【正文】 間合計： 390間 (套 ) 一般客房：標間： 230間；單間： 50間；多人間： 20間 豪華客房：標間： 90間；單間： 30間 套房：一般 20個；豪華： 10個 房間面積建議： 標間、單間： 20㎡ ；套房： 35㎡ ；多人間： 30㎡ ，均不含公攤、衛(wèi)生間面積；其它參照 4星級酒店標準 83 酒店效果圖 參考 外觀效果 大廳效果 84 酒店效果圖 參考 客房裝飾圖 會議室 會所 茶樓 餐廳 其它參考圖 85 戶型面積建議 從龍泉驛區(qū)目前與本案類型相類似的寫字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項目的寫字樓產(chǎn)品戶型控制在 50120㎡ 。對戶型面積進行如上設(shè)置，一是考慮到龍泉區(qū)域特征，會考慮購買或者租賃的企業(yè)，多為中、小型企業(yè)。二是控制總價，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道。 寫字間共約： 312間 (套 ) 寫字樓業(yè)態(tài)定位 參考 業(yè)態(tài)同商業(yè)部分，與商業(yè)部分合為一體 寫字樓大廳，銀行，旅行社，郵局，綜合服務(wù)中心 辦公大樓，面積 50150㎡ ；每層約 13間 (套 ) 86 寫字樓效果圖 參考 外觀參考圖 大廳參考圖 87 項目整體外觀效果圖 參考 酒店 +寫字樓 +商業(yè)，總體參考圖 88 項目推廣建議 第八部分 89 對項目營銷統(tǒng)籌規(guī)劃建議 ※ 推案策略：根據(jù)工程進度，對各類產(chǎn)品進行營銷上的時間先后順序設(shè)定，從全局角度進行統(tǒng)籌，使各類產(chǎn)品得到價值最大體現(xiàn)。 ※ 招商策略：在項目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作“帶租約銷售”模式，并可為項目銷售提供助力。 ※ 推廣策略：如何將信息以最小的代價、最精確的形式傳遞到目標客戶手中。 ※ 銷售策略：如何克服項目劣勢，站在客戶的角度為其實現(xiàn)需求，從而實現(xiàn)雙贏。 ※ 經(jīng)營策略：如何實現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長。 90 第三步 第二步 第一步 項目價值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、 商業(yè)營銷團隊、品牌酒店管理團隊確定等 前期推廣階段：市場預(yù)熱、客戶積累、招商積累、區(qū)段推廣、形象推廣 正式開始銷售：利用積累的客戶創(chuàng)造熱銷開局，通過 “ 點對點 ” 方式進行客戶鎖定 以星級酒店為核心進行產(chǎn)品價值方面的推廣，推廣項目獨特賣點 2023年 9月 第四步 對酒店、商業(yè)、寫字樓進行可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定商業(yè)經(jīng)營 第五步 項目全程運營階段表 91 項目階段定義： 項目前期階段特點： ※ 產(chǎn)品調(diào)整： 市場是動態(tài)的，通過項目前期階段對市場特性、客戶需求的定位，對產(chǎn)品進 行相應(yīng)的調(diào)整，使其抗風(fēng)險能力更強、更具競爭力。 ※ 蓄勢推廣： 利用政府城西規(guī)劃資料進行區(qū)塊炒作，化解客戶心中的負面印象。 ※ 團隊確立： 包括商業(yè)營銷、酒店管理經(jīng)營團隊。 ※ 客戶積累： 為項目的經(jīng)營、銷售、租賃積累客戶。 92 前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng) ※ 針對本項目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標客戶角度出發(fā)，安排每個營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)。 ※ 利用長期積累的商業(yè)資源，可為開發(fā)商提供品牌酒店經(jīng)營管理企業(yè)資料，塑造項目商業(yè)價值。 ※ 全程介入招商運營與銷售，實現(xiàn)全盤操控。 93 前期推廣策略 2：點對點客戶積累 ※ 收集以成都市以東地區(qū)為主的各行業(yè)企業(yè)名單，并和企業(yè)主建立了良好的信息交流關(guān)系。 ※ 憑借商業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，可實現(xiàn)本案信息向目標客戶群的低成本精確傳遞。 ※ 此數(shù)據(jù)庫可為項目銷售提供高度切合的目標客戶，也可為項目招商提供大量 意向商家，并可為酒店的經(jīng)營提供客戶來源。通過信息聯(lián)通，實現(xiàn)多方共贏 的穩(wěn)定發(fā)展。 