小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定-資料下載頁(yè)
2024-11-12 15:48本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】書(shū)向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)。有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會(huì)導(dǎo)致。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。
【正文】 反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。 （二）從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的制訂過(guò)程剖析小產(chǎn)權(quán)房 《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過(guò)，經(jīng)過(guò)了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢?jiàn)草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會(huì)委 員對(duì)這一規(guī)定有不同意見(jiàn)，且鑒于國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對(duì)“禁止城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！边@一條始終有爭(zhēng)議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過(guò)程可以看出，對(duì)于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題一直都有爭(zhēng)議，如此修改是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對(duì)的禁止。 （三）訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。 物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并 不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生 效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就 不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無(wú)效，豈不是有違當(dāng)事人的意思？在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。 （四）只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。 《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對(duì)此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定 了集體對(duì)土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟(jì)組織就對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時(shí)各種手續(xù)齊全，在買賣時(shí)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國(guó)有而區(qū)別對(duì)待。 綜上所述，只要爭(zhēng)議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。
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