【正文】 變，將存在以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)： （ 1）甲公司 ? 甲公司應(yīng)該向乙公司收取利息而沒(méi)有收取，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照應(yīng)收利息金額調(diào)增應(yīng)納稅所得額420萬(wàn)元，繳納 25%的企業(yè)所得稅為 105萬(wàn)元 。同時(shí)可以加收 12％的利息，并處以 ～ 5倍的罰款。有以下風(fēng)險(xiǎn)： ? 其一，調(diào)增的應(yīng)納稅所得額 420萬(wàn)元， 不能作為 計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)限額稅前扣除的等的 依據(jù) ； ? 其二，加收的利息與罰款， 不能稅前扣除 。 111 （ 2）乙公司 ? 甲公司應(yīng)該向乙公司收取利息而沒(méi)有收取，乙公司也就不能稅前扣除這 420萬(wàn)元，會(huì) 多繳納企業(yè)所得稅 105萬(wàn)元。 ? （ 3）集團(tuán)公司 ? 從集團(tuán)公司層面看，如果甲公司不向乙公司收取利息，甲公司而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增與處罰，乙公司又不能稅前扣除，使集團(tuán)內(nèi)的甲乙公司受到了 雙重?fù)p失 。 112 一、債權(quán)融資 －（ 4）委托貸款 ? 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司之間的借款，通過(guò)金融機(jī)構(gòu) “ 委托貸款 ” 不失為一種較好的方式。 ? 什么是委托貸款？ ? 委托貸款是指由委托人提供合法來(lái)源的資金，委托業(yè)務(wù)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。委托人包括政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等。 113 委托貸款的申請(qǐng)條件有哪些？ ? （ 1）委托人及借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)單位，其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶(hù)，或具有完全民事行為能力的自然人； ? （ 2）已在業(yè)務(wù)銀行開(kāi)立結(jié)算賬戶(hù)； ? （ 3）委托資金來(lái)源必須合法及具有自主支配的權(quán)利； ? （ 4）申辦委托貸款必須獨(dú)自承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 5）需按照國(guó)家地方稅務(wù)局的有關(guān)要求繳納稅款，并配合受托人辦理有關(guān)代征代繳稅款的繳納工作； ? （ 6）符合業(yè)務(wù)銀行的其他要求。 114 委托貸款的期限、利率如何確定？ ? ? （ 1）委托貸款的期限，由委托人根據(jù)借款人的貸款用途、償還能力或根據(jù)委托貸款的具體情況來(lái)確定； ? ? （ 2） 在委托貸款中，所涉及的委托貸款利率是由委托雙方自行商定，但是最高不能超過(guò)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率和上浮幅度。 ? （ 3）自 2023年起，商業(yè) 銀行貸款 利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到了（ ,），即商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)的貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ，金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定在人行規(guī)定的范圍內(nèi)自行確定浮動(dòng)利率。 115 采用委托貸款涉及哪些費(fèi)用？ ? 采用委托貸款模式進(jìn)行放款和貸款，主要會(huì)涉及到以下幾筆費(fèi)用的支出： ? ? （ 1）委托貸款手續(xù)費(fèi) ：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 ? （ 2）借款合同的印花稅： 在一般的委托貸款交易中，一筆交易交一次印花稅，每筆委托貸款要按貸款金額的萬(wàn)分之 。 ? （ 3）委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用 。在現(xiàn)金池模式下，帳戶(hù)間相互借貸資金的利率應(yīng)當(dāng)在央行規(guī)定的存、貸款基準(zhǔn)利率的區(qū)間內(nèi)。 ? 116 委托貸款的涉稅處理？ ? （ 1）營(yíng)業(yè)稅 ? （ 2）企業(yè)所得稅 ? （ 3）土地增值稅 ? （ 4）印花稅 117 一、債權(quán)融資 －（ 5）向個(gè)人的借款 ? 房地產(chǎn)公司向個(gè)人借款是否合法？是否簽訂合同？ ? 企業(yè)支付個(gè)人借款利息獲取什么票據(jù)？ 118 個(gè)人借款利息如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ ? ? 問(wèn)題：我們公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)了資金的暫時(shí)性緊張，于2023年 1月 1日，向職工個(gè)人簽訂《借款合同》，獲取職工借款 2023萬(wàn)元，期限 1年，并約定按照 10%支付個(gè)人利息。請(qǐng)問(wèn)支付個(gè)人的借款利息支出如何進(jìn)行帳務(wù)處理？ 119 二、股權(quán)融資 ? ? 什么是股權(quán)融資？ ? ? 股權(quán)融資 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新發(fā)行股權(quán)換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權(quán)融資和非上市公司的股權(quán)融資。 ? 120 ? 非上市公司的股權(quán)融資 ? 非上市公司通過(guò)股權(quán)方式融資相對(duì)容易。問(wèn)題在于： ? （ 1）在公司業(yè)績(jī)或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業(yè)績(jī)或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享 。 ? （ 2）而且公司治理制度的不完善，導(dǎo)致股東普遍希望對(duì)公司有控股權(quán)，新股東如不能對(duì)公司有一定的控制力則一般不會(huì)輕易投入資金。 121 ? 公司上市的股權(quán)融資 ? ? 公司上市融資則可將融資渠道社會(huì)化，在整個(gè)社會(huì)的范圍內(nèi)募集資本，但房地產(chǎn)企業(yè)取得上市資格較艱難，但上市會(huì)帶來(lái)諸多好處，不僅可以提高企業(yè)知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒(méi)有使用成本，沒(méi)有還本付息的壓力。 ? 122 三、合作開(kāi)發(fā) ? ? 什么是 “ 合作開(kāi)發(fā) ” ？ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果具有土地或其它資源，但資金實(shí)力不夠，可以通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式，引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方共享開(kāi)發(fā)的收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 合作開(kāi)發(fā)的形式有哪些？ ? （ 1）股權(quán)形式 ? （ 2）債權(quán)形式 ? 123 如何規(guī)避合作風(fēng)險(xiǎn)？ ? 