【正文】 變，將存在以下涉稅風險： （ 1）甲公司 ? 甲公司應該向乙公司收取利息而沒有收取，主管稅務機關有權按照應收利息金額調增應納稅所得額420萬元，繳納 25%的企業(yè)所得稅為 105萬元 。同時可以加收 12％的利息，并處以 ～ 5倍的罰款。有以下風險： ? 其一，調增的應納稅所得額 420萬元， 不能作為 計算業(yè)務招待費、廣告費限額稅前扣除的等的 依據 ； ? 其二，加收的利息與罰款， 不能稅前扣除 。 111 （ 2）乙公司 ? 甲公司應該向乙公司收取利息而沒有收取，乙公司也就不能稅前扣除這 420萬元，會 多繳納企業(yè)所得稅 105萬元。 ? （ 3）集團公司 ? 從集團公司層面看，如果甲公司不向乙公司收取利息，甲公司而被主管稅務機關調增與處罰，乙公司又不能稅前扣除，使集團內的甲乙公司受到了 雙重損失 。 112 一、債權融資 －（ 4）委托貸款 ? 房地產關聯(lián)公司之間的借款，通過金融機構 “ 委托貸款 ” 不失為一種較好的方式。 ? 什么是委托貸款？ ? 委托貸款是指由委托人提供合法來源的資金，委托業(yè)務銀行根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務。委托人包括政府部門、企事業(yè)單位及個人等。 113 委托貸款的申請條件有哪些？ ? （ 1）委托人及借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)單位，其他經濟組織、個體工商戶，或具有完全民事行為能力的自然人； ? （ 2）已在業(yè)務銀行開立結算賬戶； ? （ 3）委托資金來源必須合法及具有自主支配的權利； ? （ 4）申辦委托貸款必須獨自承擔貸款風險； ? （ 5）需按照國家地方稅務局的有關要求繳納稅款，并配合受托人辦理有關代征代繳稅款的繳納工作； ? （ 6）符合業(yè)務銀行的其他要求。 114 委托貸款的期限、利率如何確定？ ? ? （ 1）委托貸款的期限，由委托人根據借款人的貸款用途、償還能力或根據委托貸款的具體情況來確定； ? ? （ 2） 在委托貸款中，所涉及的委托貸款利率是由委托雙方自行商定，但是最高不能超過人民銀行規(guī)定的同期貸款利率和上浮幅度。 ? （ 3）自 2023年起，商業(yè) 銀行貸款 利率浮動區(qū)間擴大到了（ ,），即商業(yè)銀行對客戶的貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數 ，上限為基準利率乘以上限系數 ，金融機構可以根據中國人民銀行的有關規(guī)定在人行規(guī)定的范圍內自行確定浮動利率。 115 采用委托貸款涉及哪些費用？ ? 采用委托貸款模式進行放款和貸款，主要會涉及到以下幾筆費用的支出： ? ? （ 1）委托貸款手續(xù)費 ：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費。 ? （ 2）借款合同的印花稅： 在一般的委托貸款交易中，一筆交易交一次印花稅，每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之 。 ? （ 3）委托貸款中所涉及的利息費用 。在現(xiàn)金池模式下，帳戶間相互借貸資金的利率應當在央行規(guī)定的存、貸款基準利率的區(qū)間內。 ? 116 委托貸款的涉稅處理？ ? （ 1）營業(yè)稅 ? （ 2）企業(yè)所得稅 ? （ 3）土地增值稅 ? （ 4）印花稅 117 一、債權融資 －（ 5）向個人的借款 ? 房地產公司向個人借款是否合法？是否簽訂合同？ ? 企業(yè)支付個人借款利息獲取什么票據？ 118 個人借款利息如何進行稅務處理？ ? ? 問題：我們公司在開發(fā)項目過程中出現(xiàn)了資金的暫時性緊張，于2023年 1月 1日，向職工個人簽訂《借款合同》，獲取職工借款 2023萬元，期限 1年，并約定按照 10%支付個人利息。請問支付個人的借款利息支出如何進行帳務處理？ 119 二、股權融資 ? ? 什么是股權融資？ ? ? 股權融資 是指房地產開發(fā)企業(yè)新發(fā)行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。 ? 120 ? 非上市公司的股權融資 ? 非上市公司通過股權方式融資相對容易。問題在于： ? （ 1）在公司業(yè)績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業(yè)績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享 。 ? （ 2）而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 121 ? 公司上市的股權融資 ? ? 公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業(yè)取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業(yè)知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。 ? 122 三、合作開發(fā) ? ? 什么是 “ 合作開發(fā) ” ？ ? 