【正文】 在 34年。 第 四 部分 物業(yè)發(fā)展建議 九 、 分期開(kāi)發(fā)建議 第五部分 營(yíng)銷推廣策略 一、推廣策略 二、展示策略 三、客戶策略 四、銷售策略 五、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之一 —— 強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立項(xiàng)目“ 英倫風(fēng)情，優(yōu)雅名邸 ”的形象 具體舉措： 深入挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析，建立項(xiàng)目五大核心價(jià)值要素。 ? 行政板塊核心 —— 距行政中心 ，政務(wù)板塊核心區(qū)位。 行政中心第一居所 ? 優(yōu)越景觀資源 —— 東臨秦臺(tái)河城市景觀帶，西鄰生態(tài)公園 社區(qū)高綠地率 ? 景 觀 建 筑 —— 內(nèi)外景觀，戶戶有景 英倫風(fēng)情建筑風(fēng)格 ? 寬 敞 空 間 —— 低密度，寬闊樓間距 室內(nèi)空間舒適尺度感 ? 高 檔 配 套 —— 2023平米高檔濱水會(huì)所 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之二 —— “ 黃三角英倫風(fēng)情花園社區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn) ”論壇 ?參與人員： 政府官員、業(yè)內(nèi)專家、媒體記者、意向客戶等 ?活動(dòng)形式： 高峰論壇方式，暢談“黃三角大開(kāi)發(fā)”與英倫風(fēng)情花園社區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn) ?活動(dòng)目的： 塑造項(xiàng)目排他性價(jià)值體系，并通過(guò)論壇來(lái)建立項(xiàng)目影響力， 為營(yíng)銷推廣造勢(shì)。 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之三 —— 搶占重要戶外通路 ?市中心核心區(qū)的高炮、戶外展示牌至少 23塊 ?東城區(qū)主干道全部站牌、道旗 ?濱博高速出口、 220國(guó)道、通往東營(yíng)道路高炮各 1塊 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之四 —— 強(qiáng)勢(shì)推廣，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)廣告密集轟炸 主力蓄客期和開(kāi)盤前，通過(guò)報(bào)紙、短信、商函 DM等通路的有效組合，進(jìn)行 密集轟炸，形成全市的絕對(duì)影響力。 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之五 —— 第一氛圍體驗(yàn) 通過(guò)售樓處、看樓通道、樣板房、景觀示范區(qū)、導(dǎo)示系統(tǒng)等塑造項(xiàng)目良好形象， 讓客戶實(shí)地參觀感知。 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 形象推廣動(dòng)作之六 —— 聘請(qǐng)知名物管公司（或擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)） 物業(yè)管理是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感的重要一環(huán)，建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司 擔(dān)綱管理或物業(yè)顧問(wèn)，比如：戴德梁行、深圳卓越。 一 、 推廣策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 展示包裝之一 —— 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 具體措施：用樣板房、看房通道、景觀示范區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街等，進(jìn)行樓盤現(xiàn)場(chǎng)的包裝，展示項(xiàng)目的感官形象。 二 、 展示策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 展示包裝之二 —— 售樓處包裝 售樓處位置建議 建議售樓處位置選擇在沿黃河十六路社區(qū)主入口位置 理由：方便到達(dá)、昭示性強(qiáng) 二 、 展示策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 售樓處裝修風(fēng)格建議 以堂皇大氣、高檔和品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)。建議采用歐陸裝修風(fēng)格。 二 、 展示策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 展示包裝之三 —— 樣板房包裝 二 、 展示策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 展示包裝之四 —— 沿街商鋪包裝 對(duì)沿街商鋪的門頭和櫥窗進(jìn)行統(tǒng)一包裝，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。 二 、 展示策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 客戶策略之一 —— 精準(zhǔn)渠道，客戶拓展 具體措施： (1)分類客戶 DM ?目標(biāo)客戶：高檔小區(qū)客戶、高檔品牌車主、高檔商場(chǎng)會(huì)員 ?傳遞信息：銷售信息、活動(dòng)信息、項(xiàng)目重要賣點(diǎn)等 (2)電話賬單、各大銀行 VIP客戶賬單廣告、短信銷售 ?整合電信公司和銀行資源，覆蓋高消費(fèi)客群； ?利用短信方式、賬單廣告方式告知，低成本、高效能； ?