【正文】 滅的 注銷登記 ? 因處分土地使用權而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的 過戶登記 ? 以劃撥土地使用權設定的抵押權， 處分 土地使用權時，應補辦出讓手續(xù)，補交出讓金 （三）合同 特征 ? 抵押合同是 從屬合同 ，附屬于以擔保債務為內容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅 ? 土地使用權抵押合同只能由土地使用權人與債權人簽訂，土地使用權人與債務人須為同一人 ? 抵押合同是抵押權的設定行為，直接導致抵押權產生，是抵押權成立的要件之一 ? 抵押合同經有權的登記機關登記而生效，其有效期為抵押登記 3個月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止 條款 ?抵押人、抵押權人的名稱、住所 ?主合同的主要內容 ?抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件 ?當事人雙方的權利義務 ?當事人雙方約定的其他事項 違反抵押合同的法律責任 ? 停止侵害 ? 消除危險 ? 恢復原狀 ? 賠償損失 ? 重新提出擔保等 第五節(jié) 農村集體土地所有權、使用權的確認與流轉管理 一、農村集體土地所有權與使用權的確認 農村集體土地所有權的取得 ? 農民集體土地所有權實質上是農民集體對屬其所有土地的 共同共有 關系。即農民集體對屬其所有的土地同享有所有權，但集體內的成員則不能各有其自己應有的部分土地。 農村集體土地使用權的取得 ?依法承包經營取得 ?通過招標、拍賣、公開協商等方式取得 ?依法用于非農業(yè)建設 ?依法用作宅基地、自留地、自留山 ?其他方式取得 （二）農村集體土地所有權、使用權的確認 ?農村集體土地所有權的確認 ?根據 《 土地管理法 》 第十一條以及 《 土地管理法實施條例 》 第四條規(guī)定：農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權證書，確認所有權。 農村承包地使用權的確認 ? 土地承包的程序要合法 ? 由本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組 ? 承包小組依法擬訂并公布承包方案 ? 依法召開本集體經濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案 ? 公開組織實施承包方案 ? 簽訂承包合同 ? 簽訂承包合同 ? 發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所 ? 承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級 ? 承包期和起止日期 ? 承包土地的用途 ? 發(fā)包方和承包方的權利和義務 ? 違約責任 ? 承包地登記、發(fā)證：由縣級以上人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經營權證，并登記造冊，確認土地承包經營權 ?《 農村土地承包法 》 第二條規(guī)定，耕地的承包期為 30年 ；草地的承包期為 30－ 50年；林地的承包期為 30－ 70年；特殊林地的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準，可以延長。 農村集體建設用地使用權的確認 ?根據 《 中華人民共和國土地管理法實施條例 》 第四條第二款規(guī)定，農村集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地建設用地使用權證書，確認建設用地使用權。 （三）農民集體土地所有權的變更、使用權的收回 ? 農民集體土地所有權的變更 ?下列情況可將農民集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋? ? 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地轉變?yōu)閲宜? ? 因國家組織移民、自然災害等原因，農民集體遷移后，不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，轉變?yōu)閲宜? ? 國家依法征收農民集體土地，并給與補償，征收后的農民集體土地所有權轉變?yōu)閲彝恋厮袡? 農民集體土地使用權的收回 ?因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的 ?鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地的，可依法收回土地使用權 ?因不按照批準的用途使用土地的，可依法收回土地使用權 二、農村集體土地使用權流轉的涵義和背景 （一）農村集體農用地土地使用權流轉的涵義、背景和形式 ?涵義 農村集體農用地使用權流轉是指屬于農民集體所有的農、林、牧、漁用地使用權在不同使用者之間的流動和轉移。 背景： ? 社會經濟發(fā)展、產業(yè)結構轉換的結果 ? 城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢 ? 計劃經濟體制向市場經濟轉變的必然產物 ? 提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要 形式 ? 轉包 ? 租賃 ? “四荒”拍賣 ? 承租轉包或返包 ? 轉讓 ? 入股 （二）農村集體建設用地土地使用權流轉的涵義、背景和形式 ?涵義 ?農村集體建設用地使用權流轉是指農村集體建設用地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。 背景： ?是社會經濟發(fā)展、農村人口向城鎮(zhèn)轉移的必然產物 ?