【正文】 最大的是 2022 年，達(dá)到%。東方尊峪和鴻景翠峰的總戶數(shù)達(dá) 600 多戶，三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)為主力戶型，同時(shí)，該些項(xiàng)目的社區(qū)內(nèi)部配以商業(yè)，用于滿足業(yè)主生活居住之需，這就彌補(bǔ)了片區(qū)生活配套上的欠缺，將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注該片區(qū)。從 2022——2022 年供需的數(shù)據(jù)來測算，該片區(qū)仍有 萬平方米的供給缺口。其中，2022 年是成交的波峰期，而 2022 年則是成交的波谷期，波峰期和波谷期的成交面積相差 1231平方米。過高的房價(jià)和地價(jià)，不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房屋銷售價(jià)格平均上漲 ％，而地價(jià)漲幅比房價(jià)的增幅高出約一倍。2022 年一至三季度，地價(jià)上漲也過快。1 至 4 月，房屋銷售價(jià)格同比漲幅還在 5％至 6％之間徘徊，進(jìn)入 5 月，漲幅升到 6％以上，6 月漲幅突破 7％，8 月上漲 ％，10 月上漲 %，11和 12 月連續(xù)兩個(gè)月漲幅高達(dá) ％。 第二部分 市場研究與方案構(gòu)思第一章 項(xiàng)目市場研究一 昆明市祿勸縣房地產(chǎn)市場走勢分析回顧與展望祿勸縣受昆明市快速發(fā)展的影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，縣城區(qū)域內(nèi)土地已由生地漸變成熟地（生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地） ，祿勸縣城不僅土地儲備量大，而且擁有眾多的居住人口，且近年來進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上升趨勢，受縣政府招商引資的影響，不斷有公司企業(yè)和流動人員進(jìn)入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該縣房地產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理。其次，市場的定位要準(zhǔn)，尋找最好的切入點(diǎn)，以有力的性象，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格介入市場，一炮打響。二 項(xiàng)目發(fā)展模式與合作方式1：發(fā)展模式的建立從本案地塊與周邊環(huán)境來看，適宜做中高檔項(xiàng)目，優(yōu)勢是用比較合理的價(jià)位，包括比較高產(chǎn)品舒適度，來換取對客戶來講的劣勢。小區(qū)配套設(shè)施完善，配有進(jìn)口高速電梯，24 小時(shí)物業(yè)管理，讓您居住的安心舒心。優(yōu)化的設(shè)計(jì)，完善的服務(wù)將使小區(qū)所有業(yè)主無任何后顧之憂，將為全體業(yè)主營造一個(gè)溫馨的生活空間。每戶均設(shè)有電話線插座、寬帶網(wǎng)插座、煤氣管道、門窗、陽臺均采用高級塑鋼封閉、防盜門、單元電子門設(shè)對講系統(tǒng)，樓道設(shè)聲控?zé)?。小高層?40%，30%的綠化率，小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了“以人為本”的思想，寬敞明亮，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的同時(shí)，根據(jù)我國發(fā)展的目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)代人生活的需求，巧妙地將中國人的家居理念和現(xiàn)代化風(fēng)格融匯到每一種戶型的設(shè)計(jì)之中。掌鳩河經(jīng)過此地美化了這里的環(huán)境。便利了購物。鼎城花園項(xiàng)目地處祿勸縣三環(huán)路與民族廣場一條街交叉路口南 200 米，地理位置所處為祿勸縣的新興行政區(qū)，小區(qū)附近學(xué)校林立，有祿勸一中、祿勸民族中學(xué)、安心幼兒園。同時(shí)隨著云南省政府有關(guān)建設(shè)和發(fā)展滇東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大方針，也給周遍地市乃至主要縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的契機(jī)。祿勸歷史修久，人杰地靈，這里的氣候怡人，四季如春，是典型的“春城”境內(nèi)有眾多河流，掌鳩河河水繞城而過，南臨昆明，交通便利?？h內(nèi)交通便利，客流量很大，外來客商云集。年末總?cè)丝?450135 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 26191 人，占總?cè)丝诘?%；少數(shù)民族人口 137500 人，占總?cè)丝诘?%。全縣轄 15 鄉(xiāng)3 鎮(zhèn)，有 192 個(gè)村民委員會、2 個(gè)社區(qū)居民委員會。項(xiàng)目地塊位于祿勸縣縣城，祿勸縣位于滇中北部，是昆明市遠(yuǎn)郊縣，東與尋甸、東川相連，南與富民縣接壤，西與武定縣毗鄰，北界金沙江與四川省會理、會東兩縣相望。