【正文】 歷史 改造 規(guī)模（長，鋪面） 客流量 特點 北京王府井 100 . 810,34 5090 外地客 80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50130 區(qū)段分明 深圳東門 300 ,40萬 3060 嶺南風(fēng)情文化氣息 街區(qū) 97 北京天壇國際演藝大道 2023奧運專項 2023年 10月總體策劃 2023年 8月批準(zhǔn) 天壇 — 崇文門西大街 1400米 150億元 與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調(diào) 與城市改造方案有機(jī)配套 2023年美國蘭德瑪克娛樂集團(tuán)中標(biāo) 2023年港中旅集團(tuán)接手天壇演藝區(qū) 街區(qū) 98 ? 我國旅游總收入占 GDP的比重 2023年 5% 2023年 7% 預(yù)計： 2023年 11% （ 全世界 96年平均 %， 目前 12%) ? 世界旅游組織預(yù)測 ， 未來 10年中國 旅游年增長率將達(dá) ％ ， 到 2023年， 中國將成為第一位旅游目的地國家和第四位客源輸出國 ? 據(jù)官方統(tǒng)計 ， 全國共有各類成規(guī)模主題公園 2500個 （ 美國 36個 ， 日本 40個 ） ， 70%虧損 ， 20%持平 ， 10%盈利。 癥結(jié)：盲目建設(shè)，主題雷同 景區(qū) 99 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分類 旅游地產(chǎn)是個很寬泛的概念 起初是為了發(fā)展旅游配套房子 現(xiàn)在是依托旅游景區(qū)蓋房子 ?旅游景點地產(chǎn) ?旅游商業(yè)地產(chǎn) ?旅游度假地產(chǎn) ?旅游住宅地產(chǎn)（旅游與住宅存在一定的關(guān)聯(lián)但又致命的沖突） 旅游地產(chǎn)模式分類 搬運旅游者：把有閑暇時間、有消費能力的人搬到有吸引力的旅游項目去，以時間贏得空間，自然景觀旅游地產(chǎn) 搬運旅游產(chǎn)品：把有吸引力的旅游項目搬到有消費能力但閑暇時間有限的人群中，以空間爭取時間，人造主題公園 景區(qū) 100 創(chuàng)新是旅游項目發(fā)展的靈魂 永恒動力 創(chuàng)新領(lǐng)域：定位 模式 流程 精確定位 瞄準(zhǔn) 定位意義：集中優(yōu)勢兵力 、 有限資源打殲滅戰(zhàn) 避免遍地開花 ， 地毯式轟炸 定位內(nèi)容：發(fā)展目標(biāo) 、 主題 、 功能 、 目標(biāo)市場 定位思路：差異 、 逆向 、 互補(bǔ) 、 避強(qiáng) 、 集聚 、 出眾 景區(qū) 101 大型旅游景區(qū)項目盈利模式創(chuàng)新 盈利模式 管理及其他配套服務(wù) 出售 房地產(chǎn)增值 出租 租金 合作 /合資 投資收益 +房地產(chǎn)增值 按利潤分成、按收入分成 土地轉(zhuǎn)讓 租賃 合作 /合資 房地產(chǎn)出售 出租 合作 /合資 先建后招 先招后建 (根據(jù)需求定做 ) 門票 會員 文化視覺資源 品牌輸出 文化衍生產(chǎn)品 景區(qū) 102 大型旅游景區(qū)項目易出現(xiàn)的三個先天不足 ?只注重項目建設(shè)內(nèi)容的規(guī)劃，而忽略了項目運營策劃 ?只考慮了靜態(tài)項目的建設(shè)，忽略了動態(tài)的、常態(tài)的活動營造 ?只考慮了投資平衡，而忽略了經(jīng)營平衡 景區(qū) 103 昆明世博園 時間： 1999年 5月１日 — 10月 31日 規(guī)模： ， 3270畝 活動： 99昆明世界園藝博覽會 （ 世界Ａ１級園藝博覽會 ） 沈陽世博園 時間： 2023年 5月 1 日 — 10月 31日 規(guī)模： 5平方公里背景區(qū) 活動：第 56屆世界園藝博覽會 （ A2+B1級專業(yè)國際展會 ） 深圳園博園 時間： 2023年 9月 20日 — 2023年 3月 20日 規(guī)模： ， 990畝 活動：第五屆中國國際園林花卉博覽會 南京綠博園 時間： 2023年 9月 26日 — 10月 16日 規(guī)模： 3億元 ， 1155畝 活動：首屆中國國際綠化博覽會 漳州花博園 時間： 1998年夏興建 ， 歷屆花博會舉辦地 規(guī)模：已投入 5000萬元 ， 計劃由原來的 600余畝擴(kuò)建為 7800畝 活動：海峽兩岸 （ 福建漳州 ） 花卉博覽會 杭州休博園 時間： 2023年 4月 22日 — 10月 22日 規(guī)模： 2023畝 活動： 2023杭州世界休閑博覽會 方興未艾的會址旅游（園藝、論壇、賽事） 景區(qū) 104 華僑城旅游地產(chǎn)產(chǎn)品模式追溯 階段 產(chǎn)品模式 代表作 拓展區(qū)域 第一 微縮景觀主題公園 世界之窗 長沙、美國奧蘭多 第二 大型娛樂主題公園 歡樂谷 北京南磨坊、上海佘山、成都金牛 第三 大型生態(tài)主題景區(qū) 