可考慮使用彩信方式 三 、 客戶策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 客戶策略之二 —— 會(huì)員聚客，集中認(rèn)籌 具體措施： (1)針對(duì)意向客戶，采用會(huì)員制方式聚客； (2)凡有購(gòu)房意向的客戶，須先通過(guò)購(gòu)買會(huì)員卡成為項(xiàng)目會(huì)員； (3)購(gòu)買會(huì)員卡的客戶可享受不同幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠或優(yōu)先選房權(quán)； (4)開(kāi)盤當(dāng)日成功購(gòu)房客戶還可參加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)； (5)會(huì)員后期可參加項(xiàng)目開(kāi)展的活動(dòng)。 三 、 客戶策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 客戶策略之三 —— 銷售后，客戶關(guān)系持續(xù)維護(hù) 客戶的關(guān)系維護(hù)是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程 (1)節(jié)假日短信問(wèn)候，禮品贈(zèng)送 (2)老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策 (3)邀請(qǐng)業(yè)主參加項(xiàng)目組織的各種活動(dòng) 三 、 客戶策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 銷售策略之一 —— 節(jié)點(diǎn)式爆破 具體措施： (1)小批量、多頻次開(kāi)盤： 通過(guò)稀缺的產(chǎn)品供應(yīng)和制造熱銷氛圍來(lái)刺激客戶 購(gòu)買，易制造新聞話題，建立項(xiàng)目在濱州樓市的影響力。 (2)首次開(kāi)盤必火爆： 首次開(kāi)盤的火爆是項(xiàng)目整體成功運(yùn)作的前提。首次推 盤量、戶型配比、蓄客政策、價(jià)格制定必須慎重，并以相對(duì)合理優(yōu)惠的價(jià)格 入市。 (3)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) :為確保每次推售的成功，應(yīng)盡量避免項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)品間相互沖突。 (4)后期帶動(dòng)前期： 前后期房源錯(cuò)位互補(bǔ)，前期剩余房源過(guò)于分散，故應(yīng)通過(guò) 后期房源的集中推售來(lái)帶動(dòng)前期剩余房源的銷售。 四 、 銷售策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 銷售策略之二 —— 價(jià)格策略 具體措施： (1)第一階段： 以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格入市，讓利于首批客戶，贏得良好市場(chǎng)口碑。 (2)第二階段： 后期推出房源主要為前期積累及老帶新客戶，此階段主要為建 立項(xiàng)目影響力，應(yīng)平價(jià)與高價(jià)并行，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值并制造火爆熱銷場(chǎng)面。 (3)第三階段： 通過(guò)前期熱銷，項(xiàng)目形象和市場(chǎng)影響力得以建立，此階段應(yīng)采取 一定幅度提價(jià)策略，一方面可提振前期客戶信心，另一方面可制造價(jià)格“節(jié)節(jié) 攀升”的態(tài)勢(shì)，加快前期剩余房源銷售。 (4)第四階段： 此階段戰(zhàn)略主要通過(guò)價(jià)格印證來(lái)鞏固和加強(qiáng)客戶信心，在市場(chǎng)上 創(chuàng)造新的價(jià)格標(biāo)桿，并根據(jù)后期房源入市時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)商要求的回款速度，制定 相應(yīng)的提價(jià)策略。 四 、 銷售策略 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 按照房地產(chǎn)界通常的標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)銷推廣費(fèi)用通常在物業(yè)總市值的 2%3%之間。但 根據(jù)黑馬成功的操作經(jīng)驗(yàn)及對(duì)濱州市場(chǎng)、媒體特點(diǎn)的準(zhǔn)確把握，通過(guò)整合市場(chǎng)各類 優(yōu)勢(shì)資源為項(xiàng)目推廣服務(wù)，以達(dá)到低成本營(yíng)銷的目標(biāo)，整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣費(fèi)用將 會(huì)大大低于業(yè)內(nèi)通常標(biāo)準(zhǔn)。 建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣預(yù)算按市值的 2%比例 即總預(yù)算 = 可售建筑面積 模擬均價(jià) 2% =約 18萬(wàn)㎡ 3500元 / ㎡ 2% =1260萬(wàn) 五 、 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 五 、 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 銷售道具費(fèi)用 五 、 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第 五 部分 營(yíng)銷推廣策略 匯報(bào)完畢，謝謝！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 3:03:07 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 3:03:08 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 3:03:08 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/252023/1/252023/1/25Jan2325Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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