但進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)合作方、合作項(xiàng)目的情況有充分的了解，并根據(jù)具體情形確定合作開(kāi)發(fā)模式，以達(dá)到規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)（法律風(fēng)險(xiǎn)、涉稅風(fēng)險(xiǎn)）的目的。 ? 建議在合作之初，及時(shí)聘請(qǐng) 律師、稅務(wù)師作為項(xiàng)目顧問(wèn)，由律師進(jìn)行盡職調(diào)查、方案分析等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，由稅務(wù)師設(shè)計(jì)涉稅方案，對(duì)切實(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益很有幫助。 124 ? 股權(quán)合作的稅務(wù)問(wèn)題？ ? （ 1）營(yíng)業(yè)稅 ? （ 2）土地增值稅 ? （ 3）企業(yè)所得稅 125 四、房地產(chǎn)信托 ? ? 房地產(chǎn)信托，是指委托人出于對(duì)受托人的信任，將財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財(cái)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)。 ? 自 121號(hào)文件出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了所謂的井噴現(xiàn)象，看好該種融資形式的開(kāi)發(fā)企業(yè)很多。但實(shí)際上該種融資形式可能對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是好形式，但對(duì)投資者還是有不小的風(fēng)險(xiǎn)，就算是第三人為信托提供充分擔(dān)保，起碼也存在回報(bào)過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 當(dāng)前出現(xiàn)房地產(chǎn)信托熱，主要是因?yàn)殂y行信貸收緊而開(kāi)發(fā)企業(yè)又缺乏其他融資渠道情況下的無(wú)奈之舉，其實(shí)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托只是一種過(guò)渡性安排，無(wú)論如何不會(huì)成為融資的主要途徑。 126 五、典當(dāng) ? 典當(dāng)，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。 ? 一般來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行提供的當(dāng)金數(shù)額較小，典當(dāng)期限較短，利息加上綜合費(fèi)相對(duì)銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價(jià)一般都嚴(yán)重偏低，如有別的融資途徑，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)通過(guò)此種途徑融資。 ? 127 六、施工企業(yè)墊資 ? 由于中國(guó)巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長(zhǎng)期處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、甚至不付工程費(fèi)用，墊資實(shí)際上起到了為開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的作用。 ? 承建企業(yè)墊資在一定程度上減輕了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，但加重了承建企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，直接導(dǎo)致的后果就是承建企業(yè)可能拖欠材料廠(chǎng)商的材料款、設(shè)備款，甚至是建筑工人的工資，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。 ? 128 七、按揭貸款 ? 從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人的商業(yè)住房貸款是銀行對(duì)個(gè)人的融資，但從效果上來(lái)看，其實(shí)際上也是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預(yù)售階段的按揭貸款，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的完工有著非常重要的作用，特別是對(duì)自有資金不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)。 ? 自從 121號(hào)文件出臺(tái)以來(lái)，由于銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的要求條件提高 (諸如住宅需封頂、商業(yè)寫(xiě)字樓需竣工等 )，導(dǎo)致按揭貸款數(shù)額減少 (相對(duì) )，已經(jīng)造成大面積的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂，可見(jiàn)該融資手段對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性。 ? 在開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍為個(gè)人貸款提供階段性擔(dān)保的情況下，在擔(dān)保責(zé)任沒(méi)有解除前也會(huì)干擾開(kāi)發(fā)企業(yè)。 如貸款人未能及時(shí)償還銀行貸款，則開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)擔(dān)保合同的規(guī)定承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任，對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)予以重視 ! ? 129 按揭貸款注意事項(xiàng) ? 多家金融機(jī)構(gòu)（四大、外資等）競(jìng)爭(zhēng)？（政策差異） ? 住房公積金貸款與商業(yè)貸款？ ? 直客式貸款？ ? 保證金比例與退還時(shí)間？ （公積金與商業(yè)貸款） ? 放款時(shí)間安排？ ? 是否提供階段性擔(dān)保？ （或有負(fù)債） ? 公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)？ 130 八、其他手段 ? 現(xiàn)實(shí)中也存在一些其他的融資手段，比如： ? 未取得《預(yù)售許可證》情況下，向購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主收取 vip會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金等； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定在一定時(shí)間后他人可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)回購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報(bào)； ? 采取職工集資的方式籌措資金等 ? 131 總結(jié)： ? 房地產(chǎn)行業(yè)所需要資金數(shù)額巨大，采取單一的融資手段未必能達(dá)到最佳的效果，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇最有利的融資方法組合。 ? 在選擇融資方式時(shí)，要權(quán)衡利弊，一定情況下的違規(guī)是可以理解的，但是一定不要犯法。 132 演講完畢，謝謝觀(guān)看！