談?wù)動(dòng)嘘P(guān)談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題的應(yīng)用-資料下載頁(yè)
2025-01-01 06:50本頁(yè)面
【正文】 定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失(如利息損失、購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)損失等)，預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書(shū)是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和受買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該條文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。因此，從法律上看，并沒(méi)有必需要簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)之手續(xù)。購(gòu)房者完全可以不簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購(gòu)書(shū)的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)候，當(dāng)購(gòu)房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)有可能因沒(méi)交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過(guò)于求過(guò)程中，房源的充足會(huì)使該不足逐漸減少直至消失。筆者以為認(rèn)購(gòu)書(shū)的消失是一種必然的趨勢(shì)。目前主管部門(mén)雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購(gòu)書(shū)，可望能大大降低樓市買(mǎi)賣(mài)的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》，對(duì)誠(chéng)信預(yù)售人來(lái)說(shuō)，影響不大，因?yàn)檎\(chéng)信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會(huì)使買(mǎi)受人可能因?yàn)橹苯雍灹撕贤荒芡耆募s而違約的可能性更大。第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè)
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