【正文】 案成為區(qū)域性的示范性寫(xiě)字樓！ ? （四）入市時(shí)機(jī)建議 ? 銷(xiāo)售正式切入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，有的項(xiàng)目只需選擇一個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有的項(xiàng)目則需選擇幾個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。其中的策略性和承接性應(yīng)與項(xiàng)目相符合：包括項(xiàng)目沖擊市場(chǎng)的需要、各期推盤(pán)數(shù)量的多少、目標(biāo)客戶(hù)培育程度、項(xiàng)目工程進(jìn)度等等。本案目前處于工程封頂階段，項(xiàng)目形象包裝及銷(xiāo)售道具需要進(jìn)行設(shè)計(jì)制作，對(duì)外宣傳及客戶(hù)積累均需要一定時(shí)間，使本案能夠在低迷的市場(chǎng)中產(chǎn)生一定的知名度和影響力，便于后期的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 ? ? 本案開(kāi)盤(pán)入市時(shí)間能夠在在 2023年 910月左右為佳 。此階段留有一定的前期客戶(hù)積累時(shí)間，可以根據(jù)市場(chǎng)的變化可以進(jìn)行及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。目前來(lái)看，在開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)和政府政策扶持下，蘇州住宅類(lèi)商品房出現(xiàn)回暖，但對(duì)于商業(yè)性房產(chǎn)項(xiàng)目尚未有明確的政策扶持或打壓，因此，只有借助于傳統(tǒng)的銷(xiāo)售黃金時(shí)機(jī)，利用住宅市場(chǎng)回暖的較好心理預(yù)期來(lái)把握本案的入市時(shí)間點(diǎn)。另外，經(jīng)過(guò)九、十月份前的推廣宣傳，本案前期宣傳影響也達(dá)到一定程度，項(xiàng)目的處立面也將呈現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)入市，有利于項(xiàng)目的品牌樹(shù)立及銷(xiāo)售。綜上所述，本案開(kāi)盤(pán)時(shí)間選取在 2023年 10月份之間。 ? 第七部分 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議 ? （一）價(jià)格制定策略 ? 價(jià)格策略是較為重要的營(yíng)銷(xiāo)手段，也是刺激客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要因素之一。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在售價(jià)上存在對(duì)抗性，為了保證順利銷(xiāo)售，同時(shí)保證開(kāi)發(fā)商能得到利潤(rùn)，利用價(jià)格在區(qū)域房地產(chǎn)先建立起價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以產(chǎn)品品質(zhì)等方面的優(yōu)勢(shì)使客戶(hù)認(rèn)同本案并發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，完成整個(gè)價(jià)格策略的操作。 ? 本案的定價(jià)原則如下： ? （ 1）現(xiàn)房銷(xiāo)售、總體價(jià)格策略略高于市場(chǎng)； ? （ 2）定價(jià)方針以市場(chǎng)定價(jià)為主，成本導(dǎo)向?yàn)檩o。 ? 具體價(jià)格操作方式如下： ? 前期模糊報(bào)價(jià)： 在銷(xiāo)售前只報(bào)出大致均價(jià)，試探客戶(hù)反應(yīng)。根據(jù)最佳銷(xiāo)售報(bào)價(jià)經(jīng)驗(yàn)，只有在正式開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月左右確定最終銷(xiāo)售價(jià)格才是最合適 ? 的價(jià)格制定方法。 ? 促銷(xiāo)價(jià)格拉攏： 開(kāi)盤(pán)前以?xún)?nèi)部客戶(hù)名義給予優(yōu)惠，加強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)預(yù)期；開(kāi)盤(pán)給予定量?jī)?yōu)惠，促其下定簽約；購(gòu)買(mǎi)后采用以老帶新手段，搭建口碑 ? 相傳購(gòu)買(mǎi)的方式；其他活動(dòng)性促銷(xiāo)吸引客戶(hù)等等。 ? 價(jià)格組成策略： 總體分為開(kāi)盤(pán)前預(yù)約優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)，活動(dòng)性促銷(xiāo)價(jià)等一系列的價(jià)格策略。 ? 價(jià)格表制定方法 ? 以均價(jià)為基礎(chǔ)，制定整體一戶(hù)一價(jià) ? 一期價(jià)格表制定，達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，將開(kāi)盤(pán)前的優(yōu)惠策略包含在內(nèi)，保證開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤(rùn)。 ? 促銷(xiāo)房型價(jià)格制定：即開(kāi)盤(pán)廣告價(jià)，選擇位置相對(duì)較差樓層低的一兩套寫(xiě)字樓，制定一期推盤(pán)的最低價(jià)格，吸引客戶(hù)的關(guān)注。 ? ? （二）定位方案 ? 寫(xiě)字樓部分 原則： ? 