【正文】 啡店 ?…… ?縣城缺乏休閑、娛樂及高檔次的購物區(qū)，縣城人口希望享受更高一層級的購物體驗 ?超市 ?大賣場 ?休閑廣場 ?…… ?社區(qū)大規(guī)模開發(fā)，將形成超五千的社區(qū)人口； ?休閑度假功能，吸引土樓每年 100萬的游客中大部分 ?縣城 4萬常住人口，尤其是高端消費客群 116 經(jīng)營方式建議 —— 建議商業(yè)經(jīng)營模式采用 租售并舉 （出租物業(yè) 先租后售 ）的方式，以使最快速回收現(xiàn)金的情況下規(guī)范商業(yè)業(yè)態(tài) 從右表可以看出，租和售各有利弊，本項目可權(quán)衡利弊，采取租售并舉（出租帶出售協(xié)議）的方式 ?考慮對商業(yè)業(yè)態(tài)的控制： 對于離城市中心較遠(yuǎn)的大規(guī)模項目，在啟動期做好社區(qū)形象展示非常重要，因此有必要嚴(yán)格控制社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，以與 社區(qū)形象 和 檔次 保持一致。 ?現(xiàn)實考慮： 本項目商業(yè)體量相當(dāng)龐大，快速 出售 較有 難度 ，因此才有“ 出租帶出售協(xié)議 ”的方式來回籠現(xiàn)金。 為什么會有先租后售？ 117 功能設(shè)臵建議 —— 充分利用沿街面長的特點，設(shè)臵 6大風(fēng)情商業(yè)街區(qū)和一 個小規(guī)模集中式商業(yè) 118 功能排布建議 —— 根據(jù) 客戶來源 及 業(yè)態(tài)特征 排布相應(yīng)商業(yè) ?集中式商業(yè)： 主要排布超市、小型放映廳等聚居人流的業(yè)態(tài)； ?地塊東部： 鄰近縣城，主要排布時尚街區(qū)、美食街等照顧到城區(qū)客戶的商業(yè)； ?地塊西部： 臨近土樓，主要排布蘭花交易市場、茶市、特產(chǎn)街等面向游客的商業(yè)； ?美食街設(shè)臵： 170畝地塊為底商設(shè)臵，不設(shè)臵餐飲；蘭博園地塊為商住分離；美食街可設(shè)在此，以減少對住宅污染。 物業(yè)排布提示： 街鋪 內(nèi)街 集中式商業(yè) 119 劃鋪 —— 以 50㎡為最小基本單元、橫向縱向靈活組合 進(jìn)深： 考量街鋪各種業(yè)態(tài)所需的基本經(jīng)營面積，商業(yè)進(jìn)深在 1015m為宜； 開間： 建議項目最小開間在 ； 基本單元： 最小平面單元面積在 *12=50㎡ 。 劃鋪建議： 劃鋪總體原則： 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上 適當(dāng)劃小 ， 利于 控制總價 、擴大招商面、 快速變現(xiàn) ；但需要考慮商鋪面積的靈活性。 120 配套與服務(wù)建議 n 酒店與會所建議 n 商業(yè)街設(shè)計建議 n 物業(yè)管理建議 121 市場 —— 南靖本地樓盤僅提供入門級物管，閩南度假樓盤多聘請廈門本地專業(yè)物管公司 根據(jù)項目組調(diào)查，南靖當(dāng)?shù)貥潜P皆為 自建物業(yè)管理團(tuán)隊 ，且僅提供社區(qū)清潔、門衛(wèi)等最基本的物管服務(wù)，服務(wù)水平僅處于 入門級 水平！ 南靖當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理現(xiàn)狀： 閩南地區(qū)部分度假物業(yè)管理現(xiàn)狀： 總體而言，出廈門本島外，還 極少 有項目競爭樓盤聘請 國際知名物業(yè)管理 公司作顧問！ 122 物管方式 —— 外請 國際物業(yè)公司 作 顧問 ，本 項目自建 物管 團(tuán)隊 市場上物業(yè)管理方式及特點： 外聘知名物管公司作顧問的必要性： ?項目無吸引客戶的強勢資源，因此需在包括物管在內(nèi)的 軟硬件資源 上 綜合發(fā)力 ！ ?本項目引進(jìn)諸如戴德梁行等的物管顧問，不僅可以輕易超越本地樓盤，給當(dāng)?shù)乜蛻粢哉鸷?，還可以增強廈門及周邊的度假客戶對本樓盤的信心！ 123 物業(yè)管理體系 —— 常規(guī)服務(wù) +酒店式管家服務(wù) 代客打印、復(fù)印、翻譯、發(fā)送傳真、電子郵件，預(yù)定車、船、飛機等 商務(wù)管家服務(wù) 生活管家服務(wù) 運動管家服務(wù) 財務(wù)物管服務(wù) 迎賓拉車門服務(wù)，貴重物品免費保管存放服務(wù)等，建立業(yè)主家庭日常生活數(shù)據(jù) ； 游艇、健身、瑜伽、 SPA私人教練，為業(yè)主提供一對一套餐 私人理財顧問、投資咨詢顧問 酒店管家服務(wù) 物業(yè)管理體系 物管費、公眾代辦性服務(wù)收費（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特約服務(wù)收費、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù) 管理租賃服務(wù) 秩序維護(hù)服務(wù) 設(shè)備維護(hù)服務(wù) 日常生活服務(wù) 24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車輛、交通等秩序管理； 專業(yè)人員負(fù)責(zé)機電設(shè)備、設(shè)施管理維修； 提供幼兒園、小型門診、菜市場、餐館、氧吧、咖啡廳、小超市、便利店等服務(wù) 常規(guī)服務(wù) 124 酒店式管家服務(wù) —— 為尊崇業(yè)主提供貴族般生活禮遇 ?