【正文】 0 4 碧水藍天 兩居、三居 100－ 120 5 正豐香格里 兩居、三居 100－ 120 6 艾依水郡 三居 100－ 150 7 頤和城府 三居 106－ 128 8 森林半島 三居 90－ 100 9 陶然水岸 三居、四居 120－ 150 10 中房高爾夫 三居、四居 150－ 180 面積區(qū)間比例表11%11%45%33%9 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 5 0 1 5 0 －1 8 0目前市場中主力及熱銷的戶型主要有兩個區(qū)間， 100－ 120平米、 120－ 150平米的兩居和三居占 78％。 競品市場專項研究 —— 競品市場總結(jié) 110 1. 競品項目產(chǎn)品設(shè)計為中高端，因此購買客群要求收入相對較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。 2. 競品項目的潛在客群也將會成為本項目主要客群的一部分，因此本項目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開發(fā)商品牌吸引這些客群前來購房臵業(yè)。 競品項目中除頤和城府有一棟多層洋房精裝出售外，其他競品項目基本均以毛坯交房。隨著客戶追求的不斷增加，精裝修高端住宅將成為提升自身產(chǎn)品附加值的重要條件。 競品項目交房標準 競品項目客群分析 競品市場專項研究 —— 競品市場總結(jié) 111 ? 供應(yīng)： 從供應(yīng)上看，競品項目未來的供應(yīng)量較大，未來市場競爭風(fēng)險及壓力較大。 ? 產(chǎn)品 1. 競品項目容積率在 － ，建筑密度較低； 2. 主力戶型為 100－ 120平米的二居、三居和 120－ 150平米的三居； 3. 外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主，以面磚結(jié)合涂料做裝飾。 ? 客群： 購買客群要求收入相對較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。 競品市場小結(jié) 競品市場專項研究 —— 競品市場總結(jié) 112 項目鳥瞰圖 項目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東北角 項目占地 項目建面 項目類型 多層洋房（帶電梯）、聯(lián)排別墅、獨聯(lián)體 容積率 總戶數(shù) 1894 開盤日期 未定 綠化率 ％ 車位配比 共 1409個車位，地上 247個，地下 1162個 物業(yè)費 未定 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 129145平米 認購價格區(qū)間 6000－ 7000元 /平米 銷售情況 內(nèi)部認購 項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 113 項目立面風(fēng)格 典型中式建筑風(fēng)格，外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚，屋頂采用灰色仿竹材質(zhì)。 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 114 項目產(chǎn)品分析 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 凱威觀湖一期戶型配比 物業(yè)類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 總建面（㎡） 物業(yè)類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 總建面（㎡） 洋房 A 平層 9497 120 11640 洋房 D 平層 140 80 11200 底躍 151160 30 4800 底躍 214 20 4280 頂躍 154157 30 4710 頂躍 181 20 3620 小計 18150 小計 19100 B 平層 129131 48 6288 E 平層 165167 40 6680 底躍 215218 12 2616 底躍 159161 20 3220 頂躍 215218 12 2616 頂躍 258260 20 5200 小計 11520 小計 15100 C 平層 145 136 19720 別墅 總計 98822 底躍 224 34 7616 F 341 2 682 頂躍 224 34 7616 294 4 1176 小計 34952 323 8 2584 備注：凱威觀湖一期建設(shè) 29棟住宅， 3棟商業(yè) G 375 4 1500 小計 5942 1. 凱威觀湖規(guī)劃產(chǎn)品主要有：聯(lián)排別墅 （ 一聯(lián)三 、一聯(lián)二 ） 獨聯(lián)體（ 5層 ） ， 多層產(chǎn)品成為項目的主力產(chǎn)品； 2. 主力戶型集中在140－ 160平米的三居 115 對本項目的借鑒意義 ? 