公司本著求實(shí)、創(chuàng)新的原則，勇于開拓，拼搏進(jìn)取，憑借先進(jìn)的管理體制，充分發(fā)揮人才的優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向、創(chuàng)新為手段、發(fā)展為目的，憑著較強(qiáng)的綜合實(shí)力，良好的信譽(yù)，不斷完善企業(yè)向前發(fā)展。公司現(xiàn)有員工 72 名，其中 95%以上受過大學(xué)教育，70%具有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。目 　 錄第一部分 綜述7一 項(xiàng)目基本情況7二 項(xiàng)目發(fā)展模式與合作方式8第二部分 市場研究與方案構(gòu)思9第一章 項(xiàng)目市場研究9一 昆明市祿勸縣房地產(chǎn)市場走勢分析9回顧與展望9市場特點(diǎn)11結(jié)論12二 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析12區(qū)位特點(diǎn)12典型樓盤分析13本地段樓盤購買對象及購買心理分析14結(jié)論15第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析16一 地塊環(huán)境條件16二 祿勸鼎城花園項(xiàng)目的 SWOT 分析17三 結(jié)論18第三章 項(xiàng)目市場定位19一 項(xiàng)目市場細(xì)分19 二 目標(biāo)市場分析19 三 項(xiàng)目市場定位19第三部分 項(xiàng)目方案策劃20第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案21一 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)21二 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)21三 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)22第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營方案22一 經(jīng)營方案策劃22投資組合方式22各項(xiàng)資金運(yùn)作方式23第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案23一 項(xiàng)目建設(shè)方式23二 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度23第七章 項(xiàng)目營銷方案23一 項(xiàng)目營銷策劃23賣點(diǎn)設(shè)計(jì)23營銷策略24項(xiàng)目銷售形式25購房付款方式26項(xiàng)目促銷方式27二 營銷計(jì)劃29營銷渠道選擇29營銷計(jì)劃安排29三 場地布置31四 營銷費(fèi)用安排32第八章 項(xiàng)目物業(yè)管理方案32一 物業(yè)管理的介入32二 管理費(fèi)的確定33三 具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議34第四部分 項(xiàng)目可行性研究部分34第九章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃34一、 建設(shè)項(xiàng)目總投資估算341，建設(shè)投資34建設(shè)期利息363，項(xiàng)目總投資36二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排36三、 項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃37第十章 項(xiàng)目銷售收入測算38一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤估算38項(xiàng)目的價(jià)格定位38項(xiàng)目銷售計(jì)劃39項(xiàng)目銷售收入估算39項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算：39項(xiàng)目利潤估算39第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)40一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率40項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表40財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）40第十二章 項(xiàng)目不確定性分析41一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析41項(xiàng)目盈虧平衡分析41項(xiàng)目敏感性分析42二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析43市場風(fēng)險(xiǎn)44項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)44企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)44第十三章 項(xiàng)目效益評價(jià)45一 項(xiàng)目社會效益評價(jià)45項(xiàng)目對社會發(fā)展的適應(yīng)性45項(xiàng)目對人與社會的影響45二 