【導(dǎo)讀】的經(jīng)營管理關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機(jī)制，提升億達(dá)品牌及信譽(yù)，培育忠誠客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本規(guī)定。業(yè)公司）之間新項目早期物業(yè)管理的委托。項目的合同洽談、方案確定、早期物業(yè)服務(wù)合同與早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂等過程。第四條投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)早期物業(yè)服務(wù)合同、早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的審批。進(jìn)行費用測算、草擬早期物業(yè)服務(wù)合同和早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理公約。招投標(biāo)工作，并簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》。位)獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料，購買招標(biāo)文件，繳納投標(biāo)押金，報送投標(biāo)申請。及評審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。具體形式由雙方協(xié)商解決。為了規(guī)避日后經(jīng)營風(fēng)險，對管理費定價虧損的項目應(yīng)在協(xié)。《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時對《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾認(rèn)可。第十二條本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。

　　

【正文】 。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰 /使用審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工單位。 三、 物業(yè)公司項目部（服務(wù)中心）負(fù)責(zé)受理 業(yè)主（用戶）報修、聯(lián)系施工單位會診、約定維修時間，跟進(jìn)、驗收、交付、記錄等工作，并指定專職客戶服務(wù)人員負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問題。 四、 物業(yè)公司項目部接到業(yè)主（用戶）工程質(zhì)量問題時，須進(jìn)行記錄，并開具《房屋返修工作記錄單》（附表 1），交專職客服員負(fù)責(zé)處理。 五、 專職客服員聯(lián)系業(yè)主（用戶）進(jìn)行現(xiàn)場查看，并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主（用戶）誤報或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。 六、 確認(rèn)為工程質(zhì)量問題，專職客服員以電話、傳真等方式通知 施工單位負(fù)責(zé)人安排返修，施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上，并簽名確認(rèn)。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 28 頁 七、 如施工單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，安排返修，通知地產(chǎn)公司客服部并填寫扣款通知單交施工單位確認(rèn)，工程返修費用從施工單位質(zhì)量保修金中扣除。 八、 如為小修項目（五金配件、門窗配件等），返修完畢后，專職客服員需對業(yè)主（用戶）進(jìn)行回訪，并將回訪的結(jié)果填寫在《房屋返修工作記錄單》的備注欄。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時間，與施工單位進(jìn)行現(xiàn)場交底，并與施工單位負(fù)責(zé)人在《房屋維修 任務(wù)書》（附表 2）上簽名確認(rèn)。專職客服員安排施工單位進(jìn)場維修。維修完畢后，專職客服員隨即進(jìn)行初驗，合格后會同業(yè)主（用戶）、施工單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗收，并請業(yè)主（用戶）在《房屋返修工作記錄單》上簽字確認(rèn)； 九、 專職客服員將返修資料歸檔。 第十二條 對于業(yè)主（用戶）反映的普遍公共設(shè)施配套等問題，由物業(yè)公司提交專題報告報地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)處理。 第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個月，地產(chǎn)公司應(yīng)通知物業(yè)公司，并在項目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。對遺留工程維修問題，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司協(xié)商后續(xù)解決 規(guī)定 。 第四章 設(shè)備設(shè)施維修管理 第十四條 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司按照國家驗收規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，辦理驗收手續(xù)，對部分在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè)公司，同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。 