以中小面積為主 ? 便于控制總價(jià) ? 提高銷(xiāo)售單價(jià) ? 便于自由分割 ? 不防礙柱網(wǎng)結(jié)構(gòu) ? 實(shí)現(xiàn)快速去化 ? 寫(xiě)字樓： ? 主力面積： 105～ 130㎡ ? 說(shuō)明： ? 以小面積為主，有利于提高單價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速去化，即使有客戶(hù)想買(mǎi)大面積，可買(mǎi)多套房源，操作相對(duì)比較靈活。 ? （三）價(jià)格定位 ? 【 市場(chǎng)比較 】 ? 說(shuō)明：此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的位置、環(huán)境、產(chǎn)品等各因素的情況，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對(duì)比。我們根據(jù)其具體情況，結(jié)合這些個(gè)案所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目自身的價(jià)格進(jìn)行初步的評(píng)估。 ? （一）可比實(shí)例的選擇： ? 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況及其自身的特點(diǎn)，我們選擇以下樓盤(pán)作為項(xiàng)目的可比實(shí)例： ? 印象 19(a)、嘉寶廣場(chǎng) (b)、東吳商業(yè)大廈（ c）、蜜蜂城 (d) （二）定價(jià)的基本原則： 結(jié)合市場(chǎng)需求及瑞聯(lián)行代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： 在影響因素中 ， 位置 、產(chǎn)品 、 交通 是最主要的3方面 。 （三）具體的影響因素與所占比重 位置 21 區(qū)域認(rèn)同度 13 升值潛力 8 環(huán)境 13 購(gòu)物環(huán)境 6 小區(qū)環(huán)境 4 自然景觀 3 交通 20 通達(dá)程度 13 公交網(wǎng)絡(luò) 7 產(chǎn)品 20 建筑風(fēng)格 4 景觀規(guī)劃 4 得房率 5 戶(hù)型設(shè)計(jì) 5 車(chē)位 2 配套 12 學(xué)校、幼兒園 6 菜場(chǎng)、商場(chǎng) 4 醫(yī)院、銀行 2 品牌 5 開(kāi)發(fā)商信譽(yù)度 2 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 3 規(guī)模 9 面積 5 社會(huì)影響力 4 合 計(jì) 100 ? （四）各樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析： ? 說(shuō)明：根據(jù)專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，項(xiàng)目的比較樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響所占的權(quán)重比例如下： ? 同質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)： 40%50% ? 異質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)： 30%40% ? 同質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)： 10%15% ? 異質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)： 5%10% 項(xiàng)目名稱(chēng) 本案 印象 19(a) 嘉寶廣場(chǎng)(b) 東吳商業(yè)大廈（ c） 蜜蜂城 (d) 權(quán)重因素 均價(jià)（元 /平方米） Px Pa=8700 Pb=8000 Pc=8000 Pd=5500 位置 21 15 19 18 19 15 環(huán)境 13 7 10 9 11 8 交通 20 12 17 16 17 12 產(chǎn)品 20 17 16 16 17 17 配套 12 8 9 8 9 8 品牌 5 3 4 4 3 3 規(guī)模 9 5 5 5 6 7 合 計(jì) Q總 =100 Qa=67 Qa=80 Qb=76 Qc=82 Qd=70 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各影響因素的具體得分情況如下表： 各樓盤(pán)定價(jià)影響因素之權(quán)重分析表： 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定： 參考均價(jià)說(shuō)明： 各案均價(jià)按照目前銷(xiāo)售或?qū)ν夤_(kāi)價(jià)格取得 以上均為按建筑面積計(jì)的均價(jià) 修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’ Pi’ =（ Qx/Qi） Pi 注： Pi為按揭均價(jià) Pa’ =（ Qx/Qa） Pa =（ 67/80） 8700=7286（元 /平方米） Pb’ =（ Qx/Qb） Pb =（ 67/76） 8000=7052（元 /平方米） Pc’ =（ Qx/Qc） Pc =（ 67/82） 8000=6536（元 /平方米） Pd’ =（ Qx/Qd） Pd =（ 67/70） 5500=5264（元 /平方米） 由上面各樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出 ,設(shè)各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi，則： 印象 19(a)： Wa=40% 嘉 寶廣場(chǎng) (b): Wb=35% 東吳 商業(yè)大廈 （ c） : Wc=15% 蜜蜂 城 (d): Wd=10% 由 Px=∑PiWi，得： Px=（ Pa’ Wa+ Pb’ Wb+ Pc’ Wc+ Pd’ Wd） /（ Wa+Wb+Wc+Wd） =（ 7286 40%+7052 35%+6536 15%+5264 10%） /（ 20%+40%+10%+30%） =（ 2914+2468+980+526） /100% =6888元 /平方米 ? 