020 年同等協(xié)議上規(guī)定的 270 億，一部分的產(chǎn)值是由于核心合作者意識到了市場成功時期的偏好所導(dǎo)致的。 有趣的是，房地產(chǎn)方案審計和 PCA 勢力都 沒有利用中介公司的強大影響力，一般情況下 ，擁有 不同等級的專業(yè)資歷，競爭力，政治或內(nèi)部關(guān)系以及補償物的第三方顧問毋庸置疑對 增加管理者的關(guān)系數(shù)量 ， “ 更松散的計劃方針 ” ， “ 大規(guī)模集中投資 ” 做出了貢獻。但是加利弗利亞洲立委會確實對潛在的危機做了記錄。在 2020 年 10 月 11 號，政府官員將其寫進了 1584 議會法案，其中規(guī)定了中介公司的作用和要求公開其對政府和當(dāng)?shù)赝诵荻鲁蓡T 做 出的貢獻?，F(xiàn)在一直沿用的是 1743 會議法案，它還沒有制定成法律，它將會把中介公司定義為加利弗利亞洲政治改革措施中應(yīng)運而生的說客。這將會 加 強對貢 獻的嚴格控制，和會妨礙對任何投資決定的偶然性賠償。后來的條款遭到了黑石集團的強烈反對。這個 10 議案仍然面臨 著 交易協(xié)會的強烈抗議，相對于與徹底的說客相違背的規(guī)章來說，這并不驚奇。 以上內(nèi)容都是一個故事，由于紐約正在成為另一個深入了解這個問題的國家， 這個故事 將會繼續(xù)展開。但是當(dāng)接近成功這個問題很重要時，分配和投資策略這個問題也將會更加的嚴峻。正與 PCA 備忘錄中描寫的一樣：加州公共雇員退休基金在過去的 28 年的經(jīng)歷表明房地產(chǎn)策略首先要關(guān)注的是在核心風(fēng)險類型文件中的直接投資相對與更激進的機會投資提供了更多吸引力的風(fēng)險。在 2020 年和 2020 年中， PCA 在加州公共雇員退休基金投資方案的全文中發(fā)現(xiàn)了一個重要的 特 點，就是在更多的控制下追求一個更穩(wěn)定得的策略。 難道這就意味著日益增長的公共雇員退休基金也會一樣關(guān)注全球投資基金追求的集中，穩(wěn)定的財富了。也許會，在房地產(chǎn)方案審計 中，工作人員記錄著 ：在加州公共雇員退休基金的實際房地產(chǎn)投資文件中，當(dāng)前的實際價值是與 10%的分配 標(biāo)相對的所用財富的 %，以及 “ 房地產(chǎn)市場的混亂將會給投資機會帶 來壓力 ” ， 這對于房地產(chǎn)資本市場來說是一個好消息。 美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)和銷售債券 如上文所說，國議會正在考慮對中介公司市場增加另外的結(jié)構(gòu)，然而還不清楚的是其中有多少結(jié)構(gòu)能夠在法律的進程中保留下來，美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)作為監(jiān)督者 ，它的監(jiān)督對象是 有價證券經(jīng)濟自營商和那些售買包括債券在內(nèi)的財富，房地產(chǎn)，石油，天然氣的有價證券的簽約代表，由于 “ 經(jīng)濟自營商的義務(wù) 是形成正常的投資環(huán)境 ” ，它公布了新的規(guī)章條例。 中介公司或者所謂的法令 D 或者條例 506，就是通過有價證券經(jīng)濟自營商提供的售賣，給中小型商店，包括房地產(chǎn)，石油，天然氣公司籌措資金，經(jīng)歷了一個很長和有意義的歷史。在 RN 1022 的部分描寫中，美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)出價6090 億對 2020 年的市場 做 出了擔(dān)保。但是美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)提醒他們的證券經(jīng)濟交易商，當(dāng) 出現(xiàn) 推薦的投資時候，經(jīng)濟自營商必須在確定擔(dān)保對一般的投資者和那些已被售賣的特殊投資者合適之后才能做出 “ 合理的研究 ” 。明顯的是這是 非常 普遍的，留下肥沃的土壤用 來播種。也許更多程度上是一個實踐的層面。