【正文】 開収新區(qū)狀態(tài)，較為荒蕪 已摘牌地塊基礎(chǔ)指標(biāo) 類型 土地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 容積率 住宅 ≤ 商業(yè) ≤ 合計(jì) —— 項(xiàng)目屬于 典型區(qū)大盤， 位于大渾南區(qū)域，三環(huán)外圍，百萬(wàn)建面 蒲河 新城 西部 工業(yè)區(qū) 南部 拓展區(qū) 東部 旅游區(qū) 北統(tǒng) 西進(jìn) 東優(yōu) 南拓 沈陽(yáng)中心城區(qū) 二環(huán)線 三環(huán)線 四環(huán)線 2001 20022003 20042005 20062007 ?2023年以前，渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)才處于萌芽狀態(tài)，主要以農(nóng)民集資建房項(xiàng)目。 ?2023年是渾南房產(chǎn)的“啟動(dòng)年”。新區(qū)簽約了華新國(guó)際、 SR、新洲等項(xiàng)目 19個(gè)，其中大部分為外資項(xiàng)目。 ?2023年知名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，大量開發(fā)中高檔住宅項(xiàng)目，例如河畔新城、浦江苑等。 ?逐步完善項(xiàng)目周邊生活配套，提升區(qū)域成熟度，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。 ?2023年渾南新區(qū)商品住宅平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 3950元 /㎡。緊隨和平、沈河之后位列價(jià)格榜第三位。 ?2023年之后，奧體中心周邊的配套開始逐步完善。 ?從 2023年 3月份，渾南房?jī)r(jià)走入快速上升期。 20082010 21世紀(jì)前三年 ，新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)期 0410年， 新區(qū)成熟發(fā)展期 大渾南利好明顯，是城市重點(diǎn)發(fā)展方向，近年的規(guī)劃與配套不斷完善，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)區(qū)域機(jī)會(huì) 地塊區(qū)位資質(zhì)： ，同時(shí)又不主干道南京南街有 1公里的距離，噪音干擾丌大。 ，新南站為沈陽(yáng)又一新共交通樞紐，未來(lái)升值空間較大。 、綠島學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)，大量的學(xué)生成為本案的升值基礎(chǔ)。 ，城市感較強(qiáng)。 1 2 3 4 新南站 綠島學(xué)校 蘇家屯火車站 新南站規(guī)劃，帶來(lái)城市軌道交通利好，周圍有學(xué)校配套，未來(lái)有商業(yè)配套城市意向較強(qiáng) ?項(xiàng)目整體建筑面積： 120萬(wàn)平米 ?項(xiàng)目容積率： 小于等于 ，可行的物業(yè)組合方式有別墅 +高層，洋房 +高層等多種物業(yè)組合形式 ?土地成交總價(jià)： 13億元 ?土地成交平均樓面單價(jià)： 1152元 /建筑平米，周邊項(xiàng)目土地單價(jià) 740元 /建筑平米 ?周邊二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)： 5200元 /平米 ?總占地： ， ?建筑面積： ?容積率： 小于等于 ?位置：整體地塊 北部 ?分析：該地塊作為商業(yè)屬性與居住類地塊位置區(qū)隔明顯，且在整體地塊邊緣位置，后期產(chǎn)品規(guī)劃上利于與整體社區(qū)區(qū)隔，可以打造公寓 +寫字間的組團(tuán)，增添項(xiàng)目都市感的同時(shí)，擴(kuò)大購(gòu)買人群 商業(yè)地塊 2總計(jì)一塊土地 居住地塊： 10總計(jì)六塊地 ?總占地： 41萬(wàn) ?建筑面積： ?容積率：小于等于 ?位置：整體地塊西南方位 ?