【正文】 均利用率年收入1標(biāo)準(zhǔn)客房25085880%626340002行政套房2598065%58126253豪華套間50131060%143445004高級(jí)套間4248060%21724805總統(tǒng)套房2800050%29200006總計(jì)331　　87883605 (3)成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)① 酒店直接營(yíng)業(yè)成本酒店直接營(yíng)業(yè)成本計(jì)算根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算與桐廬實(shí)際結(jié)合，:112 酒店年直接營(yíng)業(yè)成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)備注1客房 按收入8%計(jì)算2餐飲 按收入50%計(jì)算3其它(商場(chǎng)、會(huì)議、商務(wù)、娛樂(lè)) 按收入30%計(jì)算4酒店人員工資及福利660按2萬(wàn)元/人5合計(jì) 　②其它經(jīng)營(yíng)成本水、電、動(dòng)力燃料費(fèi)，按總營(yíng)業(yè)收入的5%設(shè)定,計(jì)900萬(wàn)元。修理維護(hù)費(fèi)，按折舊的20%計(jì)。其他管理費(fèi)用(辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)，按工資及福利支出的30%計(jì)算。(4)貸款利率%計(jì)。在還款期內(nèi)，全部折舊、可分配利潤(rùn)先用于還款。(5)折舊計(jì)算固定資產(chǎn)折舊采用綜合折舊法，折舊年限50年，殘值率0%。(6)稅率%估算。所得稅率25%。(7)還款計(jì)劃本項(xiàng)目歸還銀行貸款6年還款,還款資金來(lái)源于折舊和稅后可分配利潤(rùn)。投資總額 61017萬(wàn)元（計(jì)8716萬(wàn)美元）投資利潤(rùn)率： %全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)： %全部投資資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=6%，所得稅后)： 全部投資回收期(所得稅后)： 長(zhǎng)期借款償還期(不包括建設(shè)期) (1)盈虧平衡分析生產(chǎn)能力利用率（BEP）=年固定總成本 /（年?duì)I業(yè)收入年可變成本年銷售稅金）=上述計(jì)算表明，%，即可保本經(jīng)營(yíng)。表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(2) 敏感性分析主要的敏感因素：營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響程度。經(jīng)計(jì)算結(jié)果表明，經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資對(duì)指標(biāo)影響相對(duì)較小，而營(yíng)業(yè)收入比較敏感。當(dāng)營(yíng)業(yè)收入降低5%時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%。因此提高酒店經(jīng)營(yíng)收入是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，提高經(jīng)營(yíng)收入關(guān)鍵在于提高酒店客房的利用率。%，高于目前社會(huì)平均折現(xiàn)率(%可視為平均折現(xiàn)率)，大于0，本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上是可以接受的。固定資產(chǎn)借款由折舊攤銷費(fèi)以及可分配利潤(rùn)來(lái)歸還，借款償還期6年（不包括建設(shè)期）。12 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目建設(shè)是桐廬實(shí)施旅游國(guó)際化戰(zhàn)略，建設(shè)瀟灑桐廬的重要內(nèi)容；同時(shí)可提升桐廬縣城迎春南路地段的商業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。 （2）該項(xiàng)目的建筑方案在建筑造型及立面設(shè)計(jì)上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅的現(xiàn)代飯店形象，成為該地段又一標(biāo)志性建筑。（3）該項(xiàng)目選址符合桐廬縣城總體規(guī)劃及功能布局，本項(xiàng)目處于桐廬縣主要商貿(mào)區(qū)、人流和物流密集區(qū)的迎春南路。在此建設(shè)38層高的現(xiàn)代化旅游酒店，可以改善桐廬酒店業(yè)總體檔次低的局面，樹(shù)立“瀟灑桐廬”的新形象，滿足人們對(duì)旅游休閑度假酒店的消費(fèi)需求，促進(jìn)桐廬縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快桐廬作為國(guó)際花園城市的建設(shè)步伐。（4）該項(xiàng)目符合桐廬縣有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)規(guī)劃的政策，并能夠美化城市景觀和環(huán)境，改善該地塊的商業(yè)、休閑及娛樂(lè)服務(wù)不足的現(xiàn)狀，是一項(xiàng)民心工程，將為桐廬創(chuàng)建旅游國(guó)際化戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)。（5）建議注意以下2個(gè)問(wèn)題：①在酒店經(jīng)營(yíng)管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店?duì)I業(yè)收入，使自己在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；②適當(dāng)再增加項(xiàng)目配套用地，并增加綠化率?？傊擁?xiàng)目具有良好社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目可行。附表附表1 項(xiàng)目投資構(gòu)成表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資2經(jīng)營(yíng)資金　　　直接營(yíng)業(yè)成本　　　動(dòng)力燃料費(fèi)　　　修理維護(hù)費(fèi)用　　　其他管理費(fèi)用　　　3項(xiàng)目總投資　附表2 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期2008年2009年2010年1項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資　其中:不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措資本金(含土地費(fèi)用)需借貸資金附表3 固定資產(chǎn)折舊估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1 房屋、建筑物　　　　　　　　　　　　　 原值　　　56251　　　　　　　　　2折舊費(fèi)3固定資產(chǎn)凈值 附表4 貸款還本付息 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1借款及還本付息　　　　　　　　　　　　　　借款累計(jì)　003000030000250002000015000100005000　　　　本年初借款3000002000010000　　　　　　　　　　本年應(yīng)付利息113000145821872187182314581094729365　　　　本年末還款3000000　500050005000500050005000　　　　本年付息113000145821872187182314581094729365　　　　附表5 全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1現(xiàn)金流入經(jīng)營(yíng)收入2現(xiàn)金流出投資（不含利息）經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量4凈現(xiàn)值　5累計(jì)凈現(xiàn)金流量7凈現(xiàn)值系數(shù)I=6%附表6 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1現(xiàn)金流入經(jīng)營(yíng)收入長(zhǎng)期借款2現(xiàn)金流出投資(不含利息)經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4凈現(xiàn)值　5累計(jì)凈現(xiàn)值6凈現(xiàn)值系數(shù)I=6%附表7 損益表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1租售總收入 2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4利潤(rùn)總額()()() 5所得稅 6稅后利潤(rùn)()()() 附表8 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1資金來(lái)源經(jīng)營(yíng)收入資本金長(zhǎng)期貸款2資金運(yùn)用投資（不含利息）經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金附表9 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(萬(wàn)元)　　1項(xiàng)目建設(shè)總投資2貸款總額3自有資金總額(含土地費(fèi)用)4自有資金比例51%5年經(jīng)營(yíng)總收入6投資利潤(rùn)率%7全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%8全部投資資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=6%，所得稅后)9全部投資回收期(所得稅后)(年)10長(zhǎng)期借款償還期(不包括建設(shè)期)(年)