【正文】 路及蠡溪路合圍而成， A、 B、 C、 D地塊位于核心商務(wù)區(qū)的最中心區(qū)域，是河埒地區(qū)改造中重點(diǎn)建設(shè)的商業(yè)中心所在地，也是無(wú)錫市首個(gè)以塊狀商業(yè)為概念規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，建成后將成為無(wú)錫市規(guī)模最大的組團(tuán)式塊狀商務(wù)區(qū)。地塊可建設(shè)總用地面積 ，容積率 — 。可建筑面積約 42萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積約占總量的 40%，住宅建筑面積約占總量的 60%。 總結(jié) : 作為無(wú)錫市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，經(jīng)過(guò) 5— 8 年的拆遷改造之后，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐? 個(gè)全新的商務(wù)、商業(yè)中心出現(xiàn)在主城 區(qū)西側(cè)，從而承擔(dān)起分流主城區(qū)人 口，并承擔(dān)區(qū)域商業(yè)、行政、文化、 休閑、娛樂(lè)等功能，成為主城區(qū)的重 要組成部分。 宗地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、河埒地區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，但以零散商業(yè)為主，目前已無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)的需要，急需出現(xiàn)一個(gè)有影響力的集中商業(yè)彌補(bǔ)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的需要。 二、規(guī)劃改造對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 政府將河埒區(qū)域規(guī)劃為二級(jí)商業(yè)中心，而本項(xiàng)目正處于河埒商務(wù)中心，地理位置優(yōu)越。 ? 目前政府大力宣傳該區(qū)域，錫城百姓對(duì)區(qū)域商業(yè)前景十分看好，商機(jī)巨大。 ? 區(qū)域改造需要 3— 5年時(shí)間，本項(xiàng)目恰好可填補(bǔ)改造過(guò)程中出現(xiàn)的商業(yè)斷檔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利用科學(xué)、客觀(guān)的方法，我們對(duì)項(xiàng)目地塊的商業(yè)發(fā)展條件，通過(guò)以上八個(gè)因素來(lái)進(jìn)行綜合考量，得出了令人滿(mǎn)意的分值，充分證明了本項(xiàng)目地塊具備發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所需的有利條件。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： 選取周邊樓盤(pán)作為競(jìng)品： 經(jīng)市場(chǎng)比較法則和還原收益法則反復(fù)對(duì)比論證，我們認(rèn)為河埒項(xiàng)目均價(jià)為 12023元 /平米。（詳見(jiàn)如下分析表） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沿青山路（規(guī)劃中）一層商鋪建議售價(jià)： /平米 ２、 青山路（規(guī)劃中）、梁溪路轉(zhuǎn)角二層商鋪一、二層捆綁銷(xiāo)售，建議售價(jià)： /平米 ３、沿梁溪路二層商鋪一、二層捆綁銷(xiāo)售，建議售價(jià)： /平米 沿蠡溪路大型商鋪 建議售價(jià)： 8000元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 7月 13日無(wú)錫市濱湖區(qū)城市投資發(fā)展公司通過(guò)招牌掛獲得該幅國(guó)有土地使用權(quán)，總價(jià) 。 2023年 9月 12日無(wú)錫胡埭水泥廠(chǎng)通過(guò)在境外注冊(cè)的薩摩爾富洋有限公司與無(wú)錫市濱湖區(qū)城市投資發(fā)展公司簽定相關(guān)合作協(xié)議 ,合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。 2023年 2月 22日薩摩爾富洋與濱湖城投合資成立了無(wú)錫富洋置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本 1000萬(wàn)美元，其中濱湖區(qū)城市投資發(fā)展有限公司占 51%的股份，薩摩爾富洋有限公司占 49%的股份。 2023年 1月 5日薩摩爾富洋外公司到位資本為 150萬(wàn)美元。 2023年 4月 10日無(wú)錫富洋通過(guò)與無(wú)錫市國(guó)土局簽定及濱湖城投公司簽定補(bǔ)充合同 ,使無(wú)錫富洋正式成為該項(xiàng)目地塊的國(guó)有土地使用權(quán)人。 截止 06年 4月無(wú)錫富洋置業(yè)有限公司共支付土地款 3000萬(wàn)元整，由于受到宏觀(guān)政策影響，無(wú)錫富洋置業(yè)有限公司于 06年 5月份提出對(duì)外尋找合作單位合作開(kāi)發(fā)該地塊，無(wú)錫 **正式介入合作事項(xiàng)談判。