房地產開發(fā)企業(yè)如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發(fā)的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發(fā)項目進行開發(fā)，雙方共享開發(fā)的收益，共擔風險。 ? 合作開發(fā)的形式有哪些？ ? （ 1）股權形式 ? （ 2）債權形式 ? 123 如何規(guī)避合作風險？ ? 但進行合作開發(fā)之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據具體情形確定合作開發(fā)模式，以達到規(guī)避各種風險（法律風險、涉稅風險）的目的。 ? 建議在合作之初，及時聘請 律師、稅務師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業(yè)服務，由稅務師設計涉稅方案，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 124 ? 股權合作的稅務問題？ ? （ 1）營業(yè)稅 ? （ 2）土地增值稅 ? （ 3）企業(yè)所得稅 125 四、房地產信托 ? ? 房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。 ? 自 121號文件出臺后，房地產信托出現(xiàn)了所謂的井噴現(xiàn)象，看好該種融資形式的開發(fā)企業(yè)很多。但實際上該種融資形式可能對開發(fā)企業(yè)是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。 ? 當前出現(xiàn)房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發(fā)企業(yè)又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 126 五、典當 ? 典當，指房地產開發(fā)企業(yè)將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。 ? 一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發(fā)企業(yè)不會通過此種途徑融資。 ? 127 六、施工企業(yè)墊資 ? 由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發(fā)企業(yè)融資的作用。 ? 承建企業(yè)墊資在一定程度上減輕了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但加重了承建企業(yè)的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業(yè)可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。 ? 128 七、按揭貸款 ? 從法律關系來說，商業(yè)銀行對個人的商業(yè)住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發(fā)企業(yè)的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發(fā)企業(yè)項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發(fā)企業(yè)。 ? 自從 121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高 (諸如住宅需封頂、商業(yè)寫字樓需竣工等 )，導致按揭貸款數額減少 (相對 )，已經造成大面積的中小開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發(fā)企業(yè)的重要性。 ? 在開發(fā)企業(yè)普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發(fā)企業(yè)。 如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發(fā)企業(yè)會根據擔保合同的規(guī)定承擔一定的擔保責任，對此，開發(fā)企業(yè)應予以重視 ! ? 129 按揭貸款注意事項 ? 多家金融機構（四大、外資等）競爭？（政策差異） ? 住房公積金貸款與商業(yè)貸款？ ? 直客式貸款？ ? 保證金比例與退還時間？ （公積金與商業(yè)貸款） ? 放款時間安排？ ? 是否提供階段性擔保？ （或有負債） ? 公證費、保險費？ 130 八、其他手段 ? 現(xiàn)實中也存在一些其他的融資手段，比如： ? 未取得《預售許可證》情況下，向購房準業(yè)主收取 vip會員費、誠意金等； ? 房地產開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報； ? 采取職工集資的方式籌措資金等 ? 131 總結： ? 房地產行業(yè)所需要資金數額巨大，采取單一的融資手段未必能達到最佳的效果，開發(fā)企業(yè)應該根據自己的特點選擇最有利的融資方法組合。 ? 在選擇融資方式時，要權衡利弊，一定情況下的違規(guī)是可以理解的，但是一定不要犯法。 132 演講完畢，謝謝觀看！