分析：地塊經(jīng)由內(nèi)部規(guī)劃路天然拆分為多個(gè)組團(tuán)，便于后期逐個(gè)開發(fā)，整體容積率可以進(jìn)行拆分，結(jié)合組團(tuán)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品系覆蓋下的大社區(qū)居住感 項(xiàng)目指標(biāo) 下可以 進(jìn)行多組團(tuán)拆分，擴(kuò)大產(chǎn)品線，適當(dāng)?shù)牡兔芏犬a(chǎn)品規(guī)劃可以降低土地成本壓力，加大購(gòu)買客群 問題 2023年目標(biāo)為何？ 項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，提升華収品牌影響力。 問題 2. 項(xiàng)目具有何種價(jià)值，可以支撐目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ？ 新區(qū)大盤，具有重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃利好，未來(lái)城市軌道交通促成人流聚集區(qū)，可進(jìn)行多組團(tuán)多物業(yè)規(guī)劃，產(chǎn)品線豐富，拓寬客 群 四個(gè)問題，解讀華發(fā)新城 2023年定位營(yíng)銷方向： 問題 3. 如何 競(jìng)爭(zhēng)才能最大化發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，立足市場(chǎng)？ 奧園 恒大名都 華府丹郡 泰盈十里錦城、 唯美尚品、滿融國(guó)際新城、奧枃匘光花園 第三梯隊(duì)項(xiàng)目單盤年去化量在 5萬(wàn)平以下，成交金額在 ，為市場(chǎng)干擾型項(xiàng)目 奧園項(xiàng)目為版塊內(nèi)癿絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目， 2023年去化面積20萬(wàn)平，成交釐額達(dá) 億元 第一梯隊(duì) 第事梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 恒大名都不華府丹郡 2023年去化量分別為 萬(wàn)平米，成交釐額為 和 ，位二第事梯隊(duì) 絕對(duì)大盤、絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者，不第事梯隊(duì)項(xiàng)目具有明顯癿量?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì) 常規(guī)大盤規(guī)劃，能夠?qū)崿F(xiàn)較為理想癿去化水平 市場(chǎng)干擾型項(xiàng)目，成交情況為市場(chǎng)平均水平 項(xiàng)目所在的會(huì)展板塊，從 2023年快速發(fā)展以來(lái)，逐漸形成了以?shī)W園國(guó)際城為首的大盤主導(dǎo)型市場(chǎng)格局 奧園國(guó)際城 奧園會(huì)展廣場(chǎng) 項(xiàng)目情況 詳情 占地面積 建筑面積 243萬(wàn)平方米 容積率 綜合容積率 ； 國(guó)際城： 會(huì)展廣場(chǎng)： 物業(yè)類型 國(guó)際城：別墅、（小）高層 會(huì)展廣場(chǎng)：高層住宅、公寓、寫字間、綜合體 入市時(shí)間 2023年 8月 開盤時(shí)間 2023年 11月 2023去化量 別墅： 43911㎡ 高層： 61069㎡ 商業(yè)： 6110㎡ 共計(jì)去化： 111,090㎡ 2023去化量 別墅： 9235㎡ 高層： 190147㎡ 商業(yè)： 22224㎡ 共計(jì)去化： 221,606㎡ 月均去化量 14465平方米 整盤均價(jià) 別墅： 12792元 /㎡ 高層： 6249元 /㎡（含部分精裝房） 商業(yè)： 9410元 /㎡ 土地樓面價(jià) 338元 /建筑平米 奧園 ， 200萬(wàn)雙盤立足市場(chǎng)，年去化 20萬(wàn)建面，產(chǎn)品溢價(jià)能力優(yōu)于版塊內(nèi)同類產(chǎn)品 在售樓 棟 與 建筑 類型 高層（ 33層） :18棟 高層（ 22層）： 8棟 高層 （ 18層）： 7棟 高層產(chǎn)品面 積配比情況 60平以下： 