【正文】 方便； 智能化無需過于高端，重要的是保證安全性。 ?90方小三房 ?剛需首臵 ：本地居民，由于結(jié)婚或者其他原因需要購買住房，對(duì)于生活品質(zhì)有一定的要求， 喜歡多贈(zèng)送面積需要三房滿足日常生活需求 ，多由父母支持購房，壓力相對(duì)較小。 ?新杭州剛需： 意義上的新杭州人，在丁橋、九堡等區(qū)域工作，打算在杭州定居，承受不起杭州高房價(jià)，被擠壓到臨平購房，通常以小戶型為主，三房需求，喜歡有一個(gè)預(yù)留房間。一個(gè)衛(wèi)生間即可，兩個(gè)衛(wèi)生間太占臥室面積，如果價(jià)格合理，中間套或是有一定缺陷的戶型也可以接受。 臨平剛需 產(chǎn)品 客群特征 細(xì)分市場 樣本 1：梧桐藍(lán)山業(yè)主， 低總價(jià)原則 企業(yè)高管王女士， 28歲，已婚，夫妻兩人都是外地人，在杭州工作五年多，目前在下城區(qū)上班，由于總價(jià)原因，在 14000元以上的樓盤我基本不考慮了，所以只看繞城以外的房子，覺得臨平那里價(jià)格蠻低的，有個(gè)機(jī)會(huì)，坐看房車過去看了看，發(fā)現(xiàn)城南基本沒小戶型賣，所以選擇了梧桐藍(lán)山。 樣本 2：本地剛需， 關(guān)注交通、配套 私營業(yè)主張先生，目前與父母同住，即將結(jié)婚，打算在老城區(qū)和城南購房，“臨平本地人嘛，生活圈子就這么點(diǎn)大，城里走走都方便的，就是老城區(qū)這里有點(diǎn)不方便，很多單行線，交通還是城南那里更好，房子只要品質(zhì)好就行，其他還是要看配套。 新杭州剛需 客群分析 —— 90方 ?130140方三、四房 ?160方以上 ?首次改善： 居住在老城區(qū)，不滿足于目前老小區(qū)的居住環(huán)境，處于對(duì)生活品質(zhì)的追求， 往往就近原則 ，選擇居住環(huán)境較便利，對(duì)于產(chǎn)品功能的追求，只要 滿足日常所需，三房即可 。對(duì)客廳要求保證尺度。 ?品質(zhì)改善： 原住民舒適型改善需求，大多為小型私企老板，購買能力相對(duì)較強(qiáng)，習(xí)慣于居住在本地，原地改善居住需求。 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群或是拆遷戶，自己有自建房，進(jìn)城或是拆遷，買到臨平市區(qū)內(nèi)，通常家庭人口多， 對(duì)戶型面積有較大的要求，起碼130方以上三房戶型。 產(chǎn)品 客群特征 細(xì)分市場 本地首善 進(jìn)城改善 樣本 1：水景城業(yè)主， 就近原則 周老師，臨平一小教師，臨平本地， 40歲，原老城區(qū)梅堰小區(qū)業(yè)主，以前的房子老了，學(xué)校也搬到城南來了，所以在水景城買了一套，買了一套 130方，太大也沒意思，三房夠用了，最好有兩個(gè)衛(wèi)生間，并且有一些儲(chǔ)物空間。 樣本 2：綠城玉園業(yè)主， 舒適享受 馬先生，臨平本地人， 55歲，原演出公司老總，住星火小區(qū) 400方復(fù)式，現(xiàn)購買綠城玉園 320方戶型，我就是看中玉園城南的中心位臵，臨平也是往南發(fā)展，所以城北的房子很便宜，復(fù)式住住還是不大方便，年紀(jì)大了，上上下下不方便，還是想住平層。 樣本 2：理想家園業(yè)主， 空間享受 周先生，臨平本地人，原開發(fā)區(qū)拆遷戶，家里三代同堂， 5口人，有自建房，拆遷之后在老城區(qū)理想家園購買 160方戶型。買那邊主要考慮在主城區(qū)，原來三層的自建房也有 400方了，現(xiàn)在換到城里住，面積大是必須的。 客群分析 —— 130140方 品質(zhì)改善 業(yè)內(nèi)深訪語錄 我們項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間比較早，有很多硬傷，主要包括立面是 涂料 +面磚，不過臨平客戶對(duì)這塊不算太看重 ，沒有對(duì)銷售有很大影響，臨平南這里很多都運(yùn)用架空層，我們只有少數(shù)有，從銷售情況來看， 有架空層確實(shí)是不錯(cuò)的設(shè)計(jì)，我們很多一樓賣不掉，只能做一些花園贈(zèng)送，提高一樓的性價(jià)比 ，戶型方面由于老總的喜好， 基本為大面積，我覺得這對(duì)銷售有很大影響 ，但考慮到前期很多高端客戶，如果后期修改，會(huì)影響整體樓盤檔次，所以我們還是沒有做調(diào)整。 ———— 東海水景城銷售經(jīng)理 我們項(xiàng)目打算年底要走一波公寓，大概預(yù)計(jì)價(jià)格在 12023元左右 ，現(xiàn)在已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購了，認(rèn)購情況還不錯(cuò)，客戶也普遍認(rèn)為這個(gè)價(jià)格可以接受，主要還是臨平本地客群為主，當(dāng)然我們項(xiàng)目 住宅由石材改為真石漆也是因?yàn)橐恍┦袌鲈?，但客戶都是可以接受?，畢竟臨平圈子小，都是一些關(guān)系客戶。另外， 地鐵開通了對(duì)我們項(xiàng)目來訪客戶沒有什么太大的影響，真正做到導(dǎo)入客戶可能還要過一段時(shí)間。（從后期開盤 12023元的均價(jià)首期去化 50%的情況，還是相對(duì)不錯(cuò)的） ———— 和合財(cái)富中心銷售經(jīng)理 康城國際這個(gè)項(xiàng)目在臨平也是老盤了， 基本還是臨平本地以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主力 ，早期還有點(diǎn)投資客，現(xiàn)在沒那么多了，臨平人對(duì)于城南這一片還是很認(rèn)可的，不過價(jià)格擺在這里， 感覺 12023元差不多了 ，像康城一品， 13000元的價(jià)格，買的人很少，但品質(zhì)、用材什么基本都是屬于高配的，就是賣不動(dòng)。玉園最近卻賣的不錯(cuò)，臨平人還是講究面子的。 ———— 理想康城國際營銷經(jīng)理 客戶基本認(rèn)可城南價(jià)值，剛需、首改需求為主，地鐵概念沒有達(dá)到預(yù)期效果，價(jià)格敏感度高， 12023元左右相對(duì)合理 客戶需求總結(jié) 保證品質(zhì)需求下的低總價(jià)導(dǎo)向，總價(jià)控制在 100萬以下 價(jià)格需求 對(duì)產(chǎn)品需求簡單，要求保證品質(zhì)和形象的基礎(chǔ)下， 關(guān)注產(chǎn)品實(shí)用性、公攤少、得房率高，朝向和采光 產(chǎn)品需求 需求面積集中在 90、 120140方三房的戶型 面積需求 控制總價(jià)，提升項(xiàng)目形象，拉高客戶價(jià)格心理預(yù)期 把握品質(zhì) 注重形象 戶型產(chǎn)品規(guī)劃主力需求面積段 傾向于交通便捷、配套成熟的優(yōu)越地段 區(qū)位需求 強(qiáng)調(diào)臨平新城 地段價(jià)值 機(jī)會(huì)點(diǎn)：合理定價(jià)、強(qiáng)調(diào)區(qū)位概念、并且在產(chǎn)品面做到實(shí)用化，生活化。 本次報(bào)告分享總結(jié) 《 開發(fā)背景 》 、 《 市場數(shù)據(jù) 》 、 《 客群研究 》 、 《 產(chǎn)品建議 》 等環(huán)節(jié)均是我們研展部員工幾乎每天都會(huì)涉及到的報(bào)告內(nèi)容，要 學(xué)會(huì)怎么寫并不難，但 花心思做透 卻很不簡單！ 這恰恰是越來越多的專業(yè)開發(fā)商對(duì)我們營銷代理公司的要求！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 01:07:5101:07:5101:071/29/2023 1:07:51 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 01:07:5101:07:5101:07Sunday, January 29, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :07:5101:07:51January 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 29日星期日 上午 1時(shí) 7分 51秒 01:07: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 1時(shí) 7分 :07January 29, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 1時(shí) 7分 51秒 上午 1時(shí) 7分 01:07: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 01:07:5101:07:5101:071/29/2023 1:07:51 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 01:07:5101:07:5101:07Sunday, January 29, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :07:5101:07:51January 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 29日星期日 上午 1時(shí) 7分 51秒 01:07: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 1時(shí) 7分 :07January 29, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 1時(shí) 7分 51秒 上午 1時(shí) 7分 01:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 29, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 01:07:5101:07:5101:071/29/2023 1:07:51 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :07:5101:07Jan2329Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 01:07:5101:07:5101:07Sunday, January 29, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :07:5101:07:51January 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 29日星期日 上午 1時(shí) 7分 51秒 01:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 1時(shí) 7分 :07January 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 29日星期日 1時(shí) 7分 51秒 01:07:5129 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 1時(shí) 7分 51秒 上午 1時(shí) 7分 01:07: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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