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一步 、 胡埭水泥的關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)城投 51%股份，簽定收購(gòu)意向協(xié)議書(shū)； 第二步、委托財(cái)務(wù)審計(jì)，完成盡職調(diào)查； 第三步、 土地款的書(shū)面文件； 第四步、簽定正式 《 合作協(xié)議 》 、 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 、 《 章程 》 ； 第五步、合作方完成工商變更登記及出資義務(wù)轉(zhuǎn)讓審批； 第六步、 **收購(gòu)薩摩爾富洋 49%的股份，并同時(shí)通過(guò)出資義務(wù)轉(zhuǎn)讓收購(gòu)胡埭關(guān)聯(lián)公司 41%的股份，共計(jì)收購(gòu)合作方 90%股份，我方實(shí)際控股并進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8月 10日簽訂意向書(shū) 8月 15日委托財(cái)務(wù)審計(jì)，完成盡職調(diào)查 8月 25日確定 ，并獲得無(wú)錫市政府正式批文 8月 25日獲取國(guó)土局同意緩交土地款的書(shū)面文件 8月 26日簽訂 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 、 《 合作協(xié)議 》 和 《 章程 》 9月 10日獲國(guó)家外商投資審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn) 9月 20日完成工商變更登記 9月 25日甲方及其指定的境外公司完成出資義務(wù) 12月 15日完成項(xiàng)目主要拆遷并具備開(kāi)工條件，支付報(bào)酬 1,000萬(wàn)元 2023年 4月 30日完成項(xiàng)目全部拆遷，支付報(bào)酬余款 850萬(wàn)元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二 、 收購(gòu) 風(fēng)險(xiǎn) :合作方負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施：我方在 《 意向協(xié)議書(shū) 》 中明確規(guī)定 :“的財(cái)務(wù)審計(jì)結(jié)果需符合合作方向我方所作的信息披露和我方要求； 對(duì)本意向書(shū)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所進(jìn)行的盡職調(diào)查結(jié)果滿(mǎn)意。”否則我方可以解除收購(gòu)合作。 一 、 財(cái)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) :1850萬(wàn)土地收益金部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施 :我方在 《 意向協(xié)議書(shū) 》 中明確規(guī)定“在項(xiàng)目公司支付報(bào)酬前 ,合作方應(yīng)向項(xiàng)目公司提供相應(yīng)金額的可以為稅務(wù)局認(rèn)可的能夠在所得稅前列支項(xiàng)目成本的正規(guī)發(fā)票?！? 三 、 付 款風(fēng)險(xiǎn)：針對(duì)收購(gòu)過(guò)程中存在的資金去向風(fēng)險(xiǎn) 防范措施： ，不存在共管帳戶(hù)問(wèn)題； ，而不是到合作方； 款風(fēng)險(xiǎn)（滿(mǎn)足容積率提升、按時(shí)拆遷的前提下才付款）。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四 、 拆遷風(fēng)險(xiǎn) :拆遷交地風(fēng)險(xiǎn) 防范措施 :，在 《 意向協(xié)議書(shū) 》中明確規(guī)定在合作方完成一定拆遷任務(wù)后，項(xiàng)目公司再付收益金，若沒(méi)有按照協(xié)議書(shū)規(guī)定日期拆遷完畢則按照每日一定比例收取違約金。”； 方主動(dòng)與區(qū)拆遷辦溝通，隨時(shí)了解拆遷動(dòng)態(tài)，督促合作方拆遷進(jìn)展。 附：股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū) 五 、 其他 風(fēng)險(xiǎn) 詳見(jiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃：該項(xiàng)目可于 07年 7月底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 序號(hào) 節(jié)點(diǎn)名稱(chēng) 計(jì)劃 實(shí)際情況 備注 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 1 概念設(shè)計(jì) — 2023730 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 202385 202395 3 取得 《 規(guī)劃用地使用許可證 》 — 2023830 4 實(shí)施方案 202395 20231015 5 樁基施工圖（招投標(biāo)用） — 2023125 6 施工報(bào)建圖 — 20231225 7 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 — 202325 8 全套施工圖完成 — 2023110 9 節(jié)能審批 — 2023130 10 景觀(guān)施工圖完成 — 2023520 11 總包單位確定 — 2023330 12 獲得 《 施工許可證 》 — 202355 13 基礎(chǔ)施工 202311 