【正文】 16% 14% 13% 8% 3% 26234 120% 23% 21% 19% 17% 16% 14% 11% 6% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 20% 15% 9% 6% 4% 1% 3% 6% 20769 95% 24% 18% 13% 10% 7% 5% 0% 3% 21861 100% 27% 21% 16% 13% 10% 8% 3% 1% 22955 105% 30% 24% 19% 16% 13% 10% 6% 2% 24048 110% 34% 27% 22% 19% 16% 13% 8% 4% 25141 115% 37% 30% 24% 21% 19% 16% 11% 7% 26234 120% 40% 33% 27% 24% 21% 18% 14% 9% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 項(xiàng)目 NPV對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： ： 8000 9195 10395 11194 11994 12794 14393 15992 地價(jià)（元 /平米） 100% 115% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 地價(jià)變動(dòng)情況 19675 90% 13005 6492 991 5979 10968 15957 25934 35911 20769 95% 17170 11730 4638 351 5339 10328 20305 30282 21861 100% 21334 15895 10266 5278 289 4699 14677 24654 22955 105% 25499 20239 14620 10906 5918 929 9048 19025 24048 110% 29663 24224 18784 15158 11532 6558 3419 13396 25141 115% 33827 28388 22949 19323 15696 12070 2209 7768 26234 120% 37992 32553 27113 23487 19861 16235 7838 2139 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 綜合分析與建議 ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略 ? 與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 ? SWOT分析 ? 結(jié)論及建議 ? 周邊環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)：目前項(xiàng)目周邊配套尚不成熟，整體市場氛圍較差，不利于項(xiàng)目塑造高端形象。 ? 應(yīng)對(duì)策略：對(duì)于項(xiàng)目內(nèi)部的景觀營造、售樓處的建設(shè)等方面加大投入，著力塑造宜居、舒適的居住氛圍，以規(guī)避周邊區(qū)域的影響；加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)力度，力爭使周邊環(huán)境得到迅速的改善。 ? 競爭風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目周邊與本案存在最大競爭關(guān)系的項(xiàng)目是保利金爵公寓的后期類別墅產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品。 ? 應(yīng)對(duì)策略：從內(nèi)部環(huán)境營造、景觀塑造、文化精神賦予等方面加大力度，使本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推廣策略等方面與其他項(xiàng)目形成差異化，達(dá)到脫穎而出的目的。 ? 土地成本風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目已在交易中心進(jìn)行公示，信息已公開。目前上海土地市場的熱度較高，唐鎮(zhèn)區(qū)域又具備較大的升值潛力，據(jù)了解本項(xiàng)目已有十多家大型開發(fā)商參與，預(yù)計(jì)獲取成本會(huì)偏高，在一定程度上會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 ? 應(yīng)對(duì)策略：規(guī)劃建設(shè)過程中加強(qiáng)成本控制，如通過控制地下建筑面積的規(guī)模等。 ? 本項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，用地條件較好，環(huán)境和景觀的可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品升值潛力大，盈利水平較高，具備較大的利潤空間。 ? 項(xiàng)目地處浦東新區(qū)的唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域認(rèn)知度提升較快，項(xiàng)目自身適合開發(fā)中高端舒適型居住產(chǎn)品。目前我公司在上海市場的總體影響力還不夠，通過本項(xiàng)目的精心打造，同時(shí)借助我公司的品牌優(yōu)勢，能夠成功開拓上海市場并造成較大影響，甚至引起轟動(dòng)效應(yīng)，對(duì)我公司樹立在上海的品牌形象，進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場有重要的意義。 SWOT分析 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目處于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊之內(nèi)，區(qū)域具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? ? 交通優(yōu)勢：唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)同時(shí)還是浦東國際機(jī)場通往中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，地鐵二號(hào)線、龍東大道為主要的交通大動(dòng)脈，交通便利，輻射范圍較廣。 ? 地塊優(yōu)勢：地塊容積率 ，可以打造中高端舒適型產(chǎn)品，價(jià)值空間較大。