土地市場的發(fā)育，激發(fā)農民實現土地價值的內在追求，導致集體建設用地使用權流轉 ?集約用地，提高土地利用率，保護耕地，要求集體建設用地有序流轉 形式 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份改造中的集體建設用地使用權轉讓、出租 ?企業(yè)倒閉或債權債務原因，通過司法裁定，使集體建設用地使用權發(fā)生轉移 ?鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村以集體建設用地使用權作價入股、聯營形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設用地使用權流轉現象 ?農民以轉讓、出租房屋形式，連帶轉讓、出租建設用地使用權 ?農民將土地征收時分配給他們的安置留用地進行使用權出租或轉讓 三、農村集體土地使用權流轉管理 （一）管理原則 ? 應具備條件 ? 當地二、三產業(yè)發(fā)展較快、農村剩余勞力得到轉移是土地使用權流轉的前提條件 ? 明晰的土地產權是農村集體土地使用權流轉的必備條件 ? 完善的法律法規(guī)是農村集體土地使用權流轉的法律保證 ? 農村土地分等定級和價格評估是農村集體土地使用權流轉的技術支持 應遵循原則 ? 因地制宜原則 ? 依法、自愿原則 ? 平等、有償原則 （二）流轉管理 措施： ? 開展農村集體土地產權調查 ? 開展農村集體土地產權登記并頒發(fā)土地產權證 ? 開展農用地分等定級與估價工作 ? 正確引導和調控農村集體土地使用權的流向 ? 建立合理的農村集體土地使用權流轉收益分配制度 ? 建立農村集體土地使用權流轉的支持、保障體系 案例 小產權房 1 ? 2023年６月，鄭州的代小姐花 ，在鄭州市三官廟南街買了一套房子。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫在內共１３０多平方米的房子絕對可以讓代小姐安居樂業(yè)。而代小姐按約定首付了５萬元房款，去辦房產證時，才知道對方的房子是在村集體土地上蓋的，個人僅擁有８０％的產權。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時才知道，這種房屋屬于農村集體自主開發(fā)的小產權房，不能辦理過戶手續(xù)。 ? 由于無法辦理過戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項，也沒退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在2023年６月簽訂的購房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。 案例 小產權房 1 ? 一審法院認定該房是自主開發(fā)的“小產權房”，按規(guī)定不能辦理房屋過戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購房合同并返還房屋的訴訟請求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款５萬元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的５．５萬元。房主靳先生曾承諾，３個月辦好房產證過戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購房合同后，給她帶來了巨大經濟損失，其中裝修費 47805元，該房屋升值給其帶來經濟損失 元，合計 242805元。由于是房主的過錯導致其蒙受損失，故房主靳先生應賠償其所有損失。 案例 小產權房 1 ? 而靳先生則提出，代小姐應支付６年來的租金計 37795元。法院再審認為，靳先生作為房產的擁有人，在對該房屋掌握的情況全面準確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負責為原告辦理房產權過戶，因無法辦理過戶導致雙方買賣合同解除，靳先生應承擔主要責任。法院據此判決，靳先生在判決生效１０日內，除返還代小姐購房款５萬元外，還應賠償代小姐因合同解除造成的損失99840元，而代小姐則需支付靳先生６年來的租金 21360元。 ? 對此判決靳先生也提出了上訴。法官認為，如果靳先生不履行法院判決，法院強制執(zhí)行該案子時，也只能執(zhí)行靳先生的房產，而這又走了個怪圈，讓案件回到了起點。 案例 小產權房 2 ? 2023年 7月 1日，畫家李玉蘭與農民馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款 45000元。這樣的房屋，俗稱“小產權房”，由于現有的法律規(guī)定，農民自己的住房和宅基地只能在農民之間買賣流轉，因此，當初雙方這一買賣不能獲得國家認可的產權，亦不受法律保護。 ? 后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產業(yè)園區(qū)和道路，很多農家院落面臨拆遷，按照現在的房價，房主會得到巨額的拆遷補償。 ? 于是， 2023年 12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。 案例 小產權房 2 ? 2023年 12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時指出，馬海濤為導致協議無效的主要責任方，判決馬海濤支付李玉蘭 93808元。但賠償的范圍只包括房屋及添附部分價款，而沒有涉及土地增值和溢價部分。這一判決一出，在當時曾引起廣泛的爭議。 ? 2023年 10月 20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產權房糾紛訴農民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠 18萬。