第十五條 為在承接初期設(shè)備設(shè)施免費維保期內(nèi)對施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控，地產(chǎn)公司應(yīng)確保移交時，提供設(shè)備設(shè)施采購及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計劃、維保期限及內(nèi)容和其他服務(wù)承諾的復(fù)印件，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。 第十六條 物業(yè)公司制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè) 指導(dǎo)書，包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，填寫相關(guān)記錄。 第十七條 保修期內(nèi)由安裝單位、供應(yīng)商負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)維修。物業(yè)公司項目部（服務(wù)中心）應(yīng)按照維保方提供的保養(yǎng)計劃對其維保行為進(jìn)行監(jiān)控，要求其將每次到現(xiàn)場進(jìn)行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上，物業(yè)公司項目部（服務(wù)中心）將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時等情況在記錄表中記錄。 第十八條 電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍需分包給社會專業(yè)公司維保，物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修期到期前二個月，著手準(zhǔn)備供方的評估工作，確定有 資格的合格供方。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 29 頁 第十九條 對于保修期內(nèi)的各類設(shè)備，在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時，物業(yè)公司項目部（服務(wù)中心）應(yīng)及時通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應(yīng)同時做好防范措施。服務(wù)中心將故障及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備設(shè)施故障處理記錄表》（附表 4），報送物業(yè)公司和地產(chǎn)相關(guān)部門。 第五章 附則 第二十條 本管理 規(guī)定 由投資公司 物業(yè)部 負(fù)責(zé)解釋。 第二十一條 本管理 規(guī)定 自發(fā)布之日起施行。 附件： 《工程維修登記單》 《工程維修作業(yè)單》 《房屋返修工作統(tǒng)計表》 《 服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 》 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 30 頁 附件 1： 工程維修登記 單 樓號 業(yè)主姓名 聯(lián)系電話 報修日期 施工單位 負(fù)責(zé)人 接單時間 返單時間 維修內(nèi)容： 物業(yè)服務(wù)中心工程部核驗： 工程維修作業(yè)單 樓號 業(yè)主姓名 聯(lián)系電話 報修日期 施工單位 負(fù)責(zé)人 接單時間 返單時間 維修內(nèi)容 : 物業(yè)服務(wù)中心工程部核驗： 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 31 頁 附件 3： _____年 __月 房屋返 修 工作統(tǒng)計表 項目基本 資料 地產(chǎn)公司 項目名稱 建筑面積 ㎡ M2 戶數(shù)： 房屋交付日期： 質(zhì)量類別 部位 本月保修量 累計保修量 重要質(zhì)量問題及處理說明 保修數(shù) 二次維修 保修數(shù) 二次維修 裂縫 結(jié)構(gòu) 屋樓地面 墻面 裝飾 屋樓地面 墻面 土建滲漏 廚衛(wèi) 屋樓地面 墻面 屋面及樓地面 外墻 門 窗 公共部位 裝飾工程 抹灰及涂料 室內(nèi) 室外 墻地磚 室內(nèi) 室外 木地板 門窗工程 木門 門體 配件 鋁合金 /塑鋼門窗 門體窗體 配件 部品 櫥柜、木柜 其他 電氣工程 線路 開關(guān)、插座、燈具 用戶配電箱 給排水 給水管 排污、排水管 衛(wèi)生潔具 龍頭、閥門等五金件 暖通 空調(diào)設(shè)施 采暖設(shè)施 通風(fēng)及室內(nèi)環(huán)境 燃?xì)庠O(shè)施 公共部分 綠化 園建 市政配套 其他保修記錄 工程質(zhì)量保修量合計 工程質(zhì)量保修總量 填表人： 簽發(fā)： 填表日期： 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 32 頁 填制 說明： 本表記錄自交鑰匙后所有工程實體質(zhì)量問題的保修，以便更好地把握工 程質(zhì)量管理重點，保證問題及時處理，并采取有效的預(yù)控措施。 滲漏保修量以每處為一次保修記入； 土建滲漏水以外的滲漏在相應(yīng)工種類別中統(tǒng)計，以處為統(tǒng)計單位； 其他保修量以每戶、公共部位以樓層或獨立功能部位為單位作為一次保修記入； 如客戶一次報修中包括多項上列分類統(tǒng)計項目，應(yīng)按上列分項分別統(tǒng)計； 二次維修是指就同一客戶、同一質(zhì)量問題發(fā)生的重復(fù)維修； 其他保修應(yīng)詳細(xì)列明保修內(nèi)容（可附文）。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 33 頁 附件 4: 服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施 保養(yǎng)維修記錄 表 部門 設(shè)備 名稱 年 月 至 年 月 通知 時間 發(fā)通 知人 通知 方式 保養(yǎng)維修 起止時間 保養(yǎng)維修內(nèi)容、原因、結(jié)果 保修人 責(zé)任人 設(shè)備 監(jiān)督人 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 34 頁 委托資產(chǎn) 經(jīng)營管理 規(guī)定 第一章 總則 第一條 為做好項目資產(chǎn)經(jīng)營管理，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制訂本管理 規(guī)定 。 