影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的主要因素-資料下載頁
2025-01-04 11:48本頁面
【正文】 城區(qū)外圍商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度作用分值普遍偏低，例如玄武區(qū)沿紫金山一線雖然有便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境，但是該區(qū)域的商服繁華度作用分值僅有 30分左右； 主城區(qū)的商服繁華度作用分值隨著距離 CBD的增加而迅速減少，但由于南京市主城區(qū)道路網(wǎng)的密集，交通發(fā)達，因此，南京市主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)位價值的分值并沒有隨著距離 (CBD)的增加而迅速衰減，而是緩慢地減少，這給城市規(guī)劃和城市建設(shè)一個啟示：道路通達和交通便捷可以很大程度地提高該區(qū)域的區(qū)位價值，特別是城市外圍房地產(chǎn)的區(qū)位價值 。 4 區(qū)位價值、土地價格及房地產(chǎn)價格的關(guān)系 區(qū)位價值與土地價格的關(guān)系 圖 41 南京市住宅地價等高線圖 圖 42 南京市商業(yè)地價等高線圖 注：圖中的數(shù)字單位為元 /m2 圖 43 南京市土地級別分布圖 區(qū)位價值與房地產(chǎn)價格的關(guān)系 圖 44 南京市房地產(chǎn)價格空間模型圖（注圖中的數(shù)字單位元 /m2） 圖 45 南京市房地產(chǎn)價格等高線圖 ? 以金陵王府為坐標圓點的剖面分析 東 — 西向房價較高，下降較慢 ? 以金陵王府為坐標圓點的剖面分析 南 — 北向房價落差較大 ? 以金陵王府為坐標圓點的剖面分析 西南 — 東北向房價相差不大，但西南向房價總體 下降水平要慢于東北向 ? 以金陵王府為坐標圓點的剖面分析 西北向較東南向房價較高，東南向下將較快 ? 主要干道房價分布分析 ? 地鐵沿線的房價分布分析 5 住宅特征變量與價格實證研究 建筑特征 眾多研究顯示： 房間總數(shù)、臥室的數(shù)目、浴室的數(shù)目和建筑面積跟住宅價格有正的關(guān)系； 一般認為建筑年齡跟住宅價格負相關(guān) ； 另外宗地大小、地下室、車庫、熱水系統(tǒng)、壁爐、建筑材料、空調(diào)系統(tǒng)等建筑特征跟住宅價格顯著相關(guān)。 鄰里特征 從以往文獻中可以把鄰里特征分為三類： ? 社會經(jīng)濟變量，如鄰里的社會階層分 布，小區(qū)居 民的職業(yè)特征； ? 地方政府或市政公共服務(wù)，如學(xué)校，醫(yī)院，教 堂； ? 外在性，如犯罪率，交通噪聲，機場噪聲，繁華 程度。 在美國新澤西州，白人對鄰里的非白人所占的比例在住宅價格上表現(xiàn)更為敏感。對其他一些地方的研究發(fā)現(xiàn)， 非白人愿意支付更高的價格去購買白人作為鄰里的住宅 。 住房價值和學(xué)生平均花費之間具有正的關(guān)系 。 一般而言，考試成績對住宅價格有正的影響 ， 學(xué)校質(zhì)量每提高 1％，相應(yīng)住宅總價平均上漲 ％ 道路交通噪音通常對住宅價格有負的影響 。英國學(xué)者研究表明： 住宅 周圍道路噪音每增加 1分貝，房產(chǎn)價格平均下降 %，而道路的視覺影響可使房價平均下降 %。 機場對住宅價格的影響， Daniel P McMillen（ 2023）認為 受嚴重噪音影響的住宅價格降低 ％ 。 購物中心的可達性和規(guī)模，對周圍住宅價格有影響 。 在住宅小區(qū)內(nèi) 設(shè)施的提供 ，如會所、游泳池、花園、健身房、運動設(shè)施， 一般會增加住宅的價格 ，因為運動設(shè)施等與生活質(zhì)量緊密聯(lián)系在一起。 電車軌道 － ：環(huán)內(nèi)的酒店式公寓總價上漲 2％－ 6％，普通公寓總價上漲 4％－ 18％，獨立式住宅下降 4％以內(nèi)，通勤軌道沿線，酒店式公寓總價上漲 46％，普通公寓下降，獨立式住宅上漲到站點距離 500米內(nèi)的獨立式住宅總價上漲 ％。 有地鐵站的社區(qū)的獨立式住宅比沒有站點的高 ％等 。 謝 謝！ Thank You for Your Attention!
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