【正文】 購辦卡 深耕客戶圈層 梳理目標(biāo)客戶 渠道蓄客節(jié)點 開盤前沖刺階段 渠道執(zhí)行計劃 ..\開盤前計劃 \永川協(xié)信中心渠道部節(jié)點安排 .xls 獨立經(jīng)濟人及線人 渠道拓展公司全城拓展 外部渠道 %傭金 分銷門店帶客 外部渠道資源 外部渠道資源 外部渠道資源 外部渠道資源 永川分銷門店接近 200家，除與連鎖分銷簽訂合作，其余散店由渠道公司統(tǒng)籌宣貫、帶客 外部渠道資源 城市銘人 天秀龍灣 金科中央金街 AC世紀(jì)城 金港明珠 五洋都市庭園 御景國際 天秀龍灣 棠麓源 恒大翡翠華庭 中央公園城 陽光小鎮(zhèn) 楓橋郡 凰城華府 住宅競爭項目 :金科中央公園、恒大翡翠華庭、楓橋郡、時代國際、御景國際、天秀龍灣、陽光小鎮(zhèn)、凰城華府 商業(yè)競爭項目 :金港明珠 、 AC世紀(jì)城、五洋都市庭園、金科中央金街、城市銘人、天秀龍灣 時代國際 ? 針對競品安插線人由渠道公司“交流” ? 成交后由渠道公司直接支付“現(xiàn)傭” ? 保證給到線人的“線人費”額度，保證積極性 獨立經(jīng)濟人 +線人 時間段 工作項 動作描述 預(yù)計蓄客 費用預(yù)算 （萬） 責(zé)任人 1012月底 掃鋪派單 全程覆蓋、商圈、街道、專業(yè)市場 400 12 渠道負(fù)責(zé)人項目營銷負(fù)責(zé)人 競品攔截 100 3 1012月底 巡展 外展場周邊 300 9 重點節(jié)點巡展宣傳 300 9 社區(qū)巡展宣傳 100 2 1012月底 鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演 朱沱、來蘇、三教、大安、吉安 200 8 1012月底 企業(yè)團(tuán)購 搭建周邊高收入企業(yè)關(guān)鍵人關(guān)系，通過內(nèi)網(wǎng)發(fā)放、資料發(fā)放、企業(yè)巡展、活動組織等方式組織企業(yè)團(tuán)購； 200 6 1012月底 兩城聯(lián)動 干系人重慶行、永川看房一日游 150 6 10月 1721 房交會 永川本土房交會蓄客 250 10 1012月底 外部渠道 待確定調(diào)查后擬定 1500 100萬 合計 3500組 合計 165萬 渠道動作事項匯總、費用及預(yù)估 價格策略 樓層 產(chǎn)品類型 計劃總面積 主力單 鋪 面積 段 層均價 總價控制 贈送率 LG 臨湖商鋪 2863 6080 20230 130萬內(nèi) 0 1F 步行街及社區(qū) 12123 2570 25000 180萬內(nèi) 0 2F 步行街及社區(qū) 8831 4050 16000 80萬內(nèi) 0 3F 臨街商業(yè) 6388 6080 9000 70萬內(nèi) 11% 4F 臨街商業(yè) 1339 100120 11000 130萬內(nèi) 50% LG層 20230元 /平 一層30000元 /平 二層17000元 /平 三 層9000元 /平 四層 11000元 /平 一 層 28000元 /平 二層 16000元 /平 三層 9000元 /平 住宅均價：4900元 /平 一 層 22023元 /平 二層 11000元 /平 三層 8000元 /平 面積小、位置好的商鋪與內(nèi)街商鋪、 2層商鋪拉開差距，形成產(chǎn)品 、總價差異 截止 2023年 11月 11日共來訪登記 2385組，其中包含商業(yè)、住宅、商業(yè)兼住宅 客戶分類 數(shù)量 占比 商業(yè)客戶 979 41% 住宅客戶 1334 56% 商業(yè)兼住宅 52 2% 空白 20 1% 合計 2385 100% 數(shù)據(jù)說明：商業(yè)客戶占總來訪 41%，住宅客戶占 56% 。 客戶分析：渝 西廣場客戶接待情況 購房用途分析 商業(yè)客戶 數(shù)量 占比 投資 275 43% 自住 25 4% 投資兼自住 26 4% 空白 314 49% 合計 640 100% 住宅客戶 數(shù)量 占比 投資 85 9% 自住 385 42% 投資兼自住 16 2% 空白 423 47% 合計 909 100% 數(shù)據(jù)分析： 截止到 353組 (商業(yè)客戶： 166組，住宅客戶：175組 )，商業(yè)客戶投資比例占總商業(yè)來訪 52%，自用占 2%，住宅客戶投資占 7%，自用占55%. 商業(yè)兼住宅 數(shù)量 占比 投資 11 28% 自住 2 5% 投資兼自住 18 46% 空白 8 21% 合計 39 100% 房 交會客戶接待情況 購房用途分析 商業(yè)客戶 數(shù)量 占比 投資 86 52% 自營 3 2% 投資兼自營 6 4% 空白 71 43% 合計 166 100% 住宅客戶 數(shù)量 占比 投資 13 7% 自住 97 55% 投資兼自住 4 2% 空白 61 35% 合計 175 100% 數(shù)據(jù)分析： 截止到 1607組 (商業(yè)客戶： 640組，住宅客戶： 909組 )，商業(yè)客戶投資比例占總商業(yè)來訪 43%，自用占 3%，住宅客戶投資占 9%，自用占 42%。 商業(yè)兼住宅 數(shù)量 占比 投資 1 8% 自住 0 0% 投資兼自住 6 50% 空白 5 42% 合計 12 100% 商業(yè) 客戶面積區(qū)間分析 商業(yè)客戶意向面積區(qū)間（㎡） 客戶數(shù)量 意向面積區(qū)間統(tǒng)計（㎡） 占比 3040 192 57607680 37% 4150 159 65197950 30% 5160 48 24482880 9% 6170 27 16471890 5% 7180 25 17752023 5% 8190 9 729810 2% 91100 34 30943400 6% 101110 13 13131430 2% 111以上 17 1887以上 3% 合計 524 27000 100% ? 3060小面積需求客戶占總商業(yè)客群 76% ? 6080平米需求客戶占總商業(yè)客群 11%。 ? 80100平米需求客戶占商業(yè)客群 8%。 ? 100110平米需求客戶占商業(yè)客群 2%。 ? 111平米以上的大客戶占商業(yè)客群 3%。 