【正文】 隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 項目商鋪價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘 楊舍東路項目的品質(zhì) 和性質(zhì)都與項目類似所 以對于項目具有較高參 考價值 香港城購物廣場作 為項目片區(qū)內(nèi)最大體量 的一站式商業(yè)中心其商 業(yè)開發(fā)市場對于項目具 有一定參考價值 以市場比較法量化各種價值指標(biāo) 權(quán)重排序為：步行街 楊舍東路商業(yè)項目 香港城購物廣場 比較因素 人流量 商業(yè)氛圍 交通條件 升值潛力 主力店 產(chǎn)權(quán)狀況 合計 權(quán)重 20 20 15 15 15 15 100 比 較 項 目 楊舍東路 16 18 12 11 10 9 76 香港城 10 13 10 10 14 12 69 步行街 20 20 13 14 14 13 94 沙洲路臨街 16 17 13 12 10 11 79 園林路 14 15 11 11 11 9 71 河西路 15 16 11 13 12 9 76 南環(huán)路 12 14 10 11 10 9 66 均價 本 項 目 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO “權(quán)重比例”是項目權(quán) 重值比參考案例權(quán)重 值結(jié)果。 “所占權(quán)重”是參考案 例對于項目參考價值 的評估值。 “權(quán)重均價”是”銷售 均價”、“權(quán)重比例”、 “所占權(quán)重”的乘積 結(jié)果 通過權(quán)重與市場價格之間測算， 可以推算出本項目均價如下 ： 合計權(quán)重值 銷售均價 權(quán)重比例 所占權(quán)重 權(quán)重均價 楊舍東路 76 90% 香港城 69 10% 步行街 94 沙洲路臨街 79 園林路 71 河西路 76 南環(huán)路中段 66 均價 本 項 目 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 本案各區(qū)位商鋪均價 ： 沙洲路臨街商鋪銷售均價在 = 萬 元 / ㎡ 園林路臨街商鋪銷售均價在 = / ㎡ 河西路臨街商鋪銷售均價在 = / ㎡ 南環(huán)路中段商鋪銷售均價在 = / ㎡ 本案總銷售均價在： = 萬元 / ㎡ 各個鋪位的價格結(jié)合分區(qū)均價進(jìn)行推算，目前等待提供具體的鋪位面積等基本指標(biāo)， 各個商鋪通過打分（類似住宅）進(jìn)行得到銷售價格 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 是否具有唯一性 ？ 是否具有可實現(xiàn)行 ？ 引發(fā)品牌匯聚功效 ， 產(chǎn)生功能聚集 ， 形成市場戰(zhàn)略高點 ， 商家不得不爭 。 戴姆勒 — 奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開始； 先優(yōu)惠引入知名大商家 ， 誘引中等商家付出較高代價進(jìn)入 ， 小商家高價瘋搶； 定位是根本 主題先行 講故事 以商帶商 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 先外地后本地；先知名特色，后普通商家 商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔 引入張家港，從而形成我們項目的獨特個性與形象。 同類型商家限制數(shù)量 （每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)、行業(yè)都有名額限制。這是為了保證） 一是萬紫千紅，各種元素并存； 二是不產(chǎn)生惡性競爭，共生共存、相輝映； 三是、形成招商熱潮搶購； 四是、吸引不同取向的客戶群體，形成熱鬧的商業(yè)聚集地。 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 市場空白原則 可行性原則 可操作性原則 成本導(dǎo)向原則 1 2 3 4 不僅要立足在張家 港，而且要立足于 長三角區(qū)域，至少 要在蘇南地區(qū)尋找 到市場的空白點， 規(guī)避與成熟的大規(guī) 模專業(yè)市場形成同 質(zhì)競爭 招商定位方向 必須具有可行 性，可操作性 要強 產(chǎn)品的定位必 須滿足易招商、 易成市、易產(chǎn) 生人流、物流、 現(xiàn)金流的條件 必須解決經(jīng)營商 家拿貨的成本問 題，這樣才能讓 商業(yè)真正興旺起 來 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 招商手冊、招商海報 現(xiàn)場 VI物料 POP物料 招商合同文本 《 招商細(xì)則 》 、招商流程、租賃協(xié)議等 商場平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 介于本案臨街商鋪全部出售，且不返租，臨沙洲路商業(yè)出租為主，純收租金，因此不必成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，只需物業(yè)公司來簡單管理物業(yè)即可； 若沙洲路商業(yè)合作不是純收租金，而是聯(lián)營，那就建議成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司對其商用物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 商業(yè)經(jīng)營管理 商業(yè)經(jīng)營管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動產(chǎn)的保值、增值方面的管理 內(nèi)容 項目市場定位 ， 經(jīng)營管理建議 項目經(jīng)營狀況管理 、 跟蹤分析 、 計劃 、 實施 、 監(jiān)控 、 調(diào)整 項目營銷管理 ， 包括項目整體 CI策劃 、 品牌營造與推廣等 項目資產(chǎn)運營管理 ， 包括項目成本控制 、 財務(wù)分析 、 工程的建立 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 介入內(nèi)容 介入方式 經(jīng)營管理介入 建議一：物業(yè)管理在項目進(jìn)行銷售與招商前早期介入對項目的物業(yè)管理委托專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行經(jīng)營管理輸入。 建議二：以綜合體為股本投入方式聯(lián)合商業(yè)經(jīng)營管理公司，共同成立商業(yè)合作公司，對項目進(jìn)行整體經(jīng)營管理。 建議三：自行成立物業(yè)管理公司進(jìn)行簡單經(jīng)營管理。 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 張家港新城置業(yè)有限公司 投資客與經(jīng)營商戶管理 新城經(jīng)營管理公司 物業(yè)主管部門 管理處 房屋本體管理 公用設(shè)施管理 治安消防管理 車輛道路管理 經(jīng)營管理 檔案資料管理 行政事務(wù)管理 財務(wù)后勤管理 客戶服務(wù)管理 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 為把本項目打造成張家港 典型商業(yè)地產(chǎn)項目而努力！ 預(yù)祝：張家港新城置業(yè) +上海策豐房地產(chǎn)營銷公司 合作愉快 —— 匯報完畢 —— 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 演講完畢，謝謝觀看！