從軟性服務(wù)上，引入四星級酒店式管家服務(wù)（一對一專屬個性化、全方位服務(wù)），強化酒店服務(wù)， 通過管家服務(wù)創(chuàng)造附加價值； ?— 在這里， 享受尊貴的一切 ! ?— 四星級酒店私有化， 每位業(yè)主均自動成為酒店的 VIP客戶 私人管家服務(wù)，尊貴生活禮遇 125 安防 —— 遠(yuǎn)離縣城，且為高檔住宅，需特別注重社區(qū)安防系統(tǒng)建設(shè) ? 安防 ? 小區(qū)內(nèi) 保安二十四小時巡邏 ； ? 小區(qū)周圍設(shè)臵 紅外線對射 防攀爬自動報警裝臵； ? 小區(qū)各入口、每幢別墅有 閉路監(jiān)控裝臵 ； ? 每戶都設(shè)有 可視對講 門鈴； ? 入戶門設(shè) 門磁報警 安防系統(tǒng) ? 消防 ?確保社區(qū)消防通道隨時能啟用； ? 別墅每層樓特設(shè)自動感溫、感煙裝臵及自動噴淋； 設(shè)臵高級別安防系統(tǒng)，并非完全為了安全，更重要的是 拔升樓盤形象 126 業(yè)主權(quán)益 —— 整合多方資源，為業(yè)主提供兩大優(yōu)惠計劃 特殊權(quán)益 優(yōu)先折扣 業(yè)主權(quán)益 免費享有度假區(qū)全年門票（后期門票制） 高爾夫練習(xí)場折扣 20% 優(yōu)先預(yù)定權(quán) 免費推遲結(jié)賬 可認(rèn)養(yǎng)部分果樹或竹林 酒店多數(shù)服務(wù)折扣 20% 127 思路體系 社區(qū)整體規(guī)劃 建筑單體建議 園林景觀建議 配套與服務(wù)建議 啟動區(qū)策略 128 回顧 —— 分期：整個項目分四期開發(fā)（ 09年不推盤），按照 從右到左滾動開發(fā)；配套對應(yīng)住宅分期投入 一期： 蘭 +聯(lián) +多 二期： 蘭 +洋 +聯(lián) +多 +小高層 三期： 蘭 +洋 +聯(lián) +多 +小高 +高 四期： 蘭 +洋 +聯(lián) +小高 +高 住宅分期 配套分期 129 啟動期選擇： 蘭博園獨棟 、 酒店（部分） 、 溫泉 和 蘭花廣場 蘭博園東部獨棟率先啟動，以“ 價廉物美 ” 撬動市場 酒店（部分）帶溫泉啟動，作為前期 營銷中心 和 展示區(qū) 住宅 配套 蘭花廣場和蘭花部分配套（科研、協(xié)會等）同時啟動，博取社會關(guān)注 和 政府信賴 住宅 配套 蘭花 啟動區(qū)域 130 展示策略 —— 海西首席中式度假區(qū)生活體驗 “ 五部曲 ” 1 2 3 4 5 序曲 —— 蘭花廣場： 通過氣派、昭示性的打造，給客戶以震撼； 間奏 —— 園林展示區(qū)： 中式風(fēng)格，度假體驗 高潮 —— 樣板房： 零距離體驗未來度假生活； 尾聲 —— 室外溫泉 ：進(jìn)一步加深社區(qū)度假風(fēng)情的體驗。 1 2 3 4 5 前奏（營銷中心） ：展示高端形象，感受尊貴服務(wù)； 131 序曲 —— 蘭花廣場： 牌坊 、 雕塑 是重點，首席中式度假 意向乍現(xiàn) 1 2 3 4 5 ?設(shè)計要點： ?主要包括 牌坊 （大門）、 廣場 及廣場上 雕塑 三部分； ?牌坊為牌坊系列之一，同時也是大社區(qū)的大門； ?廣場上可通過布臵部分 蘭花雕塑 、 雕刻 和 詩詞的形式展示蘭花意向， 不建議 直接 栽種蘭花 ； ?雕塑可以是 華表 等極能展示中國風(fēng)的標(biāo)志。 華表 牌坊（大門） 132 前奏 —— 營銷中心：通過 裝修 和 服務(wù) 傳遞項目的尊貴感 1 2 3 4 5 中式外觀 ?設(shè)計要點： ?營銷中心為 酒店副樓 ， 麗池 會所專用， 前期 用作 營銷中心 ； ?營銷中心強調(diào)中式豪華裝修和酒店式貴賓服務(wù)； 地道中國風(fēng) 中式豪華裝修 133 間奏 —— 園林展示區(qū)： 小范圍 展示 未來 高品位度假生活 1 2 3 4 5 ?設(shè)計要點： ?小范圍展示，初期可設(shè)計在 5畝 左右； ?通過 水系 、 竹林 和 中式建筑小品 等打造； 萬科 堂樾 134 高潮 —— 樣板房：聘請 大師 設(shè)計，打造 古色古香 的 豪華 樣板房 1 2 3 4 5 ?設(shè)計要點： ?樣板房設(shè)計 一棟 即可，集合園林展示營造未來生活場景； ?邀請香港等地區(qū)梁志天、高文安等 大師 傾力打造； ?豪華中式裝修， 古典而高貴 萬科第五園 135 尾聲 —— 室外溫泉： 露天大池 +別墅式溫泉 ，感受獨特的度假體驗 1 2 3 4 5 ?