【正文】 路及蠡溪路合圍而成， A、 B、 C、 D地塊位于核心商務(wù)區(qū)的最中心區(qū)域，是河埒地區(qū)改造中重點建設(shè)的商業(yè)中心所在地，也是無錫市首個以塊狀商業(yè)為概念規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，建成后將成為無錫市規(guī)模最大的組團式塊狀商務(wù)區(qū)。地塊可建設(shè)總用地面積 ，容積率 — ?？山ㄖ娣e約 42萬平米，其中商業(yè)建筑面積約占總量的 40%，住宅建筑面積約占總量的 60%。 總結(jié) : 作為無錫市重點建設(shè)區(qū)域，經(jīng)過 5— 8 年的拆遷改造之后，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐? 個全新的商務(wù)、商業(yè)中心出現(xiàn)在主城 區(qū)西側(cè)，從而承擔起分流主城區(qū)人 口，并承擔區(qū)域商業(yè)、行政、文化、 休閑、娛樂等功能，成為主城區(qū)的重 要組成部分。 宗地 本報告是嚴格保密的。 一、河埒地區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀對本項目的影響 ? 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，但以零散商業(yè)為主，目前已無法滿足區(qū)域消費的需要，急需出現(xiàn)一個有影響力的集中商業(yè)彌補消費市場發(fā)展的需要。 二、規(guī)劃改造對本項目的影響 ? 政府將河埒區(qū)域規(guī)劃為二級商業(yè)中心，而本項目正處于河埒商務(wù)中心，地理位置優(yōu)越。 ? 目前政府大力宣傳該區(qū)域，錫城百姓對區(qū)域商業(yè)前景十分看好，商機巨大。 ? 區(qū)域改造需要 3— 5年時間，本項目恰好可填補改造過程中出現(xiàn)的商業(yè)斷檔。 本報告是嚴格保密的。 利用科學、客觀的方法，我們對項目地塊的商業(yè)發(fā)展條件，通過以上八個因素來進行綜合考量，得出了令人滿意的分值，充分證明了本項目地塊具備發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所需的有利條件。 本報告是嚴格保密的。 ： 選取周邊樓盤作為競品： 經(jīng)市場比較法則和還原收益法則反復對比論證，我們認為河埒項目均價為 12023元 /平米。（詳見如下分析表） 本報告是嚴格保密的。 沿青山路（規(guī)劃中）一層商鋪建議售價： /平米 ２、 青山路（規(guī)劃中）、梁溪路轉(zhuǎn)角二層商鋪一、二層捆綁銷售，建議售價： /平米 ３、沿梁溪路二層商鋪一、二層捆綁銷售，建議售價： /平米 沿蠡溪路大型商鋪 建議售價： 8000元 /平米 本報告是嚴格保密的。 2023年 7月 13日無錫市濱湖區(qū)城市投資發(fā)展公司通過招牌掛獲得該幅國有土地使用權(quán)，總價 。 2023年 9月 12日無錫胡埭水泥廠通過在境外注冊的薩摩爾富洋有限公司與無錫市濱湖區(qū)城市投資發(fā)展公司簽定相關(guān)合作協(xié)議 ,合作開發(fā)該項目。 2023年 2月 22日薩摩爾富洋與濱湖城投合資成立了無錫富洋置業(yè)有限公司，注冊資本 1000萬美元，其中濱湖區(qū)城市投資發(fā)展有限公司占 51%的股份，薩摩爾富洋有限公司占 49%的股份。 2023年 1月 5日薩摩爾富洋外公司到位資本為 150萬美元。 2023年 4月 10日無錫富洋通過與無錫市國土局簽定及濱湖城投公司簽定補充合同 ,使無錫富洋正式成為該項目地塊的國有土地使用權(quán)人。 截止 06年 4月無錫富洋置業(yè)有限公司共支付土地款 3000萬元整，由于受到宏觀政策影響，無錫富洋置業(yè)有限公司于 06年 5月份提出對外尋找合作單位合作開發(fā)該地塊，無錫 **正式介入合作事項談判。 本報告是嚴格保密的。 第一步 、 胡埭水泥的關(guān)聯(lián)公司收購城投 51%股份，簽定收購意向協(xié)議書； 第二步、委托財務(wù)審計，完成盡職調(diào)查； 第三步、 土地款的書面文件； 第四步、簽定正式 《 合作協(xié)議 》 、 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 、 《 章程 》 ； 第五步、合作方完成工商變更登記及出資義務(wù)轉(zhuǎn)讓審批； 第六步、 **收購薩摩爾富洋 49%的股份，并同時通過出資義務(wù)轉(zhuǎn)讓收購胡埭關(guān)聯(lián)公司 41%的股份，共計收購合作方 90%股份，我方實際控股并進入項目開發(fā)。 本報告是嚴格保密的。 8月 10日簽訂意向書 8月 15日委托財務(wù)審計，完成盡職調(diào)查 8月 25日確定 ，并獲得無錫市政府正式批文 8月 25日獲取國土局同意緩交土地款的書面文件 8月 26日簽訂 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 、 《 合作協(xié)議 》 和 《 章程 》 9月 10日獲國家外商投資審批機構(gòu)批準 9月 20日完成工商變更登記 9月 25日甲方及其指定的境外公司完成出資義務(wù) 12月 15日完成項目主要拆遷并具備開工條件，支付報酬 1,000萬元 2023年 4月 30日完成項目全部拆遷，支付報酬余款 850萬元 本報告是嚴格保密的。 二 、 收購 風險 :合作方負債風險、股權(quán)過戶風險 防范措施：我方在 《 意向協(xié)議書 》 中明確規(guī)定 :“的財務(wù)審計結(jié)果需符合合作方向我方所作的信息披露和我方要求； 對本意向書下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所進行的盡職調(diào)查結(jié)果滿意?！狈駝t我方可以解除收購合作。 