項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià)45第十四章 結(jié)論及建議45一 評估結(jié)論45二 有關(guān)說明與建議45第五部分 附錄47附錄 1：戶型圖47附錄 2：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖48附錄 3：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)49附錄 4：營銷費(fèi)用安排50設(shè)計(jì)參考文獻(xiàn)51后記52第一部分 綜述一 項(xiàng)目基本情況鼎城花園項(xiàng)目由云南祿勸天裕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，公司自1998 年成立以來，憑借超前的開發(fā)理念、后積勃發(fā)的開發(fā)實(shí)力、全新的市場營銷手段和立足服務(wù)的物業(yè)管理意識，在市場中得以迅猛發(fā)展，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一支新的生力軍，已成功開發(fā)祿勸金葉住宅小區(qū)、聚龍灣花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得了驕人的市場業(yè)績。在做報(bào)告的過程中，感謝實(shí)習(xí)公司天裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對我前期資料收集工作提供的幫助，感謝實(shí)習(xí)期間現(xiàn)場施工人員對我的幫助和教育，感謝設(shè)計(jì)的撰寫階段指導(dǎo)老師對我的耐心指導(dǎo)與幫助。摘 要眨眼間四年的大學(xué)生活就要結(jié)束我們在四年的大學(xué)生活里，一方面認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，為以后的工作打下良好的理論基礎(chǔ)另一方面也在被稱之為半個(gè)社會的大學(xué)學(xué)習(xí)著為人處世的藝術(shù)，四年的大學(xué)生活收獲很多，為了向老師們匯報(bào)我四年來的學(xué)習(xí)成果，于是有了本投資策劃書。本案以市場調(diào)研為基礎(chǔ)前提，從提升項(xiàng)目價(jià)值和滿足人們消費(fèi)需求，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，內(nèi)容主要有綜述、市場研究與方案構(gòu)思、項(xiàng)目方案策劃、項(xiàng)目的可行性研究、附錄等部分，希望為開發(fā)商在鼎城花園整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營過程中提供有效的幫助。本報(bào)告由于所擁有的資料相對有限，在這種情況下，以積極的心態(tài)克服了種種困難，完成了鼎城花園房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃書，另外由于設(shè)計(jì)水平有限，可能會存在一定的缺陷與不足，望給與指正。公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，公司各類專業(yè)技術(shù)人員配置合理、齊全，企業(yè)管理人員經(jīng)驗(yàn)豐富，是一支年輕化、知識化、專業(yè)化、智能復(fù)合型的房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍。憑借良好的社會信譽(yù)和人才優(yōu)勢，在政府、金融、社會各界及客戶的支持下，公司業(yè)績得到了迅速的發(fā)展，公司在取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益后，積極回報(bào)社會，主動支持希望工程等社會公益事業(yè)。目標(biāo)是：不斷創(chuàng)新，為客戶提供最好的產(chǎn)品和服務(wù)，最大限度地服務(wù)于社會，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的同步發(fā)展?？h城所在地屏山鎮(zhèn)距昆明公路里程 72 千米。國土面積 4249 平方千米，耕地面積 363300 畝。全縣人口自然增長率 ‰。縣區(qū)規(guī)劃整潔，環(huán)境優(yōu)雅，是投資辦廠的極佳場所。隨著祿勸工業(yè)的發(fā)展，祿勸經(jīng)濟(jì)同時(shí)也受益非淺，它同時(shí)影響了作為地方發(fā)展的名片——房地產(chǎn)市場的發(fā)展，給祿勸房地產(chǎn)市場帶來了啟蒙。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可忽視的主要力量之一房地產(chǎn)行業(yè)，也自然成為祿勸此次迎接機(jī)遇的最恰當(dāng)切入點(diǎn)。超市、一心堂藥房、東俊大藥房、農(nóng)貿(mào)市場、移動通信公司等環(huán)顧片區(qū)四周。聚龍灣花園也與該小區(qū)相臨近。鼎城花園項(xiàng)目計(jì)劃用地 畝，建筑形式組合式，多層占 60%。動靜分區(qū)、臥室，客廳，雙衛(wèi)、廚房、餐廳有足夠的空間。小區(qū)大門采用電動伸縮門，小區(qū)物業(yè)由專業(yè)物業(yè)公司管理，設(shè)有專業(yè)保安人員值班站崗， 24 小時(shí)巡邏， 24 小時(shí)隨時(shí)為業(yè)主提供全方位服務(wù)。附近商鋪林立，為未來客戶進(jìn)行生活消費(fèi)提供了極大的便利。