東部華僑城 武漢東湖、天津東麗湖、青島世博園 第四 都市高端會所群 歡樂海岸 歡樂海岸“只租不售”模式遭質(zhì)疑 華僑城是怎樣煉成的 崔元星 《 房地產(chǎn)世界 》 2023年第 2期 子虛烏有的小鎮(zhèn)故事：波托菲諾、茵特拉根 … … 鴻篇巨制的常態(tài)劇目： 《 跨世紀(jì) 》 、 《 創(chuàng)世紀(jì) 》 、 《 天禪 》 、 《 天機(jī) 》 … … 挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布 … … 華僑城的故事在傳頌，華僑城的劇目在上演，故事和劇目是否精彩，由看客來點評；手法是老套的，但內(nèi)容可能是全新的，華僑城的篇章是否可以續(xù)寫，自有華僑城和其他商家去冒險！ 景區(qū) 105 東部華僑城數(shù)字解碼 占地： 總投資：預(yù)算 35億元，實際估算 97億元 功能布局： 6大板塊， 2個主題公園、 3座旅游小鎮(zhèn)、 8家主題酒店、 2座標(biāo)準(zhǔn)球場、 4臺主題劇目，滿足 9個層面消費心理需求 建設(shè)期： 938天（ 2023年 12月 30日動工， 2023年 7月 28日一期開放） 總建筑面積： 391630平米，景區(qū)建筑 246030平米，天麓大宅 145600平米（容積率 ） 東部華僑城能否復(fù)制、移植，值得商榷？！ 交通條件、市場需求、住宅反哺 景區(qū) 106 成片存量改造 國有礦區(qū)：唐山南湖生態(tài)城、徐州賈汪采煤塌陷區(qū)生態(tài)工業(yè)園、湘潭錳礦地質(zhì)公園 國有鹽場：茂名電白鹽場 — 碧桂園、曹妃甸新城 鋼城搬遷： 老飛機(jī)場：贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場、?？诖笥⑸綑C(jī)場，長沙解放垸軍用機(jī)場 國有水庫：天津津南水庫，天嘉湖，星耀五洲， 7000畝水面， 4100畝建設(shè)用地 圍海造地： 10平方公里浙江海鹽黃沙塢項目 — 深圳凱東集團(tuán) 老工業(yè)區(qū) /倉儲區(qū)：西安大興新區(qū) 大城中村：深圳崗廈 — 金地集團(tuán)，大沖 — 華潤集團(tuán) 全國土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T210102023，水庫地類 113，沿海灘涂 115，均屬存量建設(shè)用地 陸地生態(tài)資源開發(fā)（在保護(hù)的前提下適度開發(fā)） 森林 地球之肺，草原 地球之膚，濕地 地球之腎 按比例配套規(guī)劃建設(shè)用地（ 510%） 國家級、省級森林公園：鳳凰南華山 — 深圳啟雄、?？诨鹕缴止珗@ — 香港駿豪 濕地（實驗區(qū)）：曹妃甸濕地公園 — 中冶京唐、深圳大中華 草原：承德木蘭圍場 國有林場：惠州湯泉林場 — 深圳佳兆業(yè) 國有農(nóng)場（海南農(nóng)墾、黑龍江農(nóng)墾 /北大荒集團(tuán)） 存量改造為何成為香餑餑（為何暴力拆遷頻發(fā)） 依托原有的城市資源、生態(tài)資源 原有的人氣 存量建設(shè)用地指標(biāo)（新增指標(biāo)獲取太難） 改造 107 存量建設(shè)用地挖潛的央戲及地方戲種 中央文件： 集體轉(zhuǎn)國有：國土資發(fā) 【 2023】 138號 《 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法 》 2023年 4月，山東、天津、江蘇、湖北、四川五省市被國土部列為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤第一批試點 2023年 6月國土資源部頒布 《 管理辦法 》 ， 202 2023年又分別批準(zhǔn)了 19省加入增減掛鉤試點，各地農(nóng)民“被上樓”，引發(fā)新的城鄉(xiāng)沖突，甚至暗藏糧食危機(jī) 2023年 12月 27日國務(wù)院發(fā)布國發(fā) ? 2023? 47號 《 關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點切實做好農(nóng)村土地整治的通知 》 ，開始緊急糾偏 國有用地： 2023年 8月 11日，國土資源部 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》（批而未征，征而未供，供而未建，新舊地塊，甲乙地塊，空中臵換，調(diào)整區(qū)位） 地方： 江蘇：萬頃良田 山東：村改社 四川：拆院并院 河北：新民居、三年大變樣 廣東：三舊改造 深圳：城市更新 改造 108 廣東三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居） 政策： 國土部與廣東省制定粵府明電 [2023]16號 《 廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省工作方案 》 ，提出廣東省在“三舊改造”方面有三年先行先試的機(jī)會（ 2023年起）。 2023年 8月 25日，廣東省正式發(fā)布粵府 ? 2023?78號 《 關(guān)于推進(jìn)“三舊改造”促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見 》 ， 《 意見 》對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破： 一是簡化了補(bǔ)辦征收手續(xù)； 二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)； 三是允許采用協(xié)議出讓供地； 四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造； 五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國有建設(shè)用地，可簡化手續(xù)； 六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠 意義： 土地利用效率提升 城市形象改善 政府獲得巨大的土地收益 涉及舊改的企業(yè)身價倍增 緩解新增用地壓力 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升 原駐地居民生活改善 改造 109 廣東三舊改造 需求： 《 全國土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2023年～ 2023年） 》 指出，規(guī)劃期間國家下達(dá)給廣東省每年的建設(shè)用地增量控制指標(biāo)為 29萬畝，而廣東省實際需求在 40萬畝以上 潛力： 廣東省共有“三舊”用地面積 170多萬畝，其中舊城鎮(zhèn) 34萬畝、舊廠房 81萬畝、舊村莊 60萬畝 珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到 90多萬畝 廣州市共有“三舊”地塊 11813塊，面積達(dá) 招商： 2023年 7月 7日，廣東省在香港舉辦“廣東省改造用地招商推介專場”， 21個地級市共計 212個“三舊”改造地塊項目，改造面積超過 3900公頃，簽約 20多個項目，總投資 109億美元。 要求： 必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計劃 已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫 需制訂具體改造方案，并且通過市 /縣人民政府批準(zhǔn) 改造 110 改造 深圳城市更新 深圳市人民政府令（第 211號） 《 深圳市城市更新辦法 》 （自 2023年 12月 1日起施行） 包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等 更新潛力： 涉及更新總用地面積約 200平方公里，預(yù)計要進(jìn)行拆除重建 60平方公里，盤活存量土地遠(yuǎn)期可向市場釋放的住宅規(guī)模大約在 5400萬至 7200萬平方米。 更新計劃： 首批獲批 25個改造項目 2023年初進(jìn)入實施階段，可提供 200多萬平方米住宅 202 2023年更新項目逐年增加 政策亮點： 鼓勵權(quán)利人自行改造 城市更新項目用地可協(xié)議出讓 “合規(guī)”建筑物可自由轉(zhuǎn)讓（不合規(guī)的接受處理后即合規(guī)） 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 111 成片拆遷改造模式 ?政府主導(dǎo)改造 ?社會資金參與改造 ?集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造 ?原土地使用權(quán)人自行改造 成片改造項目招商操作技巧 ?抓住機(jī)遇調(diào)整兩規(guī)、申報改造計劃，為項目立戶 ?充分考慮政府、原用地人及參與企業(yè)三者利益平衡，編制合理的、有吸引力的營銷手冊 ?注重挖掘資源潛質(zhì)、個性，注重項目包裝，變土地出讓為項目招商 ?給參與企業(yè)留有足夠的想象空間（策劃定位、規(guī)劃微調(diào)權(quán)等） ?走出去：到成功實踐地區(qū)取經(jīng)，到資金充裕、房地產(chǎn)商聚集區(qū)針對性營銷 ?請進(jìn)來：請專業(yè)機(jī)構(gòu)來把脈，請意向企業(yè)來訪（注意地緣關(guān)系） ?免踩政策紅線，但在原則下靈活掌握尺度，尤其是特殊地區(qū)的先試權(quán) ?從實際出發(fā)，門當(dāng)戶對 改造 112 山東臨沂全水城 臨沂市河?xùn)|區(qū)沂河濱河重點區(qū)域舊村改造 總占地面積 8300余畝 依托現(xiàn)代商城 、 文化名城 、 生態(tài)水城優(yōu)勢 地下水、地表水聯(lián)合開發(fā) 成立臨沂全水城投資發(fā)展有限公司 土地出讓金全額返還，河北榮盛整體開發(fā) 引入國際頂