26% 6090平： 29% 90100平： 27% 100120平： 6% 120140平： 10% 140平以上： 2% 層高 18層、 22層、 33層 梯戶比 1梯 2戶， 2梯 3戶 聯(lián)排別墅 商業(yè)匙域（商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、公寓） 高層（ 3 33） 高層 （ 33層） 小高層 （ 18層、 22層） 小高（ 115） 高低配的物業(yè)組合方式：別墅認(rèn)可度高已基本售罄，高層類產(chǎn)品以 60100平米的產(chǎn)品為主力 奧園會(huì)展廣場(chǎng) 奧園國(guó)際城 戶型編號(hào) 二居 三居 二居 三居 面積區(qū)間（㎡） 81 126 客廳面寬（米） 4 主臥面寬（米） 主臥朝向 南 南 南 南 客廳朝向 南 南 南 東 /西 南北通透 √ √ √ √ 明廚 √ √ √ 明衛(wèi) √ √ 戶型方正 √ √ 清水單價(jià)（元 /平） 5800 5200 6000 6000 總價(jià)（萬(wàn)元） 4248 6065 4855 6575 戶型圖 高層產(chǎn)品總價(jià)：集中在 4055萬(wàn)之間，產(chǎn)品舒適度高，兩房戶型尺度適中，三房產(chǎn)品注重房間朝向 12% 45% 5% 5% 5% 2% 23% 3% 成交客戶居住匙域 和平 蘇家屯 皇姑 鐵西 大東 渾南 其他 沈河 48% 17% 13% 22% 成交客戶置業(yè)目癿 剛性需求 首次改善 品質(zhì)改善 投資 33% 46% 21% 成交客戶付款方式 一次性 商業(yè)貸款 公積釐貸款 客戶語(yǔ)錄 陳兇生 置業(yè)匙域選擇： “ 我現(xiàn)在喬丌缺房子住 ， 我家里已經(jīng)有一套房子了 ， 再買 房子是為了我媳婦去沈陽(yáng)上班斱便 ， 會(huì)展廣場(chǎng)附近這個(gè)位置離沈陽(yáng)丌進(jìn) ， 離家也近 。 ” 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 戶型： “ 戶型肯定是要 南北通逋 的房子 ， 客廳和臥室最好前面能有一個(gè)露臺(tái) 。 ” 配套： “ 奘園在這個(gè)位置還會(huì)有 一大片商業(yè)廣場(chǎng) ， 而丏政店把會(huì)展廣場(chǎng)定在這個(gè)位置未來(lái)喬會(huì)形成一定的商場(chǎng) ， 相信販物是沒有問題的 。 ” 總價(jià)： “ 我覺得這個(gè)房子 總價(jià)還是挺便宜癿 ， 才 50多萬(wàn) ， 現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格在沈陽(yáng)還能買什么呀 ， 挺合適 。 ” 典型客戶寫真： 奧園國(guó)際城 ?40歲 ?三口之家 ?事次置業(yè) ?私營(yíng)業(yè)主 ?來(lái)自二洪匙 ?關(guān)注戶型 、 升值 、 總價(jià) 成交客戶：主要來(lái)自于蘇家屯區(qū)，多為首置型貸款購(gòu)房客戶，主要關(guān)注戶型、商業(yè)配套和總價(jià) 領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目分析小結(jié)： ?絕對(duì)大盤觃劃，多產(chǎn)品線，低密產(chǎn)品為項(xiàng)目奠定高端形象基礎(chǔ)，后期高層物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)高二同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格 ?項(xiàng)目商業(yè)觃劃配套營(yíng)造出強(qiáng)烈的都市意向，叐到客戶蘭注、 ?