【導讀】規(guī)范固定資產(chǎn)的管理，確保公司財產(chǎn)的完好和安全。適用于物業(yè)部的所有固定資產(chǎn)的管理。運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。使用期限超過一年的也應當作固定資產(chǎn)。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的。附屬設備，如電梯、衛(wèi)生設備等。小轎車、卡車、吊車、電瓶車等；或高于5%的，由財務部自主確定，報主管上級公司財務備案。職、內部調職標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。查清原因、提出處理意見，報總經(jīng)理批準后到財務部辦理相關手續(xù)。新使用前應由相關人員進行檢查、保養(yǎng)后，方可投入使用。A、公司財務部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。經(jīng)審核有誤的，應及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

　　

【正文】 5)維修人員將《公共設施設備安裝 /維修工程通知單》（第一聯(lián)）交機電處主管簽名確認后返還服務處作為月底統(tǒng)計費用的依據(jù)。 費用結算 (1)服務處員工于每月月底前將當月《住戶家庭安裝 /維修單》及《公共設施設備安裝 /維修工程通知單》費用分別統(tǒng)計在《有償便民服務收費表》的相應欄目及《公共設施設備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》內。 (2)服務處員工將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝 /維修單》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝 /維修工程通知單》附在以上表格后，報服務處主管審核。審核無誤后，服務處主管在《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》內簽名確認后報物業(yè)部經(jīng)理審批。 (3)服務處員工將物業(yè)部經(jīng)理審批后的《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝 /維修工程通知單》報財務部： ①財務部依據(jù)《有償便民服務收費表》向業(yè)主收取有償服務費用； ②財務部將《公共設施設備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》存檔備案。 資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝 /維修表》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝 /維修 工程通知單》由服務處負責保存，保存期兩年；《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》由財務部負責保存，保存期 3年。 五、記錄 《住戶報修記錄表》 《住戶家庭安裝 /維修單》 《公共設施設備報修記錄表》 《公共設施設備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》 《公共設施設備安裝 /維修工程通知單》 樓宇巡查管理標準作業(yè)規(guī)程 一、目的 規(guī)范樓宇巡查工作，保障廣場正常的工作和生活秩序。 二、適用范圍 適用于服務處的樓宇巡查工作。 三、職責 服務處主管負責樓宇巡查的 組織、管理工作。 服務處員工負責依照本規(guī)程實施樓宇巡查工作。 四、程序要點 服務處主管應于每月月底制定下月的巡查樓宇工作方案，內容應包括責任區(qū)域的巡查安排及巡查的內容等。 樓宇巡查的內容 (1)治安隱患的巡查。 (2)公共設施設備安全完好狀況的巡查。 (3)清潔衛(wèi)生狀況的巡查。 (4)園林綠化維護狀況的巡查。 (5)裝修違章的巡查。 (6)消防違章的巡查。 (7)利用巡查機會與住戶溝通。 樓宇巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。 (1)“看”：通 過觀察來發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務中存在的問題。 (2)“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。 (3)“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。 (4)“調查了解”：向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。 房屋本體巡查的工作要領 (1)檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示；當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡查登記表》中予以記錄并及時報告服務處主管。 (2)巡查樓梯間： ①檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)； ②檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損； ③檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預警設施及消防報警設施是否完好； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (3)巡查逃生天臺： ①檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）； ②檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好； ③檢查有無違章占用逃 生天臺現(xiàn)象； ④檢查雨水管理道是否通暢； ⑤檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (4)巡查電梯： ①檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動； ②檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好； ③檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (5)巡查大堂、門廳、走廊： ①檢查各類安全標識是否完好； ②檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好； ③檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (6)巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知安全處進行檢查。 公共 設施設備巡查的工作要領。 (1)巡查水、電、氣、通訊設施： ①檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象； ②檢查室外設施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好； ③檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。 (2)巡查公共文體設施： ①檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患； ②檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患； ③檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。 (3)巡查道路、廣場、公共集散地： ①檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象； ②檢查標識、路牌、警示牌是否完好； ③檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全； ④檢查衛(wèi)生狀況是否完好。 (4)巡查停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場： ①檢查防盜設施是否完好； ②檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象； ③檢查各類標識是否完好無損； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查周邊環(huán)境。 (1)檢查瑞金廣場內是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。 (2)檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。 (3)檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。 (4)檢查衛(wèi)生狀況是 否良好。 巡查違章裝修： 巡查空置房： 對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領 (1)管理員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決；否則及時將問題記錄在《巡查記錄中》巡查回來后報告服務處主管解決。 (2)服務處主管視情況按下列情況處理： ①屬公共設施設施破損丟失的，按《報修管理標準作業(yè)規(guī)程》處理； ②屬物業(yè)部其他處員工工作不力造成的，應通知其他相關處主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應在一周內解決；特殊情況需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理同意后可適當延長； ③屬住戶違 章造成的問題，應按《住戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程處理》。 (3)對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，服務處主管應及時向物業(yè)部經(jīng)理匯報，由物業(yè)部經(jīng)理處理。 (4)巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后服務處員工應現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經(jīng)相關人員簽字認可。 《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每月底匯總由服務處歸檔保存，保存期兩年。 五、記錄 《巡查登記表》 《巡查問題處理表》 物業(yè)部與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調標準作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范物業(yè)部與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調工作，確保物業(yè) 管理工作的順利開展。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部在日常的管理服務工作中與業(yè)主委員會的正常工作往來。 三、職責 物業(yè)部經(jīng)理負責與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調。 物業(yè)部服務處負責依照本程序實施與業(yè)主委員會的正常工作往來。 四、程序要點 與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調方式 (1)工作協(xié)凋、溝通會議： 物業(yè)部應當每季度至少與業(yè)主委員會進行一次例行工作溝通會議，會議的主要內容是向業(yè)主委員會通報一個季度的財務支出狀況和工作簡況，解決需經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)助支持方能完成的問題。 (2)專題解決問題會議： 在遇到需經(jīng)業(yè)主委員會同意方能進行工作時，物業(yè)部經(jīng)理應申請召開專題業(yè)主委員會會議，協(xié)商解決專項問題。 (3)每年 6月底和 12月底，物業(yè)部應匯同公司領一同拜訪業(yè)主委員會，召開專題工作茶話會，向業(yè)主委員會做全面的年度、半年度工作匯報。 (4)定時工作溝通制度： ①每月 5日前向業(yè)主委員會報送物業(yè)部財務損益表； ②每月 10~15日期間接受業(yè)主、業(yè)主委員會的質詢、審計； ③每季度的頭個月向業(yè)主委員會報送社區(qū)文化報刊、宣傳品。 下列物業(yè)管理工作應當及時向業(yè)主委員會申報，請求支持。 (1)計劃使用本體維修 基金對樓宇本體進行大、中修時。 (2)計劃使用公用設施專項維修基金更新公用設施時。 (3)物業(yè)管理服務工作涉及到部分業(yè)主利益，需業(yè)主委員會出面協(xié)調時。 (4)物業(yè)部制訂了新的管理措施需要業(yè)主委員會支持工作時。 (5)其他需向業(yè)主委員會請示、尋求支持的工作。 下列情況出現(xiàn)時，物業(yè)部應當及時通報業(yè)主委員會 (1)新的物業(yè)管理法規(guī)頒布執(zhí)行時。 (2)所管理的物業(yè)出現(xiàn)了重大變幫或發(fā)生重大事件時。 (3)業(yè)主委員會的個別委員與物業(yè)部有重大的工作分歧無法解決時。 (4)有重要的活動（如創(chuàng)優(yōu)迎檢查） 時。 (5)物業(yè)部對個別業(yè)主執(zhí)行違約金處罰時。 (6)其他應當向業(yè)主委員會通報的情況發(fā)生時。 物業(yè)部向業(yè)主委員會申報工作應當提前 15日進行，通報情況應當在事實發(fā)生（決定）后的 3個工作日內進行。 物業(yè)部向業(yè)主委員會申報工作、通報情況均應以書面形式送達。 對業(yè)主委員會質疑、建議、要求的處理要求 (1)對業(yè)主委員會質疑、建議、要求，物業(yè)部經(jīng)理應認真傾聽、記錄。 (2)合理的質疑、建議、要求，應當在 3個工作日內答復、解決。 (3)對不合理、合法的質疑、建議、要求，物業(yè)部經(jīng)理應當耐心解釋，無論如何不允許不耐煩或言語失禮；對解決不了的問題，應當記錄后迅速上報公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理尋求解決方案。 物業(yè)部與業(yè)主委員會來往工作的信函、記錄、決議，一律在管理處歸檔，長期保存。 五、記錄 六、相關支持文件