第二條 本 規(guī)定 適用于投資公司 所屬 地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理。 第三條 本 規(guī)定 所稱委托資產(chǎn)經(jīng)營管理，一般包括：委托資產(chǎn)管理服務(wù)、委托代理服務(wù)、委托資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)和提供臨時服務(wù)。 第二章 職責(zé)劃分 第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)資產(chǎn)經(jīng)營管理工作，審批委托管理服務(wù)協(xié)議，制定管理制度。 第五條 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供委托經(jīng)營管理的資產(chǎn)明細(xì)，擬訂管理服務(wù)協(xié)議，對經(jīng)營 管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。 第六條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)按照合同約定，對委托的資產(chǎn)按約定做好經(jīng)營與管理工作。 第三章 委托資產(chǎn)管理服務(wù) 第七條 委托資產(chǎn)管理服務(wù)是指地產(chǎn)公司將非經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司提供約定的管理服務(wù)，并接受地產(chǎn)公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)公司主要考核物業(yè)公司管理水平和成本的控制，物業(yè)公司按一定比例或包干金額取得管理酬金收入。非經(jīng)營性資產(chǎn)一般包括： 一 、空置房； 二 、地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的車庫、商業(yè)公建、會所； 三 、 項目部辦公室等。 第八條 空置房 一、空置房分類 業(yè)主己經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍 未入??；因業(yè)主個人原因未使用房屋，其管理服務(wù)費屬業(yè)主自己承擔(dān)義務(wù)，由業(yè)主支付，物業(yè)公司負(fù)責(zé)追繳； 房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；房屋己辦理承接驗收但未出售。同屬地產(chǎn)公司未完成將房屋轉(zhuǎn)交給購房者手中，其管理服務(wù)費由地產(chǎn)公司承擔(dān)?？罩梅咳绨l(fā)生供暖等費用，由地產(chǎn)公司一并支付給物業(yè)公司。若地產(chǎn)公司要求對空置房內(nèi)部進(jìn)行家政式保潔，則按照家政服務(wù)另外協(xié)商。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 35 頁 二、地產(chǎn)公司將空置房委托管理形式在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。物業(yè)公司應(yīng)制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、水閥、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問 題及時報告。 第九條 地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的車庫、商業(yè)公建、會所 一、地產(chǎn)公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的車庫（位）的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中對管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)予以約定。 二、地產(chǎn)公司交納的車庫物業(yè)管理 費應(yīng)不低于業(yè)主交費標(biāo)準(zhǔn)，一般為 60100元 /月位，無論已經(jīng)出租還是未出租的車位都應(yīng)交納管理費。如 地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的車庫或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本，向業(yè)主收取管理費。 三、地產(chǎn) 公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公建的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并支付物業(yè)管理費用。一般按照商業(yè)物業(yè)管理費 標(biāo)準(zhǔn)交納管理費，無論己出售或是出租，均按此結(jié)算，該項委托約定可納入《前期物業(yè)公司服務(wù)合同》中。 四、若地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的會所委托物業(yè)公司管理，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。若地產(chǎn)公司將會所租賃給其他經(jīng)營者經(jīng)營，應(yīng)按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司交納管理費。 第十條 項目部辦公室 地產(chǎn)公司根據(jù)需要將項目部辦公室等物業(yè)委托物業(yè)公司管理并提供服務(wù)，這些委托可采取分別約定合約的形式確定。物業(yè)公司可采取按預(yù)算包干制或按服務(wù)總成本 +酬金（服務(wù)總成本 1015%）的 規(guī)定 結(jié)算。 第四章 委托代理服務(wù)