【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。都一期二批產(chǎn)品擬于今年3-5月份推出市場(chǎng)。改和完善，詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看正文。務(wù)員也有一部分，技術(shù)人員也有一定數(shù)量。共有226組客戶關(guān)注電梯洋房。本區(qū)域新推出的樓盤(pán)包括有山水名城、岸上玫瑰等。將于20xx年5月底至6月初完工。上區(qū)分于其他樓盤(pán)的壁壘，預(yù)計(jì)可在五一黃金周公開(kāi)發(fā)售。括公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、白領(lǐng)在內(nèi)中的創(chuàng)富客戶群的認(rèn)同。特別是在去年11月開(kāi)盤(pán)的山水名城、岸上玫。瑰，均為電梯洋房項(xiàng)目，與本項(xiàng)目?jī)H一視之遙。產(chǎn)品不同，消費(fèi)群體隨之發(fā)生變化。在市場(chǎng)定位及廣告宣傳上，必須妥善解決這兩大問(wèn)題。

　　

【正文】 VIP 客戶促銷是一種創(chuàng)新促銷手段，交 500 元就可以得到 10000元優(yōu)惠，在表面上給客戶一個(gè)大額優(yōu)惠，對(duì)客戶的落訂具有極強(qiáng)的激勵(lì)作用。由于規(guī)定了辦理該卡的截止時(shí)間，又有大額優(yōu)惠，所以能夠在短期內(nèi)促進(jìn)成交。 ? 時(shí)間 ： 3 月 11日 3 月 24 日 ? 主要 內(nèi)容： 交誠(chéng)意金 1 萬(wàn)可申請(qǐng) 500元購(gòu)香榭水都 vip卡，該卡可以當(dāng)作購(gòu)房金 1 萬(wàn)用，如客戶沒(méi)有成功認(rèn)購(gòu)，所交 500 元不能國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 29 退，但該卡可自由轉(zhuǎn)讓。 ? 操作要點(diǎn)： （ 1）在公開(kāi)的折扣優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，使用本卡可以進(jìn)一步優(yōu)惠 1 萬(wàn)元。定金為 2 萬(wàn)元。 （ 2）費(fèi)用在房?jī)r(jià)中直接抵扣。 （ 3）本卡只可以購(gòu)房一套房子。 （ 4）本卡只作一次性使用。 （ 5）將每套總房?jī)r(jià)暗升 10000 元 /套，以確保利潤(rùn)。 主要活動(dòng) （ 1）系列活動(dòng) 3 月 19 日，舉辦美學(xué)生活講座系列一： 女性化裝與美麗？ 在生活中體現(xiàn)出美學(xué)，把項(xiàng)目與生活之美進(jìn)行有效的結(jié)合，把項(xiàng)目的美學(xué)概念深入人心。 邀請(qǐng)大學(xué)里在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)較知名的學(xué)士或者教授進(jìn)行講課，授課地點(diǎn)可選擇在酒店里進(jìn)行。 在活動(dòng)之前配以廣告宣傳，主要通過(guò)戶外、單張等宣傳手段，擴(kuò)大活動(dòng)的影響力。 （ 2）主題活動(dòng) 3 月 25日， 舉辦“和諧之美 電影 文化節(jié)”，延續(xù)休閑社區(qū)之美，展現(xiàn)家庭和睦之美，把美學(xué)生活的范疇延伸。 電影節(jié)主要展示中國(guó)解放以來(lái)反應(yīng)家庭生活的電影，把從單純的建筑之美，空間之美上，過(guò)度到生活之美，家庭之美，把美學(xué)生活宣傳進(jìn)行到底。 國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 30 在現(xiàn)場(chǎng) 懸掛精美的電影海報(bào)，并進(jìn)行相關(guān)描述，從電影的制作背景，象征意義等。 （ 3）活動(dòng) 配合 ： 香榭水都請(qǐng)您免費(fèi) 看 經(jīng)典之作 活動(dòng)的好處： 選取幾部經(jīng)典描寫(xiě)家庭生活的影片 及新出流行大片 ， 在黃金時(shí)段放映，并 向目標(biāo)客戶免費(fèi)派發(fā)門(mén)票，制造巨大的炒作聲勢(shì) 。 由于這是一次極具沖擊力的宣傳活動(dòng)。中國(guó)人對(duì)“免費(fèi)”活動(dòng)的參與度極高，免費(fèi)看電影的活動(dòng)輻射范圍廣，合肥市民的參與性極高，可以使盡量多的人以最快的速度關(guān)注本項(xiàng)目，提高“香榭水都”的知名度，后繼的口碑效應(yīng)極高。 香榭水都請(qǐng)您免費(fèi)看 經(jīng)典電影 時(shí)間 ： 3 月份（擬 3 月 2 26 日兩天） 地點(diǎn)： 全城 知名 影院 主要內(nèi)容 免費(fèi)觀看 經(jīng)典家庭生活篇和流行大片 。 