一 、 財務(wù)稅務(wù)風險 :1850萬土地收益金部分的財務(wù)風險 防范措施 :我方在 《 意向協(xié)議書 》 中明確規(guī)定“在項目公司支付報酬前 ,合作方應(yīng)向項目公司提供相應(yīng)金額的可以為稅務(wù)局認可的能夠在所得稅前列支項目成本的正規(guī)發(fā)票?！? 三 、 付 款風險：針對收購過程中存在的資金去向風險 防范措施： ，不存在共管帳戶問題； ，而不是到合作方； 款風險（滿足容積率提升、按時拆遷的前提下才付款）。 本報告是嚴格保密的。 四 、 拆遷風險 :拆遷交地風險 防范措施 :，在 《 意向協(xié)議書 》中明確規(guī)定在合作方完成一定拆遷任務(wù)后，項目公司再付收益金，若沒有按照協(xié)議書規(guī)定日期拆遷完畢則按照每日一定比例收取違約金?！?； 方主動與區(qū)拆遷辦溝通，隨時了解拆遷動態(tài)，督促合作方拆遷進展。 附：股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書 五 、 其他 風險 詳見股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書 本報告是嚴格保密的。 項目運營計劃：該項目可于 07年 7月底實現(xiàn)銷售。 序號 節(jié)點名稱 計劃 實際情況 備注 開始時間 完成時間 開始時間 完成時間 1 概念設(shè)計 — 2023730 2 規(guī)劃設(shè)計 202385 202395 3 取得 《 規(guī)劃用地使用許可證 》 — 2023830 4 實施方案 202395 20231015 5 樁基施工圖（招投標用） — 2023125 6 施工報建圖 — 20231225 7 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 — 202325 8 全套施工圖完成 — 2023110 9 節(jié)能審批 — 2023130 10 景觀施工圖完成 — 2023520 11 總包單位確定 — 2023330 12 獲得 《 施工許可證 》 — 202355 13 基礎(chǔ)施工 202311 202355 14 主體施工 202358 20231115 15 銷售展示區(qū)實施時間 — — 16 主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件 — 2023715 17 取得 《 預(yù)售許可證 》 — 2023720 18 銷售展示區(qū)開放時間 — — 19 銷售開盤時間 2023725 — 20 外腳手架拆除 202341 2023415 21 室外配套、園建 2023415 202395 22 竣工備案時間 — 20231130 23 預(yù)驗收 — 20231230 24 交付時間 2023130 — 本報告是嚴格保密的。 待決策新項目現(xiàn)金流量計劃 說明：待決策新項目資金峰值 20969萬元，出現(xiàn)時點 2023年 6月。實現(xiàn)累計正向現(xiàn)金流時間為2023年 2月。 項目銷售及結(jié)算計劃 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 現(xiàn)金流入 26,003 16,724 6,415 49,142 現(xiàn)金流出 9,384 22,051 7,400 4,781 0 538 44,154 項目凈現(xiàn)金流 9,384 3,952 9,324 1,634 0 538 4,989 項目累計凈流量 9,384 5,432 3,892 5,527 5,527 4,989 4,989 年度 2023年 產(chǎn)品類型 高層 高層 18F 商業(yè) 車位 合計 開發(fā)計劃（ m2） 30,240 29,880 10,500 9,861 80,481 銷售面積（ m2） 24,192 23,904 48,096 銷售額（萬） 14,273 14,223 28,496 銷售單價（元 /m2） 5,900 5,950 5,925 結(jié)算面積（ m2） 結(jié)算金額（萬元） 單位凈利潤（元 /m2） 凈利潤（萬元） 1,466 銷售凈利率 % 本報告是嚴格保密的。 項目銷售及結(jié)算計劃 本項目經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟指標 項目總金額（萬元） **權(quán)益經(jīng)濟指標 銷售收入 49172 44228 開發(fā)成本 36251 32626 資金峰值 20969 18872 項目總投資 38232 34409 凈利潤 4989 4,637 內(nèi)部投資收益率 % % 銷售凈利率 % % 年度 2023年 2023年 總計 產(chǎn)品類型 高層 高層 18F 商業(yè) 車位 合計 商業(yè) 車位 合計 開發(fā)計劃（ m2） 80,481 銷售面積（ m2） 6,048 5,976 6,090 8,020 26,134 4,410 1,841 6,251 80,481 銷售額（萬） 3,568 3,556 6,699 1,604 15,427 4,851 368 5,219 49,142 銷售單價（元 /m2） 5,900 5,950 11,000 2,000 5,903 11,000 2,000 8,350 6,106 結(jié)算面積（ m2） 30,240 29,880 6,090 8,020 74,230 4,410 1,841 6,251 80,481 結(jié)算金額（萬元） 17,842 17,779 6,699 1,604 43,923 4,851 368 5,219 49,142 單位凈利潤（元 /m2） 662 2,587 620 凈利潤（萬元） 4,916 1,617 5,068 銷售凈利率 % % % 本報告是嚴格保密的。 謝謝！ 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！