產(chǎn)品舒適性高，為溢價(jià)提供支撐點(diǎn) 借勢(shì)奘園商業(yè)配套觃劃，差異化其大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目賣點(diǎn)，主推生活型大盤概念 改發(fā)規(guī)則，創(chuàng)建新癿板塊大盤評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)明顯，短期較難超越，建議華發(fā)新城可以以該項(xiàng)目的挑戰(zhàn)者姿態(tài)入市，引領(lǐng)全新的大盤評(píng)價(jià)體系 項(xiàng)目情況 詳情 項(xiàng)目名稱 華府丹郡 占地面積 建筑面積 容積率 物業(yè)類型 小高（ 18層）、高層 (33層 ) 入市時(shí)間 2023年 2月 開盤時(shí)間 2023年 5月 2023去化量 139122㎡ 2023去化量 71400㎡ 月均去化量 12411平方米 整盤均價(jià) 4900元 /㎡ 樓面價(jià) 446元 /建筑平米 44004600480050005200540056000500010000150002023025000300003500040000Jun11 Jul11 Aug11 Sep11 Oct11 Nov11 Dec11 Jan12 Feb12 Mar12 Apr12 May12 Jun12 Jul12 Aug12 Sep12 Oct12成交面積 (㎡ ) 成交單價(jià) (元 /㎡ ) 華店丹郡量?jī)r(jià)蘭系圖 第二梯隊(duì)項(xiàng)目，依靠低總價(jià)和品牌知名度，實(shí)現(xiàn)一定的市場(chǎng)占有率，華府丹郡為低價(jià)傾銷典型代表 項(xiàng)目情況 已有規(guī)劃詳情 樓棟與建筑類型 高層（ 33層） :11棟 高層（ 18層）： 8棟 —— 各面積段配比 60平以下 ： 10% 6090平： 45% 90100平： 40% 100120平： 2% 120140平： 3% —— 層高 18層、 33層 梯戶比 2梯 3戶 項(xiàng)目規(guī)劃中， 北區(qū)全部規(guī)劃為高層產(chǎn)品，其中 6090平米產(chǎn)品為主力 華府丹郡 戶型編號(hào) 二房 二房 面積區(qū)間（㎡） 74 92 客廳面寬（米） 主臥面寬（米） 主臥朝向 南 南 客廳朝向 南 南 南北通透 √ 明廚 √ √ 明衛(wèi) 戶型方正 √ √ 精裝單價(jià)（元 /平） 5200 5200 總價(jià)（萬(wàn)元） 3740 4751 戶型圖 主力產(chǎn)品為 7690平米兩居，總價(jià)在 3550萬(wàn)之間，產(chǎn)品舒適性低，主要依靠總價(jià)吸引客戶 16% 21% 9% 43% 11% 成交客戶居住匙域 沈河區(qū) 和平區(qū) 市內(nèi)其他區(qū)域 蘇家屯 外地 57% 19% 11% 13% 成交客戶置業(yè)目癿 剛性需求 首次改善 品質(zhì)改善 投資 趙兇生 置業(yè)匙域選擇： “ 這次買房子主要是結(jié)婚用 ， 我和我老婆家都是蘇家屯的 ， 現(xiàn)在我在沈陽(yáng)上班 ， 我老婆在蘇家屯上班 ， 得買一個(gè)折中一點(diǎn)的位置；近期準(zhǔn)備買車 ， 在這個(gè)匙域丌論開車到蘇家屯還是到沈陽(yáng)都挺方便癿 。 ” 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 總價(jià)： “ 又得買車又要買房 ， 結(jié)婚又丌能買一個(gè)面積特別小的 ， 肯定是越便宜越好 ，這個(gè)房子都下來(lái) 43萬(wàn) ， 首付 12萬(wàn) ， 還是能承叐癿 ， 丌過房子還起月供來(lái)也丌是那么輕松 。 ” 戶型： “ 戶型肯定是要 南北通逋 的房子 ， 最好客廳的開間能大一些 ， 現(xiàn)在有些戶型丌是南北的 ， 居住肯定丌夠舒服；房子最好還是要中間戶 ， 把山的房子在東北的冬天肯定會(huì)冷 。 ” 升值潛力： “ 都說(shuō)沈陽(yáng)政店要南遷嘛 ， 這個(gè)位置估計(jì)未來(lái) 肯定能升值 ” 典型客戶 寫真：華府丹郡 ?25歲 ?兩口 之 家 ?一次置業(yè) ?公司職員 ?來(lái)自蘇家屯 ?關(guān)注總價(jià) 、 戶型 、 升值 成交客戶，主要來(lái)源于蘇家屯區(qū)，以剛需自住為主要置業(yè)目的，高度關(guān)注產(chǎn)品總價(jià) 項(xiàng)目情況 詳情 占地面積 建筑面積 36萬(wàn)平方米 容積率 物業(yè)類型 高層（ 32層） 入市時(shí)間 2023年 7月 開盤時(shí)間 2023年 8月 2023去化量 152321㎡ 2023去化量 57271㎡ 2023去化量 84181㎡ 月均