202355 14 主體施工 202358 20231115 15 銷(xiāo)售展示區(qū)實(shí)施時(shí)間 — — 16 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 — 2023715 17 取得 《 預(yù)售許可證 》 — 2023720 18 銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間 — — 19 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023725 — 20 外腳手架拆除 202341 2023415 21 室外配套、園建 2023415 202395 22 竣工備案時(shí)間 — 20231130 23 預(yù)驗(yàn)收 — 20231230 24 交付時(shí)間 2023130 — 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 待決策新項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃 說(shuō)明：待決策新項(xiàng)目資金峰值 20969萬(wàn)元，出現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 2023年 6月。實(shí)現(xiàn)累計(jì)正向現(xiàn)金流時(shí)間為2023年 2月。 項(xiàng)目銷(xiāo)售及結(jié)算計(jì)劃 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 26,003 16,724 6,415 49,142 現(xiàn)金流出 9,384 22,051 7,400 4,781 0 538 44,154 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流 9,384 3,952 9,324 1,634 0 538 4,989 項(xiàng)目累計(jì)凈流量 9,384 5,432 3,892 5,527 5,527 4,989 4,989 年度 2023年 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 高層 18F 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（ m2） 30,240 29,880 10,500 9,861 80,481 銷(xiāo)售面積（ m2） 24,192 23,904 48,096 銷(xiāo)售額（萬(wàn)） 14,273 14,223 28,496 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /m2） 5,900 5,950 5,925 結(jié)算面積（ m2） 結(jié)算金額（萬(wàn)元） 單位凈利潤(rùn)（元 /m2） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 1,466 銷(xiāo)售凈利率 % 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目銷(xiāo)售及結(jié)算計(jì)劃 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） **權(quán)益經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷(xiāo)售收入 49172 44228 開(kāi)發(fā)成本 36251 32626 資金峰值 20969 18872 項(xiàng)目總投資 38232 34409 凈利潤(rùn) 4989 4,637 內(nèi)部投資收益率 % % 銷(xiāo)售凈利率 % % 年度 2023年 2023年 總計(jì) 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 高層 18F 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 商業(yè) 車(chē)位 合計(jì) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（ m2） 80,481 銷(xiāo)售面積（ m2） 6,048 5,976 6,090 8,020 26,134 4,410 1,841 6,251 80,481 銷(xiāo)售額（萬(wàn)） 3,568 3,556 6,699 1,604 15,427 4,851 368 5,219 49,142 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /m2） 5,900 5,950 11,000 2,000 5,903 11,000 2,000 8,350 6,106 結(jié)算面積（ m2） 30,240 29,880 6,090 8,020 74,230 4,410 1,841 6,251 80,481 結(jié)算金額（萬(wàn)元） 17,842 17,779 6,699 1,604 43,923 4,851 368 5,219 49,142 單位凈利潤(rùn)（元 /m2） 662 2,587 620 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 4,916 1,617 5,068 銷(xiāo)售凈利率 % % % 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謝謝！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀(guān)看！