深莞惠一體化與房地產(chǎn)發(fā)展xxxx-資料下載頁
2025-01-07 00:17本頁面
【正文】 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?深圳北（含塘廈 /黃江 /樟木頭 /鳳崗 /松山湖） ? 總體優(yōu)勢(shì)：距離深圳中心區(qū)直線距離最近，通勤時(shí)間短，自然環(huán)境優(yōu)越，開發(fā)早，認(rèn)知度高，存在 R4與深圳 4號(hào)線對(duì)接的可能 ? 總體劣勢(shì)：唯一一條高速通達(dá)，梅林關(guān)是瓶頸；沒有規(guī)劃城際快線，軌道交通對(duì)接前途未卜；沒有成片開發(fā)，生活配套缺乏，莞式服務(wù)有待提高 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?塘廈最優(yōu)：距離最近，交通通達(dá)性最好，山水資源好，深圳認(rèn)可度高，標(biāo)桿性項(xiàng)目多（萬科棠樾、觀瀾高爾夫）；價(jià)格比較高，逼近深圳；高端項(xiàng)目為主（被逼，地價(jià)高，配套跟不上）； 缺乏實(shí)質(zhì)性規(guī)劃（有口號(hào)無行動(dòng)）。 ?樟木頭次之：區(qū)域有一定知名度（小香港），有大項(xiàng)目開發(fā)（保利生態(tài)城），生活配套相對(duì)完善，有動(dòng)車站，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，但沒有規(guī)劃軌道交通，且目前缺乏有影響力的項(xiàng)目。 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?黃江有發(fā)展空間：金地湖山大境等高端項(xiàng)目入市，有軌道交通；有一定的發(fā)展空間。但目前在深圳影響力比較小，項(xiàng)目量不大，地方政府沒有重大舉措。 ?鳳崗前景可期：毗鄰龍崗中心城，配套相對(duì)完善，有大項(xiàng)目開發(fā)（唯一主打剛需盤大運(yùn)城邦），存在深圳地鐵 12（東西向） /16號(hào)線（南北向接深圳市中心）跨境進(jìn)入鳳崗的可能。但缺乏高速聯(lián)接，與深圳城市中心距離遠(yuǎn)。 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?松山湖綜合實(shí)力最強(qiáng)：國家級(jí)園區(qū)，一流規(guī)劃，一流環(huán)境（自然和人工），高端產(chǎn)業(yè)（高科技），有望規(guī)劃東莞市中心 松山湖 光明 南山 前海城市快線，樓盤定位高，品質(zhì)高，有望成為終極置業(yè)和 5+2首選（對(duì)比上海張江高科技園區(qū)）。 目前還缺乏對(duì)這一片區(qū)居住價(jià)值的整合（更多還是科技園區(qū)），生活配套還需完善。 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?深圳東（含惠陽 /大亞灣 /惠東） 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 羅湖 塘廈 鳳崗 惠東 大亞灣 深圳東部區(qū)域圖 惠陽 坪山 坪地 中心城 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?深圳東（含惠陽 /大亞灣 /惠東） ? 總體優(yōu)勢(shì)：與深圳兩條高速對(duì)接，距離羅湖較近，通達(dá)性好，海景資源豐富，成片開發(fā)，生活設(shè)施完善速度比較快，認(rèn)知度高 ? 總體劣勢(shì)：供應(yīng)量大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；兩地缺乏溝通，規(guī)劃對(duì)接少；兩地公共交通問題短期無法解決，鐘擺式交通將成為瓶頸 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?惠陽：淡水等老城區(qū)相對(duì)成熟，具備自住條件，中高端項(xiàng)目比較多；大項(xiàng)目多（龍光城 500萬平方米），樓盤供應(yīng)量大（ 1500萬平方米），價(jià)格戰(zhàn)難以避免。 ?大亞灣：新區(qū)，成片開發(fā)，教育醫(yī)療條件完善速度快，買房入戶，可解決教育問題；樓盤供應(yīng)量大（至少 3000萬平方米），同質(zhì)化嚴(yán)重；周邊區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)少，政府提供的公共服務(wù)水平差；與深圳市區(qū)通勤問題成為關(guān)鍵，存在石化區(qū)、核電泄露等潛在威脅。 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?惠東：資源型區(qū)域，一線海景，濱海度假目的地，符合人們消費(fèi)的大趨勢(shì)。政府能力的不足和職能缺位，導(dǎo)致缺乏公共大型度假設(shè)施供給、高層次的活動(dòng)組織和全國性的推廣，很可能最后成為深莞惠三地人們自娛自樂的地方，因而導(dǎo)致價(jià)值難以得到提升。 同時(shí)，還存在一哄而上、供應(yīng)量大、產(chǎn)品同質(zhì)等問題。與大小梅沙、大鵬重疊線路 /度假時(shí)間的集中性可能導(dǎo)致交通可能成為一個(gè)大問題。 各個(gè)區(qū)域價(jià)值分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?弱弱對(duì)接的風(fēng)險(xiǎn) —— 深圳北與東莞南、深圳東與惠州西均為三地落后地區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套均比較薄弱。郊區(qū)化是一個(gè)希望?。ň幼〗紖^(qū)化 —— 工作崗位郊區(qū)化 —— 商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)郊區(qū)化） ? 呼喚“頂層設(shè)計(jì)”，學(xué)習(xí)北京 河北的融合，河北的謙虛 —— “融入北京，服務(wù)北京”，北京的大氣 —— “地鐵深入河北”。 思考 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與產(chǎn)業(yè)布局的銜接（職住結(jié)合） ? 具體問題 1：大亞灣 100萬人新城如何解決各項(xiàng)配套？是否可以兩地聯(lián)合進(jìn)行規(guī)劃，把大亞灣作為深圳一個(gè)衛(wèi)星城來整體考慮？ ? 具體問題 2：坪山與大亞灣惠陽如何樓市避免直接競(jìng)爭(zhēng)？ 思考 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回顧 影響 區(qū)域價(jià)值 思考 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目錄 CONTENTS 中國經(jīng)濟(jì)未來戰(zhàn)略：城市化 +城市群 深莞惠融合：背景、進(jìn)程及前景 深莞惠融合對(duì)三地房地產(chǎn)的影響 討論與分享 67 本報(bào)告嚴(yán)格保密 謝 謝！ 歡迎批評(píng)指正！ 聯(lián)系人 ：鄧志旺 手機(jī)號(hào)碼： 13510039077 新浪微博：鄧志旺 號(hào)碼： 12266869 騰訊微信： d12266869 68 本報(bào)告嚴(yán)格保密 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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