美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)提醒經(jīng)濟自營商，他們必須形成他們自己獨立的對發(fā)行人和出售物的調(diào)查研究，以及并不是簡單的依靠發(fā)現(xiàn)發(fā)行者或者他們的律師提供信息，更不是依靠獨立的律師，自營商雇傭的勤奮的員工以及 “ 聯(lián)合企業(yè)的經(jīng)理 ” ， 11 “ 節(jié)約的經(jīng)紀人 ” 等提供信息。經(jīng)濟自營商獨立的研究應(yīng)該是包含一個合理的 方案 ，至少包含以下問題： （ 1）發(fā)行人和他的管理人員； （ 2）發(fā)行人的商業(yè)前景； （ 3）發(fā)行人獲得或擁有的財富； （ 4）權(quán)利的制定； （ 5）出售物 盈利 的預(yù)期作用。 美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)也對兩 個特別關(guān)心的問題做出了謹慎的記錄：（ 1）何時經(jīng)濟自營商成為發(fā)行人的伙伴；（ 2）何時是經(jīng)濟自營商而不是發(fā)行人準備中介公司的備忘錄。 這也提醒了經(jīng)濟自營商去尋找?guī)椭?。財政報表即?按要求 會被會計查賬，但是包括大量的跡象表明財政報表是不準確的。 經(jīng) 過管理和文件責(zé)任的幫助，美國金融業(yè)監(jiān)管機構(gòu)完成了一個包含有用清單的文本，清單中包括了特殊領(lǐng)域的經(jīng)濟自營商在研究中所必須具有的東西，包括： “ 發(fā)行者和管理人員 ” ： 的 財政 報 表，尤其關(guān)注的是它們是否是可信的財政報表 。 。 。 。 “ 發(fā)行者的商業(yè)前景 ” ； ，包括危機的猜想進行審計； ，包括壓力的作用進行深入的審計。 “發(fā)行者的財富”； 。 （對于石油，天然氣，物理）報告。 在 美國金融業(yè)監(jiān)管機 構(gòu)的文件的腳注中：警示擔(dān)保官方代表，在公告中描述的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有承擔(dān)任何官方代表介紹規(guī)章 D 給顧客所伴隨的責(zé)任。 證券交易管理委員會建議對資產(chǎn)擔(dān)保證券制度進行修 訂 最后我們應(yīng)該關(guān)注證券交易管理委員最近發(fā)布的資產(chǎn)擔(dān)保證券制度， 33— 12 9117 和 34— 61858 提議對于 AB 法令和其他規(guī)章來說是一個重大的修訂。說它是重要的或許還是保守的陳述， ABS 提案包括大概 200 張?zhí)岚敢?guī)章，另外還有 365頁注釋，措施的縮版部分還有 27 頁。 當(dāng)然 ABS 涉及的基本問題就是我們的經(jīng)濟復(fù)蘇問題，也許沒有任何一個因素能夠產(chǎn)生讓美國和全世界資本市場崩潰的如此大的影響。在 ABS 提案中，證券交易管理委員列舉了重大的提議條例： 最近的財政危機說明：在擔(dān)保市場中，投資者和其他合作者沒有有利的條件去完全理解 擔(dān)保中存在的潛在的風(fēng)險，以及沒有正確和恰當(dāng)?shù)娜Υ龘?dān)保，財政危機使問題得以揭露，對于我們的管理價格規(guī)范，售賣和關(guān)于資產(chǎn)擔(dān)保證券的報道，我們提出了重大的修訂，這些建議的目的是為了增加對投資者的保護和促進更有效率的資產(chǎn)擔(dān)保證券市場。 最初時，擔(dān)保作為財政抵押的一種工具。自從那時起，資產(chǎn)擔(dān)保證券在美國和全球經(jīng)濟中起到了很重要的作用。在 2020 年底，已經(jīng)有超過 7 萬億的代理和非代理抵押證券以及大概 萬億的資產(chǎn)證券出現(xiàn)了。擔(dān)保基本上對經(jīng)濟的所有重要部分都適用，包括居住和商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，機械產(chǎn)業(yè)，消費產(chǎn)業(yè)，以及商業(yè)租 賃和信用市場。許多問題導(dǎo)致了財政危機，包括抵押擔(dān)保證券，許多抵押擔(dān)保證券是用來作為另一個債務(wù)的抵押，例如租賃抵押。 譯文來源于《房地產(chǎn)經(jīng)濟》