將全城的重要影院實(shí)行包 場(chǎng)，合肥市民可以到售樓部免費(fèi)領(lǐng)取門(mén)票，在指定的時(shí)間段內(nèi)免費(fèi)觀看大片。與此同時(shí)，在包場(chǎng)的兩天時(shí)間內(nèi)各重要影院的售票處不再售票，并高掛告示牌 —— “香榭水都獨(dú)家買(mǎi)斷本片門(mén)票，需要門(mén)票的朋友請(qǐng)到香榭水都外展點(diǎn)免費(fèi)領(lǐng)取門(mén)票”。 操作要點(diǎn) （ 1）媒體跟蹤報(bào)道； （ 2）事先應(yīng)先做報(bào)紙宣傳； （ 3）領(lǐng)票前應(yīng)填寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷一份，以作為客戶鑒別門(mén)檻，并獲取調(diào)國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 31 查數(shù)據(jù)； （ 4）分批分節(jié)奏發(fā)票，外展點(diǎn)設(shè)發(fā)票處，另外市內(nèi)繁華地段可另設(shè)發(fā)票處； 廣告宣傳辦法 在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等媒體上，預(yù)先全面宣傳“香榭水都請(qǐng)你免費(fèi)看大片”主 題，并且邀請(qǐng)媒體進(jìn)行跟蹤報(bào)導(dǎo)，達(dá)到全城沸騰的效果。 （三）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 ： 20xx 年 3 月 25 日 — 4 月 30 日 推廣目的 二批產(chǎn)品銷售逾 80套。 推廣策略 強(qiáng)化本案品牌知名度，建立品牌美譽(yù)度。使本項(xiàng)目的形象得到全面彰顯和鞏固。從而積蓄大量客源。 在該階段，要把美學(xué)的生活概念完美的體現(xiàn)出來(lái)。 主要媒介： 硬廣＋軟文＋電信短信 銷售賣(mài)點(diǎn)輔助手段 ? 景觀示范區(qū)基本完成 宣傳重點(diǎn) ? 銷售火爆形勢(shì) ? 地處合肥最具發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)展新區(qū) ? 合肥市最大規(guī)模小區(qū) ? 首個(gè)“親水院落”式社區(qū) ? 生態(tài)美學(xué)布局，超闊景觀社區(qū) 國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 32 主要活動(dòng) （ 1）系列活動(dòng) 4 月 8日，舉辦美學(xué)生活講座系列二： 家居裝飾與生活的舒適度？ 4 月 16 日，舉辦美學(xué)生活講座系列三： 工作壓力與釋放心情？ 這三個(gè)系列活動(dòng)是具有關(guān)聯(lián)性的， 而且慢慢的深入，人性美，生活美，工作美三個(gè)層次進(jìn)行逐一講解。 （ 2）主題活動(dòng) “ 建筑之美 ”電梯洋房美學(xué)創(chuàng)新說(shuō)明會(huì) 這一活動(dòng)主要是訴求項(xiàng)目整體賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的創(chuàng)新美學(xué)文化，顯示項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)。并通過(guò)發(fā)布銷售信息，進(jìn)行促銷。活動(dòng)成功的關(guān)鍵，一是邀請(qǐng)專家到場(chǎng)參與，二是要有足夠的參與人氣，三是有明確的優(yōu)惠信息。 “ 建筑之美 ”電梯洋房美學(xué)創(chuàng)新 說(shuō)明會(huì) 時(shí)間 ： 4 月份（擬 4 月 22 日） 地點(diǎn)：香榭水都售樓部 主要內(nèi)容 ? 香榭水都 美學(xué) 生活大賞。即打造“社區(qū)藝術(shù)景觀長(zhǎng)廊”，通過(guò)大幅照片、巨幅噴畫(huà)、系列文章、書(shū)法等展現(xiàn)社區(qū)的美麗園景和未來(lái)生活景象描繪。 ? 發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、發(fā)展目標(biāo)、開(kāi)發(fā)信心等進(jìn)行說(shuō)明、宣傳。 ? 邀請(qǐng)著名專家代表參與說(shuō)明會(huì)。 ? 老客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)證、咨詢。 國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 33 ? 