金融權(quán)證基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-資料下載頁
2025-08-16 01:16本頁面
【正文】 至法院。 案例分享 ? 案例評析 我國 《 合同法 》 及 《 民法通則 》 明確規(guī)定，沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。同時規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 ? 本案中，張先生未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，自行從事的代理行為，屬于沒有代理權(quán)的民事行為，其法律后果應(yīng)由張先生自行承擔(dān)。而中介公司對訟爭房屋的真實情況不了解，給買方造成了重大損失，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 案例分享 ? 通過上述案例，經(jīng)紀(jì)人在促成二手房買賣合同時，應(yīng)該注意下列問題：房主委托代理人辦理房屋買賣和出租的，經(jīng)紀(jì)人一定要讓代理人提供由經(jīng)過公證的授權(quán)委托書原件，房主的身份證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、房主的聯(lián)系方式、代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式等，且經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該留存上述文件。 案例分享 ? 業(yè)主“一房二賣” ，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任？ X年 1月份，來上海工作不久的趙女士通過中介公司找到了一套中意的房源，并與出賣人周先生簽訂了房屋買賣合同。為表示賣房誠意，周先生將自己的房產(chǎn)證原件交給了中介公司保管。合同簽訂后，趙女士支付了房屋首付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時周先生卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。想到周先生的房產(chǎn)證還押在中介公司，趙女士倒也不太擔(dān)心：“最多晚幾天辦手續(xù)，問題不大?！? 案例分享 ? 一晃兩個月過去，趙女士有點坐不住了。打電話和周先生約辦理過戶手續(xù)的時間，周先生卻總是含含糊糊的，后來索性關(guān)了手機不接電話。無奈之下，趙女士向一位當(dāng)律師的朋友咨詢。朋友連忙帶她趕到房地產(chǎn)行政管理部門，對這套房屋作了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。這下，趙女士傻眼了：這套房屋居然已在半個月前換了“主人”，周某已經(jīng)不是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。 ? 趙女士認(rèn)為，中介公司為其介紹了不良房東，在居間活動中未盡到居間義務(wù)，因此，將中介公司和周某告上法庭。 案例分享 ? 案例分析： 房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，也是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。但周某可以通過補辦房產(chǎn)證方式取得新的權(quán)屬憑證，因此，保管房產(chǎn)證后房屋仍有被再次出售的可能。 中介公司向趙女士提供的房源信息并無不實之處，保管房產(chǎn)證過程中也未有過錯，因此中介公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 周某在與趙女士簽訂買賣合同后，又將房屋另售他人，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按買賣合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。 案例分享 支招： 中介公司工作人員在日常操作中，若出現(xiàn)上述問題，應(yīng)以法律依據(jù)先與房東溝通，退還已收取客戶的房款，以緩和矛盾，然后再協(xié)助客戶追訴違約房東。 返過來如果中介公司明知道房東在其他中介公司簽過買賣合同只是未過戶，有在我們的居間下我房子重新出售則需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如果未造成買方損失可能只退還中介費，如果造成買方重大損失承擔(dān)違約責(zé)任是必須的。
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