94 前期推廣策略 3：小眾傳播 ※ 在建立客戶數(shù)據(jù)庫后，由于掌握客戶具體的信息，可制作與以追求 “廣度”為特征的大眾傳媒不同的“低成本窄告”。 ※ 投資雜志： 按照進度，設(shè)置不同主題，以固定期刊形式郵寄給目標客戶。 ※ 宣傳單頁： 配合工程、招商進度，時效性、主題性強。 ※ 短信信息。 95 前提推廣策略 4：大眾傳播造勢 ※ 將大眾傳媒主要作用由信息告知轉(zhuǎn)化為造勢，建立項目社會知名 度。利用大眾媒體的公信力，推出系列軟文，炒作政府西城規(guī)劃。 ※ 本案的酒店、寫字樓、商業(yè)部分存在需要一定時間運營的現(xiàn)實，大眾媒體 的信息傳播面廣，可拓展消費客戶面，為銷售建立客戶基礎(chǔ)。 96 前期推廣策略 5：定點看板 ※ 在項目工地所在地圍墻、工地對面及目標客戶集中區(qū)域推出看板廣告，此種形式具有時間上的持續(xù)性告知特征。 97 項目招商與銷售 第九部分 — 項目招商及銷售階段控制 項目招商、銷售結(jié)點 招商準備期 招商啟動、認購開始 開盤銷售 /強勢招商 租售收尾，開業(yè)籌備 — — 2023. 3— 3月前完成 30%的招商 6月 18日前完成60%的招商， 30%的銷售 開業(yè)前完成 80%的招商， 90%的銷售 強勢銷售 — 2月底之前完成 80%的銷售 項目結(jié)點由于缺乏明確的開發(fā)進度計劃依據(jù)，未來將結(jié)合工程進度做具體調(diào)整。 …… Lists 1 招商準備期工作內(nèi)容 ? 招商宣傳物料準備 樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。 手提袋制作、招商海報、禮品準備。 ? 現(xiàn)場包裝 完善各類法律文件。 售樓處包裝。 招商銷售團隊組建及培訓(xùn)等現(xiàn)場準備工作。 產(chǎn)品發(fā)布會活動準備。 ? 第三方資源整合（重中之重） 成都市政府、龍泉區(qū)政府、成都經(jīng)濟技術(shù)科技工業(yè)園等主管部門，獲得政府、協(xié)會支持。 主流媒體（四川日報、成都商報）、居周刊、交易網(wǎng)站（阿里巴巴）等資源立 體全方位整合利用。 …… Lists 2 招商啟動、認購開始階段工作內(nèi)容 ? 內(nèi)部認購開始 收內(nèi)部認購定金 登記認購客戶類型 、 資質(zhì) 、 經(jīng)營產(chǎn)品 、 意向區(qū)域等詳細資料 。 每個號碼對應(yīng)一個鋪位 ， 號碼不可轉(zhuǎn)讓 ， 利用更名收取高額費用限制炒鋪行為 。 每一階段認購所享受的優(yōu)惠不同 ， 越早認購優(yōu)惠越多 。 ? 招商啟動 與政府、行業(yè)協(xié)會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在本區(qū)域內(nèi)迅速啟動招商 。 首攻高塍本地企業(yè)和商戶及周邊環(huán)保重鎮(zhèn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會，成片擊破。 開盤銷售、強勢招商期工作內(nèi)容 …… Lists 3 ? 開盤銷售 價格制定 開盤活動準備 展開立體宣傳攻勢 ， 特別是在開盤前二個月全面鋪開 ， 主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場 。 ? 強勢招商 參加長三角地區(qū)環(huán)保行業(yè)知名展會 ， 進行招商 。 整合長三角地區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)協(xié)會 （ 浙江地區(qū) ） ， 借助他們的力量開展拜訪式招商 。 …… Lists 4 強勢銷售期工作內(nèi)容 ? 強勢銷售 通過前期的客戶積累 ， 把握客源 ， 啟動外圍市場 （ 上海 ， 溫州 、 臺州 、 義烏 ） ， 強勢銷售 。 展開立體宣傳攻勢 ， 特別是在開盤前二個月全面鋪開 ， 主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場 。 全方位推廣 、 立體化推廣 ， 強勢銷售 。 招商重大業(yè)績釋放 ， 刺激投資熱情 。 …… Lists 5 租售收尾、開業(yè)籌備期工作內(nèi)容 ? 租售收尾 利用老客戶資源 ， 消化尾盤 辦理手續(xù) 、 簽合同等后續(xù)服務(wù) ? 開業(yè)籌備 落實工商 (便利條件 )、 稅務(wù) (定稅 )、 金融 、 物流 (倉庫 、 物流公司 )等實質(zhì)性的問題商戶入伙 、 裝修 、 開業(yè)各類促銷活動的規(guī)劃及準備 項目招商及銷售階段控制 二）項目招商、銷售工作優(yōu)先原則 原則一：入駐經(jīng)營戶優(yōu)先購買原則 ， 同等條件下 ， 投資客為經(jīng)營戶讓路 。 原則二：購買優(yōu)先原則 ， 同等條件下 ， 租客為買家讓路 。 