【正文】 人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開1124等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。 　　如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人最好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達到退房或換房的目的。 　　圖紙尺寸、用途、凈高要標明　　合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。 　　在這里需要提醒購房人注意的有兩點： 　　，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。當然我們不得不承認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。 　　，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人最好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。 　　容積率和綠地率　　購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準確標明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。 　　購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清： 　　。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。 　　，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。 二、簽訂購房合同先了解這三個文件a.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則〉要先看開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件；簽約時帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照付款方式要和開發(fā)商協(xié)商好，是分期、一次性、按揭，其中按揭的成數(shù)、年限、銀行都要談好。一旦銀行不批準按揭，也要約定處理方法交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責任要談好商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。三、收房時買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。第 22 頁 共 22 頁