根據(jù)以上的市場(chǎng)比較法，本案的售價(jià)可暫定為： ? ? 寫(xiě)字樓： 約 7500元 /平方米（整體均價(jià)） ? ? 商業(yè)： 約 9000元 /平方米（整體均價(jià)） ? 其中： 1F： 12023~13000元 /平方米 ? 2F： 8000~8500元 /平方米 ? 3F： 5000~5500元 /平方米 ? ? 說(shuō)明：以上價(jià)格為整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售完成的全盤(pán)均價(jià) ,在開(kāi)盤(pán)方式上建議采用 ”一房一價(jià) ”的方式，并保留銷(xiāo)售周期內(nèi)的一定漲幅空間，高品質(zhì)的寫(xiě)字樓以吸引高端客戶(hù)為銷(xiāo)售原則。開(kāi)盤(pán)時(shí)的入市價(jià)格將視工程進(jìn)度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及本項(xiàng)目的客戶(hù)積累情況最后確定。 （五）銷(xiāo)售周期計(jì)劃： ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 22:38:1522:38:1522:382/25/2023 10:38:15 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :38:1522:38Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 22:38:1522:38:1522:38Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :38:1522:38:15February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 38分 15秒 22:38: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 10時(shí) 38分 :38February 25, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 38分 15秒 22:38:1525 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 10時(shí) 38分 15秒 下午 10時(shí) 38分 22:38: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 22:38:1522:38:1522:382/25/2023 10:38:15 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :38:1522:38Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 22:38:1522:38:1522:38Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :38:1522:38:15February 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 38分 15秒 22:38: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 下午 10時(shí) 38分 :38February 25, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 38分 15秒 22:38:1525 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 10時(shí) 38分 15秒 下午 10時(shí) 38分 22:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 22:38:1522:38:1522:382/25/2023 10:38:15 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :38:1522:38Feb2325Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 22:38:1522:38:1522:38Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :38:1522:38:15February 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 38分 15秒 22:38: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 下午 10時(shí) 38分 :38February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 38分 15秒 22:38:1525 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 10時(shí) 38分 15秒 下午 10時(shí) 38分 22:38: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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