周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢明顯，潛力巨大，升值空間不可估量。從發(fā)展商的意圖來看，本案應(yīng)遵循快和準(zhǔn)的原則，首先入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮短工期，以把握房地產(chǎn)的銷售旺季，搶占房地產(chǎn)的市場先機(jī)，達(dá)到銷售快的目的。 2：合作方式祿勸天裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是祿勸最有實(shí)力的開發(fā)公司，下設(shè)有建筑施工項(xiàng)目部，設(shè)計(jì)部，銷售部，裝飾公司，物業(yè)公司等各個(gè)分項(xiàng)部門，是個(gè)綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)公司。開發(fā)建設(shè)的整個(gè)流程都由公司獨(dú)自完成。A、 商品房價(jià)格上漲過快2022 年，由于商品房需求旺盛、土地購買價(jià)格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，祿勸商品房價(jià)格普遍加速上揚(yáng)。雖然局部地區(qū)房價(jià)在年底出現(xiàn)一定的回調(diào)和振蕩，房價(jià)環(huán)比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運(yùn)行。土地交易價(jià)格平均上漲 %，其中一季度上漲 %，二季度上漲 %，三季度上漲 15%。地價(jià)的過快上漲，導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。B、供需求分析從整體上看，祿勸歷年住宅的成交面積呈波浪狀。造成 2022 年成交波谷期的出現(xiàn)主要是受到 2022 年供給過于旺盛的影響。片區(qū)今年將推出東方尊峪、鴻景翠峰等項(xiàng)目，這能在一定程度上緩解供需矛盾。C、價(jià)格分析祿勸住宅價(jià)位與昆明住宅價(jià)格相比，平均低 2——3 成。2022 年和 2022 年的上升幅度分別為 %和 %，升幅相對比較平穩(wěn)，這說明該片區(qū)的房價(jià)增長情況比較合理。同時(shí)，國土規(guī)劃部門也加強(qiáng)了梧桐山周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，以保證正在申報(bào)國家級名勝風(fēng)景區(qū)的梧桐山的整體環(huán)境不被破壞。土地供應(yīng)方面：祿勸縣城的東部有盤龍地產(chǎn)公司的盤龍村、坳下村用地，西部為鵬基地產(chǎn)公司用地，這兩個(gè)地產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)的大部分土地已被開發(fā)或占用，待開發(fā)土地主要集中在祿勸新城區(qū)。從祿勸片區(qū)的發(fā)展脈絡(luò)上看，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種上升的趨勢，其生態(tài)優(yōu)勢和江岸優(yōu)勢必然會逐漸深入人心。若祿勸鼎城花園如能在推廣方面和市場定位方面做的精細(xì)一些，祿勸鼎城花園是可以創(chuàng)造祿勸住宅房地產(chǎn)奇跡和引導(dǎo)祿勸房地產(chǎn)發(fā)展方向的。最近幾年來，隨著祿勸縣房地產(chǎn)迅速發(fā)展，工業(yè)開始淡出祿勸縣，祿勸縣涌現(xiàn)出一大批嶄新樓盤，吸引了大量白領(lǐng)階層置業(yè)祿勸，祿勸已經(jīng)成為重要的白領(lǐng)居住區(qū)，并繼續(xù)吸引著大量白領(lǐng)涌來，他們收入較高，消費(fèi)力相對較強(qiáng)，對生活質(zhì)素的要求不同于傳統(tǒng)的祿勸居民，他們的購房會促進(jìn)本地區(qū)各種商業(yè)配套的盡快完善；隨著人們生活水平的提高，不斷涌現(xiàn)的生意人，他們對住宅的要求也越來越高，不再僅僅滿足于房子本生的質(zhì)量與戶型舒適度。購房用做投資，商用的比例明顯提高。從總體上說，2022 年祿勸縣房地產(chǎn)市場銷售的成功將帶旺動該片區(qū)的需求，吸引更多的置業(yè)者關(guān)注該片區(qū)今年的房地產(chǎn)項(xiàng)目。逐步出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將把祿勸房地產(chǎn)經(jīng)營推向正規(guī)化、專業(yè)化，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。B：房地產(chǎn)職業(yè)投資者C：私營企業(yè)主和外地在祿勸人員D：祿勸房地產(chǎn)市場升溫 因祿勸離昆明很近，并且祿勸是昆明的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的縣,因此受到昆明市政府極大的重視，為拉動昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展，祿勸在很多方面受到了昆明政府政策傾斜優(yōu)勢的扶持。E：面積及居室需求現(xiàn)階段 90%以上的購房居民對住宅建筑面積的要求為 70—150 平方米，大部分居民的需求又在 80—120 平方米之間，其中小戶型在年輕人中較受歡迎。結(jié)論本項(xiàng)目再開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)充分考