規(guī)劃方面 1. 項目規(guī)劃從西向東逐漸由花園洋房、類別墅產(chǎn)品過渡至聯(lián)排，充分利用土地。 2. 規(guī)劃總包括一個獨立商業(yè)中心，提高項目品質(zhì)的同時滿足社區(qū)客戶需求。 3. 戶型配比 項目戶型以 140－ 160平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，部分頂躍和類別墅洋房產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品內(nèi)容。 ? 產(chǎn)品設(shè)計 1. 引入節(jié)能產(chǎn)品概念，打造氣候調(diào)節(jié)區(qū)為產(chǎn)品的最大亮點。 2. 車位配比基本達到 1:1，主要為地下車位，提高了項目品質(zhì)。 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 116 項目不足之處 ? 軟性服務(wù) 項目至今沒有正式售樓部，臨時接待處稍顯凌亂 競品項目專項研究 —— 凱威觀湖壹號 117 項目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東南角 項目占地 項目建面 23萬平米 項目類型 多層洋房、小高層 容積率 總戶數(shù) 5000 開盤日期 綠化率 40％ 物業(yè)費 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 110 目前均價 5500元 /平米 銷售情況 三期強銷售期 項目鳥瞰圖 項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標 競品項目專項研究 —— 福星苑 118 項目立面風(fēng)格 競品項目專項研究 —— 福星苑 坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍色） 窗的設(shè)計加入中式文化符號 灰、白陶土藝術(shù)磚貼面 項目立面為中式風(fēng)格，通過立面色彩以及中式建筑符號的設(shè)計，能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格。 119 項目產(chǎn)品分析 競品項目專項研究 —— 福星苑 三期多層產(chǎn)品配比 面積區(qū)間 (㎡ ) 比例 (%)戶型 戶型 100120 — 120150 3+2+2 150180 0 — 180以上 4+2+2 〃 福星苑主要為多層、小高層產(chǎn)品； ，主力戶型面積集中在 120－ 150㎡ 的三室兩廳，同時 100－ 120 ㎡ 的小三居和 180㎡ 以上四居戶型也占一定比例。 三期多層產(chǎn)品配比%%0%100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上120 對本項目的借鑒意義 競品項目專項研究 —— 福星苑 規(guī)劃方面 ，從多層逐步過渡到小高層產(chǎn)品，不影響產(chǎn)品采光。樓座擺布主要為南北朝向，符合北方居住習(xí)慣 ，滿足小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的需求，拔高項目品質(zhì)。 戶型配比 項目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認可度較高。 產(chǎn)品設(shè)計 采用了一些的中國元素，園林打造上應(yīng)用了中式傳統(tǒng)的臵石、中國結(jié)、鏤景和部分枯井的元素。 121 項目不足之處 競品項目專項研究 —— 福星苑 產(chǎn)品設(shè)計 ，缺少創(chuàng)新元素。 ，但總體中式風(fēng)格體現(xiàn)不足。 園林設(shè)計 項目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認可度較高。 產(chǎn)品設(shè)計 ，但設(shè)臵上較單一，中式園林表現(xiàn)不足。 ，缺少中式曲徑通幽的意境。 122 項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標 項目位臵 北京路森林公園北門東側(cè) 項目占地 200畝 項目建面 32萬平米 項目類型 多層洋房、小高層、高層 容積率 總戶數(shù) 1048戶 開盤日期 預(yù)計一期開盤 2023年 11月 15日 綠化率 35％ 車位配比 1： 物業(yè)費 暫定 1元 /平米 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 90平米，小高層 120平米，高層 190平米 目前均價 多層均價 5250元 /平米，頂層 4350元 /平米 銷售情況 目前預(yù)定約 90組客戶 項目規(guī)劃平面圖 競品項目專項研究 —— 森林半島 123 項目景觀規(guī)劃 項目內(nèi)部引入森林公園水系作為主要景觀資源，并依托森林公園 100萬平米較為成熟的園區(qū)作為社區(qū)的另一景觀體系。 