另外，地塊具備較好的景觀資源，且周邊有已入住的高端別墅項(xiàng)目，容易營造高端居住區(qū)氛圍 ? 周邊功能組團(tuán)優(yōu)勢：臨近張江高科、川沙、金橋等開發(fā)區(qū)，具有大量潛在客群。 ? 項(xiàng)目劣勢 ? 項(xiàng)目地塊較小，自身具有 60米的限高要求，規(guī)劃限制較多，不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和市場轟動(dòng)，后期推廣成本可能會(huì)比較高； ? 項(xiàng)目周邊未拆遷的村莊對(duì)項(xiàng)目的形象塑造會(huì)有一定的影響。 SWOT分析 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)規(guī)劃的逐步實(shí)施將成為項(xiàng)目重要的升值要素； ? 城市擠出效應(yīng)的加劇，勢必會(huì)推動(dòng)新市鎮(zhèn)的發(fā)展速度，并帶來大量的客源； ? 世博園區(qū)絕大部分屬于浦東新區(qū)，這將進(jìn)一步增加區(qū)域的影響力，并為區(qū)域增值。 ? 周邊在售項(xiàng)目較少，與項(xiàng)目同期的潛在競爭項(xiàng)目也不多，市場競爭并不激烈，項(xiàng)目將有較多的市場機(jī)會(huì)。 ? 政府部門日前已批準(zhǔn)了迪斯尼項(xiàng)目的建設(shè)，迪斯尼項(xiàng)目位于本項(xiàng)目正南約 10公里左右。將給本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展空間。 ? 項(xiàng)目威脅 ? 張江高科區(qū)域與川沙區(qū)域均有各自的發(fā)展特色，并存在一些會(huì)與本案發(fā)生競爭關(guān)系的同質(zhì)項(xiàng)目，可能會(huì)分流一部分客戶。 ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨較為激烈的競爭，獲取成本將較高。 ? 總體建議 ? 綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長潛力巨大，若成功競得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場影響力，同時(shí)為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下，力爭獲取本項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目招拍掛競價(jià)區(qū)間 ? 11月 3日上午上海迪士尼項(xiàng)目獲得國務(wù)院批準(zhǔn)的消息公布后，正在上海土地交易中心掛牌交易的浦東川沙鎮(zhèn)一幅面積和容積率與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)淖≌玫乇粯?biāo)到 14000元 /平米，超出其他競買者的報(bào)價(jià)近 5000元 /平米。此舉為浦東川沙、唐鎮(zhèn)板塊的土地價(jià)格帶來了很大的不確定性。迪士尼項(xiàng)目對(duì)該地區(qū)未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能會(huì)出現(xiàn)比較大的分歧，更會(huì)帶來比較極端的判斷。 建議 ? 本報(bào)告假設(shè)約 2年后開始銷售，已經(jīng)考慮了正常的溢價(jià)，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）為 21861元 /平米。 ? 若考慮迪士尼項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場的影響，并為有效控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該影響做謹(jǐn)慎性判斷，再增加 15%的銷售溢價(jià)空間，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）達(dá)到 25141元 /平米。按此可以將溢價(jià) 60%時(shí)土地價(jià)格作為我司可接受地價(jià)上限，此時(shí)地價(jià)為 ，樓面地價(jià) 12794元 /平米。毛利率為 20%，凈利率為 13%， IRR為 16%， NPV（ i=10%）為 12070萬元。 建議 類別墅單價(jià) （ 元 /平米 ） 公寓單價(jià) （ 元 /平米 ） 車位單價(jià) （ 元/個(gè) ） 平均單價(jià) （ 元 /平米 ） 當(dāng)前區(qū)域價(jià)格 24000（ 毛坯 ） 16000（ 毛坯 ） 80000 本報(bào)告 考慮的 2023年開盤后正常銷售溢價(jià) 30000（ 毛坯 ） 23000（ 精裝 ） 80000 21861 考慮迪斯尼因素后的銷售溢價(jià) 34500（ 毛坯 ） 26450（ 精裝 ） 92023 25141 地價(jià) (萬元 ) 溢價(jià)比例 毛利率 凈 利率 IRR NPV （i=10%） 70080 0% 39% 22% 37% 33827 80592 15% 34% 20% 30% 28388 91104 30% 29% 17% 24% 22949 98112 40% 26% 16% 21% 19323 105120 50% 23% 14% 19% 15696 112128 60% 20% 13% 16% 12070 126144 80% 13% 8% 11% 2209 140160 100% 7% 3% 7% 7768 價(jià)格對(duì)比表 基于迪士尼銷售溢價(jià)因素的土地價(jià)格變動(dòng)分析表 建議 ? 項(xiàng)目運(yùn)營主體的初步思考 ? 本項(xiàng)目可以利用 “遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司 ”進(jìn)行摘牌和參與競拍，獲取土地后，在浦東新區(qū)注冊新的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營。 THE END THANKS 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:14:28 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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