設(shè)計要點： ?三至五處 露天（有屋頂）溫泉，其中包括大池、情侶池、三溫暖等形式； ?設(shè)計 三棟 別墅式溫泉酒店； ?如條件允許，還可設(shè)臵泳池和干濕桑拿。 別墅式溫泉 露天溫泉 露天溫泉 按摩床 136 匯報結(jié)束 感謝海泉相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在顧問服務(wù)工作中給予的互動和傾情協(xié)助 137 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 09:54:3309:54:3309:541/31/2023 9:54:33 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :54:3309:54Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 09:54:3309:54:3309:54Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :54:3309:54:33January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時 54分 33秒 09:54: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 上午 9時 54分 :54January 31, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 31日星期二 9時 54分 33秒 09:54:3331 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 9時 54分 33秒 上午 9時 54分 09:54: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 31, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 09:54:3309:54:3309:541/31/2023 9:54:33 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :54:3309:54Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:54:3309:54:3309:54Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :54:3309:54:33January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時 54分 33秒 09:54: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 9時 54分 :54January 31, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 9時 54分 33秒 09:54:3331 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 9時 54分 33秒 上午 9時 54分 09:54: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 09:54:3309:54:3309:541/31/2023 9:54:33 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :54:3309:54Jan2331Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 09:54:3309:54:3309:54Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :54:3309:54:33January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時 54分 33秒 09:54: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 9時 54分 :54January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 31日星期二 9時 54分 33秒 09:54:3331 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 9時 54分 33秒 上午 9時 54分 09:54: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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