森林公園圖片 競品項目專項研究 —— 森林半島 124 項目立面風(fēng)格 項目的整體建筑立面屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外墻為涂料和貼磚。 競品項目專項研究 —— 森林半島 125 項目產(chǎn)品和戶型分析 1. 森林半島規(guī)劃產(chǎn)品主要有：多層 （ 5層 ） ， 小高層 （ 12層 ） ， 高層 （ 18層 ） ； 2. 多層和小高層產(chǎn)品成為項目一期的主力產(chǎn)品 ， 二期以高層為主； 3. 一期主力戶型集中在 90－ 120平米的三居 ， 認購情況較好 。 一期產(chǎn)品 多層產(chǎn)品 小高層 戶型 三居 四居 四居 戶型套數(shù)配比 60% 40% 100 % 戶型套數(shù) 約 294套 約 196套 約 144套 面積區(qū)間 90－ 100㎡ 150－ 160㎡ 160 ㎡ 競品項目專項研究 —— 森林半島 126 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項目專項研究 —— 森林半島 贈送面積 按半面積計算 全部贈送 負一層 一層 此戶型采用下沉式躍層的形式，負一層贈送下沉式花園和門廊，產(chǎn)權(quán)面積 160㎡ ，實際使用面積達到 180㎡ 左右 戶型一 ： 底躍 127 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項目專項研究 —— 森林半島 空中院館 一步陽臺 戶型二 平層 贈送面積 按半面積計算 此戶型是典型的空中院館設(shè)計，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，總贈送面積約 ㎡ ，實際使用面積達到 100㎡ 128 競品項目專項研究 —— 森林半島 多層產(chǎn)品戶型分析 戶型三：頂躍 一層 二層 贈送面積 按半面積計算 全部贈送 此戶型采用挑空設(shè)計，驗收后在制作夾層，二層空間全部贈送，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，實際使用面積可達到 160㎡ 129 對本項目的借鑒意義 規(guī)劃方面 項目規(guī)劃充分發(fā)揮了森林公園的景觀優(yōu)勢和整體的資源優(yōu)勢 產(chǎn)品設(shè)計 90平米的戶型引入了可變空間的設(shè)計，平層通過贈送陽臺擴大使用空間，底躍采用贈送下沉式花園和門廊，上躍采用挑空設(shè)計，樓上空間全部贈送來擴大使用面積，增加產(chǎn)品附加值。 競品項目專項研究 —— 森林半島 對本項目的不足 產(chǎn)品設(shè)計 1. 戶型設(shè)計上，該項目多層產(chǎn)品起居室全部在北面，不符合北方人的居住習(xí)慣。 2. 起居室設(shè)計較為局促，使用較為不便 3. 項目全部采用天熱氣壁掛爐采暖設(shè)計，采暖成本較高 130 項目銷售進度 1. 該項目從今年 8月份開始蓄客 ， 預(yù)計 11月 15日開盤銷售 ， 目前蓄客 90組左右； 2. 售樓部目前來訪量較高 ， 周三－周日平均來訪量較多 ， 平均每天 15－ 25組客戶 。 項目成交客戶分析 目前該項目預(yù)定客戶主要來源于銀川本地經(jīng)濟條件較好的家庭 ， 外地客群相對較少 。 競品項目專項研究 —— 森林半島 131 1. 項目位于寶湖路以南 ， 唐徠渠以西 ， 南鄰艾依河 ， 西側(cè)為規(guī)劃路 ， 占地 。 總建筑面積 113萬平方米 ， 地上部分建筑面積 94萬平方米 ， 地下部分建筑面積 19萬平方米 。 2. 項目總戶數(shù)約 8900戶 ， 居住總?cè)藬?shù)約 。 3. 居住區(qū)部分規(guī)矩建筑有住宅 、 小區(qū)會所 、 幼兒園 、 沿西側(cè)規(guī)劃路的商業(yè)網(wǎng)點及垃圾轉(zhuǎn)運站 、 公廁等小區(qū)配套設(shè)施 。 項目概要 項目類型 多層洋房、小高層、高層 容積率 綠化率 % 車位配比 1: 主力戶型 89－ 90㎡ ； 110150 ㎡ 部分數(shù)據(jù) 競品項目專項研究 —— 魯銀城市公元 132 外立面 外立面為簡約現(xiàn)代風(fēng)格 ， 突出立面的現(xiàn)代感和立體感 。 項目立面效果圖 競品項目專項研究 —— 魯銀城市公元 133 1. 居住區(qū)沿西側(cè)設(shè)有一個主入口，兩個次入口，分別與小區(qū)主干道連通，在小區(qū)北側(cè)寶湖路上與商業(yè)區(qū)入口并設(shè)有一個居住區(qū)次入口，同時設(shè)置一條道路，貫通南北與主干道相連，形成環(huán)路。 2. 景觀規(guī)劃與交通流線相呼應(yīng)，分別在三個出入口的交通樞紐處設(shè)計景觀點，并且以曲線道路相連，將整體社區(qū)景觀連接成為一個整體。 景觀規(guī)劃 景觀區(qū)域 景觀區(qū)域 項目內(nèi)部根據(jù)三大交通樞紐規(guī)劃設(shè)計三大景觀組團。 項目總平面規(guī)劃圖 競品項