小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定(已修改)
2024-11-28 15:48 本頁(yè)面
【正文】 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定 “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。 而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè) 話題。 一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案， 2020年 7月 ,畫(huà)家李玉蘭以 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。 2020 年，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根 據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但出賣(mài)人明知其所出 賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的依賴(lài)?yán)鎿p失。 以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋?zhuān)鞯胤ㄔ簽榱说胤綄徟械男枰?，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見(jiàn)。 2020 年 12 月 15 日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原 則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?2020 年青島市中級(jí)人民法院青中法 [2020]232 號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。” 2020 年 10 月 17 日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及律師、專(zhuān)家學(xué)者召開(kāi)了 “小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力看法不一，未形成一致意見(jiàn)，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。 二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析 （一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由 農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情 形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用
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