【正文】 、綠化、景點費用按建安工程費的 %，總計 萬元 項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用 根據昆明市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用 %，總費用為 萬元。 各種配套稅費 確定項目在開發(fā)過程中所產的各種稅費按照建安工程的 15%總費用為 萬元。 項目管理費項目管理費按建安工程費用的 3%計取，總費用為 萬元。 不可預見費不可預見費以建設工程的 %計取，總費用為 萬元。建設期利息。建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。項目的總利息為 萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—3） 。 項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計 萬元。詳見表1《項目總投資估算表》 。二、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期） ，整個項目從2022 年 8 月開始，至 2022 年 4 月結束，歷時近 年，項目實施進度計劃詳見表表—2 項目實施進度計劃表（年、季度）2022 2022 2022 2022實 施 步驟 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工 程 前期首 期 工程二 期 工程三：項目投資與籌資計劃 按昆明市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。項目首期約 2 萬平方米，投資約 5000 萬元，為充分利用建設單位資金，建議公司自籌項目總投資的 30%作為啟動資金（約 3000 萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠） ，其余 70%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。 為計算方便，報告中預設項目尋求銀行貸款 5000 萬元，分別于2022022022 年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》 。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。項目建設期歷時 年，從 2022 年 8 月至 2022 年 4 月底全面完成，在建設期內，投資總額按 20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》 。表—3 中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據本項目實際情況作如下安排：以現(xiàn)有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到 80 萬元/畝，總價值為 4016 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 5000 萬元左右。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》 ，并開盤預售。序 號 項 目 名 稱 合 計投 資 比 例 20% 30% 30% 20% 100%1 投 資 總 建 設 投 資 建 設 期 利 息 計 2 資 金 籌 自 有 資 金 3000 貸 款 1250 2500 1250 銷 售 收 入 小 計 表 3項 目 投 資 計 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）建 設 期第十章 項目銷售收入測算一、項目開發(fā)經營收入、成本、利潤、投資利潤估算估算項目開發(fā)經營收入、成本、利潤、投資利潤，為計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率，進行財務評價和風險分析提供基礎數(shù)據。鼎城花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及多層住宅、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用。故公建項目的經營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。項目的價格定位根據對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 3000 元/ m 2 小高層住宅 3500 元/ m 2車庫 6 萬元項目銷售計劃根據本報告的項目經營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，確定鼎城花園項目銷售計劃表。 （見表 4）比 例 銷 售 時 間 多 層 公 寓 小 高 層 住 宅 車 庫 15% 25% 20% 25% 40% 50% 45% 20% 30% 30%表 4項 目 銷 售 計 劃銷 售 計 劃項目銷售收入估算據前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5合 計物 業(yè) 類 別 銷 售 指 標 2022 2022 2022 2022多 層 公 寓 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 3000 3100 3200 3200銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1080 1860 3072 1568 7580小 高 層 住 宅 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 銷 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 3500 3600 3600銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1120 2898 車 庫 銷 售 數(shù) 量 （ 個 ） 56 101 67 224銷 售 價 格 （ 萬 元 /個 ） 6 8 8銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 336 808 536 1680合 計 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1080 3316 6778 表 5項 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期項目經營成本結算：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。項目經營成本的各項估算見表—6項目利潤估算根據鼎城花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如下年 份項 目銷 售 收 入 1080 3316 6778 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財 務 費 用 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項 目 利 潤 估 算 表2022 2022 2022 2022 合 計第十一章 項目財務評價一、項目現(xiàn)金流量與財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7）2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 1080 3316 6778 小 計 1080 3316 6778 現(xiàn) 金 流 出 建 設 投 資 銷 售 費 用 27 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 7323 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV= FIRR=%表 7項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 (全 投 資 ）建 設 經 營 期財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據表8 可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。年 份 序 號 2022 2022 2022 2022 2022 NPV凈 現(xiàn) 金 流 量 i=27%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 =28%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 表 8內 部 收 益 率FIRR=i1+|NPV(i1)|/[|NPV(i1)|+|NPV(i2)|]*(i2i1)FIRR=27%+[+||]*(28%27%)FIRR=%其中： 財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元 財務內部收益率（FIRR）=%由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。第十二章 項目不確定性分析一、項目開發(fā)經營風險分析項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 （1）項目經營收入保本點分析項目經營成本 =（%）=（萬元） ，保本點= 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 （2）項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本= 萬元，保本點=即項目開發(fā)經營成本達到預測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 （1）項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 1080 3316 6778 小 計 1080 3316 6778 現(xiàn) 金 流 出 建 設 投 資 銷 售 費 用 27 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 9項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 建 設 經 營 期 （ 2） 、項目銷售收入在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 972 小 計 972 現(xiàn) 金 流 出 建 設 投 資 銷 售 費 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 10項 目 現(xiàn) 金 流 量 表建 設 經 營 期（三） 項目敏感性分析圖（示意如下） ： 二、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與明日城市同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從昆明市居民的住房消費意向看，盤龍地區(qū)有相當大的潛在居民，即與明日城市同