發(fā)布老客戶推薦新客戶成交的優(yōu)惠待遇。 操作要點(diǎn) （ 1）邀請(qǐng)老客戶和準(zhǔn)客戶參加與本次活動(dòng)； （ 2）以較多的優(yōu)惠條件，讓老客戶推薦新客戶，成交雙方均有得益； （ 3）現(xiàn)場(chǎng)布 置、裝備相應(yīng)禮品； （ 4）展示現(xiàn)場(chǎng)，一定要大場(chǎng)景，大氣魄。 廣告宣傳辦法 在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等媒體上，全面宣傳香榭水都“美學(xué)新品登場(chǎng)”主題，并且邀請(qǐng)媒體對(duì)項(xiàng)目和專家進(jìn)行跟蹤報(bào)導(dǎo)，達(dá)到全城矚目的效果。 （ 3）輔助活動(dòng) “生活之美”篝火酒會(huì) 在宣傳完“建筑之美”后，隨之舉辦“生活之美”篝火酒會(huì)，主要以燒烤為主，在酒會(huì)過(guò)程中，圍繞項(xiàng)目特點(diǎn)及文化知識(shí)兩個(gè)版塊，舉辦各種有獎(jiǎng)小游戲，把美學(xué)生活進(jìn)行到底。 銷售現(xiàn)場(chǎng)布置 （屬于第四階段，公開(kāi)發(fā)售期間，其他階段按前面所說(shuō)的現(xiàn)場(chǎng)包裝進(jìn)行裝修） ： “花海花花世界” 要 點(diǎn) ： 在五一期間，將售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置成一個(gè)鮮花盛開(kāi)、五彩繽紛的大世界，以“花?；ɑㄊ澜纭苯o買(mǎi)家驚喜，將有助于改善銷售環(huán)境，化解整體園林景觀未能展示的不利因素。 “花海花花世界” 布置辦法 國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 34 （ 1）銷售中心包裝展示 為使現(xiàn)場(chǎng)感受一個(gè)美的氛圍，建議在現(xiàn)場(chǎng)無(wú)論是在外觀和內(nèi)部，都要突出社區(qū)活力、繽紛的特色。 可在銷售中心的基礎(chǔ)上進(jìn)行“革新性”的包裝?？梢砸曰橹黝}，運(yùn)用干花、鮮花將整個(gè)售樓部布置得如花的世界，內(nèi)部通過(guò)一些道具的陳設(shè)。具體包括室內(nèi)、外展板、戶型模型的擺放、室外場(chǎng)地的清理、門(mén)頭、門(mén)楣、門(mén)框等……甚至 細(xì)小到天花板、承重柱等的細(xì)節(jié)包裝。 同時(shí)，建議銷售人員服裝可結(jié)合“花海花花世界”的主題，將銷售人員服裝更換得更加鮮艷一些，休閑一些，浪漫一些，突出花的情懷，融入售樓部整體“花花世界”的氛圍當(dāng)中，成為售樓部一道亮麗的風(fēng)景，令前來(lái)購(gòu)房客戶產(chǎn)生眼前一亮的感覺(jué)。 （ 2）樣板房包裝展示 樣板房的包裝重點(diǎn)在室內(nèi)，應(yīng)緊扣“花海花花世界”主題，突出“花”的特色，原則是注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)。臥室、客廳家私的擺放方式，要體現(xiàn)出品味和質(zhì)感，廚房、衛(wèi)生間的采光通風(fēng)性能都要考慮到位。目的是要給客戶營(yíng)造一種美好的居住感受，使其對(duì)本案產(chǎn)生 強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿。 廣告宣傳辦法 在合肥日?qǐng)?bào)、合肥晚報(bào)上，用主題為“花?；ɑㄊ澜纭钡娜鎻V告，渲染成花的海洋，制造視覺(jué)沖擊，通過(guò)花的美吸引目標(biāo)消費(fèi)者的眼球，達(dá)到全市轟動(dòng)的活動(dòng)效應(yīng)。 國(guó)建香榭水都一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 國(guó)建房產(chǎn) 凌峻（中國(guó)） 35 結(jié) 束 語(yǔ) 本方案是項(xiàng)目 香榭水都一期二批 產(chǎn)品 在 開(kāi)盤(pán)前期的具體執(zhí)行方案，是項(xiàng)目推廣工作的前奏。我們希望此執(zhí)行方案能夠確保貴公司在項(xiàng)目整體推廣中有一個(gè)清晰的 思路， 讓美學(xué)概念在當(dāng)?shù)啬芤鸬禺a(chǎn)界的新風(fēng)，在美學(xué)生活概念的指導(dǎo)下，后 續(xù)各階段的具體的執(zhí)行工作有條不紊的進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)二批產(chǎn)品 的成功啟動(dòng)與推廣。當(dāng)然在執(zhí)行方 案中 的具體活動(dòng) ，還有待與貴公司進(jìn)一步的協(xié)商落實(shí)，但在此總的執(zhí)行方案框架下，一切都將在可控的范圍內(nèi)。