住宅 客戶面積區(qū)間分析 住宅客戶意向面積區(qū)間（㎡） 客戶數(shù)量 意向面積區(qū)間統(tǒng)計（㎡） 占比 3040 11 330440 1% 4150 13 533650 2% 5160 58 29583480 8% 6170 219 1335915330 28% 7180 161 1143112880 21% 8190 133 1077311970 17% 91100 119 1082911900 15% 101110 55 55556050 7% 111以上 4 444以上 1% 合計 773 60000 100% ? 3060小面積需求客戶占總住宅客群 11%。 ? 6080平米需求客戶占總住宅客群 49%。 ? 80100平米需求客戶占住宅客群 32%。 ? 100110平米需求客戶占住宅客群 7%。 ? 111平米以上的住宅占住宅客群 1%。 0100200300400500600700800個體私營戶 企業(yè)單位 政府機關(guān) 醫(yī)療機構(gòu) 教育機構(gòu) 其它 741 312 198 63 79 566 來訪客戶職業(yè)分析 020040060080010001200老城 新城 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 外地 732 1038 332 283 來訪客戶區(qū)域分析 從來訪客戶 的職業(yè)及收入上分析 ，來訪客戶主要集中在中部新城的及老城個體 私營戶，這部分從群的收入相對較高，承受能力較強 ，其實為政府、企事業(yè)單位。 一、全項目營銷費用規(guī)劃 永川協(xié)信中心全項目營銷費用 營銷費用 總銷(億 ) 合計（萬） 比例 2023年 2023年 2023年 2023年 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 人力資源 22 550 % 4 100 % 9 225 % 8 200 % 1 25 % 辦公行政 22 550 % 4 100 % 9 225 % 8 200 % 1 25 % 銷售傭金 22 1100 % 4 200 % 9 450 % 8 400 % 1 50 % 推廣費用 22 4400 % 4 800 % 9 1800 % 8 1600 % 1 200 % 合計 營銷費用 22 6600 % 4 1200 % 9 2700 % 8 2400 % 1 300 % 全項目總貨值 22億，按照 3%的營銷費用控制率，總營銷費用合計 6600萬（含人力資源、辦公行政、銷售傭金、營銷推廣、交易稅費） 備注：住宅 7億貨值、公建 15億貨值，其中，公建交易稅費 1%，即 1500萬，此費用目前統(tǒng)計口徑是納入營銷費用，在計算費效比時，不納入營銷費用。 全項目總貨值 22億，推廣費用占 2%。合計 4400萬，其中固定費用包括廣告公司、售房部及示范區(qū)、物業(yè)管理費、模型費用、現(xiàn)場圍墻合計 ，純推廣費用。 備注：售樓部除主體結(jié)構(gòu)以外，硬裝、軟裝、幕墻、樣板房 700萬內(nèi)，示范區(qū)景觀 150萬，合計 850萬，吊一層裝修 100萬，總合計 950萬。 永川協(xié)信中心策劃推廣費用明細(xì) 營銷費用 總銷(億 ) 合計（萬） 比例 2023年 2023年 2023年 2023年 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 推廣費用 22 4400 % 4 800 % 9 1800 % 8 1600 % 1 200 % 1 廣告公司 22 203 % 4 28 % 9 84 % 8 84 % 1 7 % 2 售樓部及示范 區(qū) 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 3 物業(yè)管理費 22 580 % 4 40 % 9 240 % 8 240 % 1 60 % 4 模型費用 22 100 % 4 % 9 % 8 % 1 % 5 現(xiàn)場圍墻 22 200 % 4 % 9 % 8 % 1 % 固定費用合計 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 純推廣費用 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 全項目總貨值 22億，純推廣費用 ，其中包括平面媒體類 、網(wǎng)絡(luò)媒體類 、戶外媒體類 、活動促銷類 、包裝印刷類 。 永川協(xié)信中心策劃純推廣費用明細(xì) 營銷費用 總銷(億 ) 合計（萬） 比例 2023年 2023年 2023年 2023年 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 純推廣費用 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 1 平面媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 2 網(wǎng)絡(luò)媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 3 戶外媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 4 活勱促銷類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 5 包裝印刷類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 因 2023年為項目啟動期，時間短，任務(wù)重，為確保銷售任務(wù)達(dá)成，故將 2023年至 2023年純推廣費用的 10%提至 2023年，作為品牌費用。 永川協(xié)信中心策劃純推廣費用明細(xì) 營銷費用 總銷(億 ) 合計（萬） 比例 2023年 2023年 2023年 2023年 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 總銷 （億） 費用（萬） 比例 純推廣費用 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 1 平面媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 2 網(wǎng)絡(luò)媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 3 戶外媒體類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 4 活勱促銷類 22 % 4 % 9 % 8 % 1 % 5 包裝印刷類 22 % 4 % 9 %