原則三：投資客購買，我司須保留二年以上經(jīng)營權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃 和經(jīng)營管理。 項目招商及銷售階段控制 三）項目招商、銷售階段核心活動 活 動 期 時 間 活 動 內(nèi) 容 招商啟動、認購開始期 （ — ） 項目產(chǎn)品新聞發(fā)布會暨全面招商啟動儀式 客戶新春聯(lián)誼會（ 大廈之夜） 內(nèi)部認購開始 開盤銷售、強勢招商 （ — ） 項目開盤銷售儀式 項目 招商成果發(fā)布會暨品牌商家集體簽約進駐儀式 強勢銷售 (— ) “加油，龍泉”（“共創(chuàng)龍泉，夏日激情”之夜 ) 迎中秋客戶答謝會 租售收尾、開業(yè)籌備 （ — ） 商戶裝修（開業(yè)準備）懇談會 項目入駐慶典儀式 大廈前期需整合資源 需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間 獲得成都市、龍泉區(qū)政府和主管部門的支持 ? 給予未來市場經(jīng)營商戶在稅收減免（最低不低于宜興目前其他新建專業(yè)市場的優(yōu)惠標準）和工商管理（工商管理費減免、營業(yè)執(zhí)照等申請開辟綠色通道等）及外地商戶市民待遇（居住、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生等）上的關(guān)照； ? 公交線路、客運專線開通、公交站名更換、交通指示標志 ? 主要政府領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場視察 正式認購前取得相關(guān)支持 需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間 獲得國家及地方環(huán)保行業(yè)協(xié)會的支持 協(xié)會名稱 國家級： 中國 協(xié)會 地方級： 成都市 協(xié)會 、 龍泉區(qū) 協(xié)會 正式認購前取得支持，部分可在招商過程中陸續(xù)取得支持 需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間 獲得省外產(chǎn)業(yè)主要分布城市政府（重慶等）的支持與合作 達成戰(zhàn)略合作 ， 策動其組織或倡導(dǎo)其轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)企業(yè)進駐或協(xié)助國際環(huán)保科技數(shù)碼港針對這些企業(yè)進行招商 。 正式認購前取得支持 需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間 與重要媒體機構(gòu)達成合作 ?交易網(wǎng)站：阿里巴巴網(wǎng)等合作形式：為項目提供廣告和新聞報道服務(wù) 。 開盤前 115 項目前期策略系統(tǒng)： 商業(yè)營銷團隊 知名酒店管理經(jīng)營團隊 產(chǎn)品優(yōu)勢構(gòu)筑 形象優(yōu)勢構(gòu)筑 租賃、消費客戶積累 銷售目標客戶積累 區(qū)塊價值構(gòu)筑 團隊優(yōu)勢構(gòu)筑 定點看板、圍墻、宣傳冊等 前期對項目規(guī)劃進行炒作 根據(jù)市場、客戶情況進行適當(dāng)修改 點對點營銷 大眾傳播、點對點營銷 116 謝謝 ! 117 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 10:37:54 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/252023/2/252023/2/25Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/252023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 25日星期六 2023/2/252023/2/252023/2/25 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/252023/2/25February 25, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/25 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 10:37:54 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/252023/2/252023/2/25Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/252023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ?