渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目開發(fā)策略匯報(bào)061031-資料下載頁
2025-01-07 22:17本頁面
【正文】 夠得到更高的性價(jià)比。對(duì)城市公共交通依賴較強(qiáng)，對(duì)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施依賴較強(qiáng)，喜歡熱鬧與繁華，但同時(shí)看準(zhǔn)城市向北這個(gè)社會(huì)前提，努力想在跟著城市發(fā)展的步伐，在北部新區(qū)追尋夢想的年輕人。他們社交生活比較頻繁，但是檔次不高，具有努力奮發(fā)圖強(qiáng)，一直不斷超越自己年輕人 。 25 第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析 直接競爭對(duì)手所爭取的客戶 金科所爭取的客戶 高層客戶中的高端客戶，三期與四期開始走中小戶型，面積區(qū)間： 75— 90平方米，總價(jià)格區(qū)間： 23— 32萬 中億所爭取的客戶 因?yàn)閼粜蜎]出來，不能準(zhǔn)確的確定其目標(biāo)客戶群體（城市白領(lǐng)階層） 魯能的目標(biāo)客戶 追求教育配套的年輕客戶群體，以及郊區(qū)縣進(jìn)行教育投資的客戶群體。城市年輕白領(lǐng)群體。 26 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 一、項(xiàng)目的贏利模式 ★ 土地升值是本項(xiàng)目的第一贏利要素，房地產(chǎn)開發(fā)是本項(xiàng)目贏利的第二 ? 要素。 ★ 房地產(chǎn)開發(fā)中，賺取品牌帶來的溢價(jià)策略是本項(xiàng)目第二 ? 大盈利策略 ★ 三是賺取本項(xiàng)目正常開發(fā)正常銷售的產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)所帶來的利潤。 27 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 二、項(xiàng)目定位：中檔偏高的策略 定位依據(jù) 在區(qū)政府周邊的地塊都是高價(jià)值地塊：這是城市發(fā)展的規(guī)律性屬性，也可以在 重慶沙區(qū)新區(qū)府中得到證明。 本項(xiàng)目地塊位于以解放碑 CBD核心區(qū)為圓心的 10公里通勤圈內(nèi)，地塊彌足珍貴。 項(xiàng)目土地現(xiàn)行成本，要走低價(jià)路線，不容易形成價(jià)格低 ?(洼地 ) 如果中低端產(chǎn)品路線，土地升值的空間將要被壓縮。 中高端產(chǎn)品才有盈利空間，而且才能保證整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與渝能公司的品牌戰(zhàn)略。 政府大量的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房出來，將進(jìn)一步壓縮低端商品房市場份額，也將進(jìn)一步壓縮商品房的利潤空間。 2023年政府放量的經(jīng)濟(jì)適用房體量將達(dá)到 150萬方。 28 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 三、項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略 29 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 一、先洋房后高層 30 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 有利因素 從成交數(shù)據(jù)反映看，目前以及未來一段時(shí)間內(nèi)，洋房為緊缺性產(chǎn)品。（具體情況參看附錄） 從市場供應(yīng)情況來看，目前北部新區(qū)的洋房已經(jīng)基本消化，因此產(chǎn)品存在供應(yīng)口。 本項(xiàng)目地塊做花園洋房，產(chǎn)品整個(gè)環(huán)境比較好，地塊與產(chǎn)品相互支撐。 本階段開洋房，項(xiàng)目以較高品質(zhì)第一次展示在客戶面前 ,將有利于提升客戶對(duì)所有產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知，以提升本項(xiàng)目的綜合形象。 本階段開洋房，本期開發(fā)產(chǎn)品將有利潤。 先期避開與高層的直接競爭，等花園洋房起來后，區(qū)域成熟后，順勢推出高層。 后期再開高層，價(jià)格提升幅度和多層相當(dāng)，但是體量大很多，因此整個(gè)項(xiàng)目總收益會(huì)最大化。 不利因素 客戶群層面比較窄，不適宜于大規(guī)模的進(jìn)行上量開發(fā)。 渝能的產(chǎn)品多為高層產(chǎn)品，因此渝能的品牌形象對(duì)花園洋房支撐不夠 渝能做花園洋房經(jīng)驗(yàn)不夠豐富。 31 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 二、先高層后洋房 32 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 有利因素 市場熱點(diǎn)產(chǎn)品。 本項(xiàng)目大體量產(chǎn)品。 渝能做高層有豐富的經(jīng)驗(yàn)，能夠更好的進(jìn)行管理與控制。 渝能產(chǎn)品都為高層產(chǎn)品，品牌對(duì)產(chǎn)品會(huì)形成一個(gè)支撐作用。 不利因素 走中高檔路線，競爭太激烈，走低端路線，同經(jīng)濟(jì)適用房相競爭。 高層產(chǎn)品走中檔價(jià)格，沒有吸引力，走低價(jià)路線，銷售利潤低。 本區(qū)域做高層產(chǎn)品，地段對(duì)產(chǎn)品不太支撐，城市商業(yè)配套不好，交通配套跟不上。 高層價(jià)格起不來，前期有可能是純粹虧損開發(fā)。 33 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 三、高層與洋房同時(shí)開發(fā) 34 有利因素 先從花園洋房開始開發(fā)，可以享受花園洋房的優(yōu)勢。 兩條產(chǎn)品線路開發(fā)，可以保證項(xiàng)目的客源更加充分，項(xiàng)目銷售量將加大。 有利于規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 不利因素 開發(fā)土方量變大，前期投入加大。 過快開高層，不能很好的提升高層的價(jià)值。 過快跨越兩個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，推廣的形象統(tǒng)一比較困難。 第三部分 本項(xiàng)目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 35 匯 報(bào) 完 畢 謝 謝！ 36 37
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