談?wù)動嘘P(guān)談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認購書法律效力問題的應(yīng)用-資料下載頁
2025-01-01 06:50本頁面
【正文】 定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔締約過失責任。此時購房人是否應(yīng)承擔責任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認購人并無過錯，其所受到的損失(如利息損失、購買機會損失等)，預(yù)售人應(yīng)負全部責任。如果認購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認購人也有過錯，應(yīng)負一定的責任。但筆者以為由雙方各自對半承擔或分擔責任，有失公平合理原則。因為，認購書是由預(yù)售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認購人只能承擔次要責任，而主要責任應(yīng)由預(yù)售人承擔。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔行政責任。第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。預(yù)售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。該條文并沒有規(guī)定簽訂認購書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對此也沒有強制性規(guī)定。因此，從法律上看，并沒有必需要簽約認購書之手續(xù)。購房者完全可以不簽訂認購書，只要認準了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購書的不足之處是當當樓市處于賣方市場時候，當購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。筆者以為認購書的消失是一種必然的趨勢。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認購書》，對誠信預(yù)售人來說，影響不大，因為誠信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會使買受人可能因為直接簽了合同不能完全履約而違約的可能性更大。第 6 頁 共 6 頁
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