【導(dǎo)讀】資料，編輯成冊，謹(jǐn)供貴司在開發(fā)市場、日常工作中參考。為了使資料便于查閱和實(shí)。操，手冊共分三個(gè)篇章。活動(dòng)，應(yīng)注意的工作要點(diǎn)、物業(yè)管理方案草擬的章節(jié)和物業(yè)費(fèi)測算的實(shí)務(wù)。理處或項(xiàng)目管理公司構(gòu)建一個(gè)管理平臺(tái)，成為開發(fā)拓展項(xiàng)目時(shí)可套用修改的文件。約、裝修手冊、住戶管理手冊和住戶登記制度等。如復(fù)評工作、車輛。管理規(guī)定、標(biāo)書評分表和各種工作表格等等。由于時(shí)間又比較倉促。手冊中有不妥之處，歡迎批評指正。與集團(tuán)的合作再次表示深感榮幸，衷心感謝集團(tuán)的大力支持。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作。并向招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)書中不清楚事項(xiàng)，以便做準(zhǔn)備。投標(biāo)方應(yīng)保證所提供全部資料的真實(shí)性，否則其標(biāo)將被拒絕。

　　

【正文】 人，本物業(yè)的全體業(yè)戶和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第二章 委托管理項(xiàng)目 第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng) 護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、 物業(yè)管理手冊 36 承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳 。 第五條 公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)備設(shè)施、電梯、 。 第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。 第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。 第八條 附 屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、 。 第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)、 。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。 第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、?。ㄓ茫魴n案與竣工驗(yàn)收資料。 第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。 第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)戶和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用： 物業(yè) 管理服務(wù)費(fèi)； ； ； 第十五條 業(yè)戶和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托，合理收費(fèi)。 第十六條 對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批 物業(yè)管理手冊 37 評、規(guī)勸、警告、制止、 等措施。 第十七條 其他委托事項(xiàng)： ； ； ； 第三章 委托管理期限 第十八條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十九條 甲方權(quán)利義務(wù) 代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益； 制定業(yè)戶公約并監(jiān)督業(yè)戶和物業(yè)使用人遵守公約； 審定乙方擬定的物業(yè)管理制度； 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況； 審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算； 在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房； 負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交； 當(dāng)業(yè)戶和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付； 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題； 物業(yè)管理手冊 38 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理 工作和宣傳教育、文化活動(dòng)； 1 。 1 。 第二十條 乙方權(quán)利義務(wù) 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度； 對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理； 按本合同第十六條的約定，對業(yè)戶和物業(yè)使用人違反業(yè)戶公約的行為進(jìn)行處理； 可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； 負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑 物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施； 向業(yè)戶和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)戶和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告； 每 個(gè)月向全體業(yè)戶和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目； 對本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施； 本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全 部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。 1 。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)管理手冊 39 第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。 房屋外觀： ； 設(shè)備運(yùn)行： ； 房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)： ； 公共環(huán)境： ； 綠化： ； 交通秩序： ； 保安： ； 急修： ； 小修： ； 業(yè)戶和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到： %。 第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)戶按其擁有物業(yè)的建筑面積按每平方米 元向乙方交納。 管理服務(wù)費(fèi)的調(diào)整，按 調(diào)整。 業(yè)戶出租其擁有的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納，業(yè)戶與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定，但業(yè)戶應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任； 業(yè)戶轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)戶應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； 業(yè)戶和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第 項(xiàng)處理； （ 1） ； （ 2） ； 物業(yè)管理手冊 40 第二十三條 乙方對業(yè)戶和物業(yè)使用 人的房屋自用部分、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方同意。 第二十四條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用： 房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由 承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由 承擔(dān)；更新費(fèi)用，由 承擔(dān)。 房屋共用部位設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由 承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由 承擔(dān)；更新費(fèi)用，由 承擔(dān)。 市政公用設(shè)施和附屬的建筑物、構(gòu)筑 物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由 承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由 承擔(dān)；更新費(fèi)用，由 承擔(dān)。 公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由 承擔(dān)；改造、更新費(fèi)用，由 承擔(dān)。 第二十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支 : （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公 費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）法定稅費(fèi)。 第七章 違約責(zé)任 第二十六條 甲方違反合同第十七條的約定，使乙方未完成定管理目標(biāo)，乙方 物業(yè)管理手冊 41 有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；否則造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十九條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц? 元的違約金；給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。 第八章 附 則 第三十條 自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。 第三十一條 甲、乙雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。 第三十二條 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 第三十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商辦理。 第三十四條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門（備案）各執(zhí) 份，具有同等法律效力。 第三十五條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并做善后處 理，產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以 物業(yè)管理手冊 42 政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。 第三十六條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟? 第三十七條 本合同自簽字之日起生效。 甲方簽章： 乙方簽章： 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日 物業(yè)管理手冊 43 第三章 管理費(fèi)的測算 測算所需的基本數(shù)據(jù) 一、物業(yè)概況 項(xiàng)目名稱、 地理位臵 開發(fā)商、投 資方 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) （ 1）總占地面積 （ 2）總建筑面積 其中 : 地上總建筑面積、地下總建筑面積、銷售面積、商鋪面積、公共建筑面積（附屬用房如 : 設(shè)備機(jī)房、管理用房等）、住宅總戶數(shù) （ 3）停車泊位數(shù) 其中：地上、地下 （ 4）區(qū)域建筑的基本布局 物業(yè)性質(zhì) 及功能 :如 :普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等 建筑結(jié)構(gòu)類型 。 棟數(shù) 。層數(shù) 。單棟（套）面積 。 戶型種類、數(shù)量、面積 建筑密度 、 容積率 、 綠化率 二、 設(shè)備 設(shè)施 基本狀況 一能源 供水、供電、供氣、供熱方式 。供應(yīng)容量 。計(jì)量方式 。與市政部門產(chǎn)權(quán) 分界點(diǎn) 物業(yè)管理手冊 44 （二）設(shè)備 配電系統(tǒng) （ 1）高壓回路； （ 2）變壓器 。（ 3）高壓環(huán)網(wǎng)柜 。（ 4）