【正文】 有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（圖27）。 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時，如半地下室屬不計容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中；如地下室為計容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它公用建筑面積一起計入應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中。圖27 下地下室車道圖示 走廊、過道 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準(zhǔn)的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 原設(shè)計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 門廊、雨篷 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨篷，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。 設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨篷，計算建筑面積的，建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 門廳、大堂、中庭 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 架空通廊 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 公共陽臺 在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的架空綠化空間，視為公共花園，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺，計算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 采光井、通風(fēng)井、煙道 不計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并計入地下室或半地下室的建筑面積中；計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由地下室或半地下室分?jǐn)偂? 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 各層多戶公用的風(fēng)井或煙道，計為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e在功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂? 管理用房、會所用房 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其它用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。 會所用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。 值班警衛(wèi)室、消防控制室 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一棟房屋門口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達(dá)室、自動報警控制中心。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)已設(shè)有消防控制室，新建的一棟建筑設(shè)有僅為本棟服務(wù)的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)未設(shè)有消防控制室，設(shè)于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個小區(qū)的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 設(shè)備用房 配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間，分別視為設(shè)備用房的一種。 在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑物時，上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一棟的，其建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一棟建筑時，設(shè)在該棟建筑的設(shè)備用房列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計有配電室，則每棟的配電室面積均列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)多棟建筑中設(shè)有配電室的一棟為新建的大廈，其余多棟為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房等設(shè)備用房，雖其被某一戶專有面積所包圍，該設(shè)備房仍作為公用建筑面積在其相應(yīng)服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 半外墻 半外墻列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，如功能區(qū)細(xì)分為層或同一層的某幾戶時（如裙樓分為商業(yè)、會所、一層臨街商鋪、一層商場大空間內(nèi)商鋪等），半外墻則按細(xì)化的功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 屬于一個獨立產(chǎn)權(quán)人的一棟房屋，可以不取半外墻，如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑。 聯(lián)排別墅應(yīng)取半外墻，并作為整棟分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 封閉建筑空間位于建筑內(nèi)的封閉建筑空間，凡計算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 主樓、附樓當(dāng)一棟建筑設(shè)計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一棟。此時，共用的消防控制室等應(yīng)視為為多棟服務(wù)的公用建筑面積，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門廳等公用建筑面積，應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。如主樓設(shè)有消防避難層，附樓不參與主樓公用建筑面積的分?jǐn)偂? 騎樓 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。7 房屋建筑面積變更測繪 變更測繪一般指一棟建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴(kuò)建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的相關(guān)屬性更改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪。 變更測繪的一般原則 變更測繪適用于已竣工（建成）且已進(jìn)行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。 對已登記發(fā)證的房屋，在變更測繪時，除登記面積來源不明、明顯違規(guī)或確系計算錯誤的，一般情況下應(yīng)維持原來的面積計算成果。 一般情況下，變更測繪應(yīng)采用原計算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?；如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時，也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行。 由變更部分房屋的套內(nèi)建筑面積、公用建筑面積重新分?jǐn)傆嬎阋鸱亲兏糠纸ㄖ娣e發(fā)生變化的，如變化在規(guī)定允許范圍內(nèi)時，則不必改變其它功能區(qū)各戶原有的房屋建筑面積。 變更測繪的處理方法 一棟房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨立的一棟，而是成為原有建筑的一部分，與原有建筑共享全部或部分公共空間時，整個建筑或相應(yīng)的功能區(qū)應(yīng)重新分?jǐn)傆嬎?，新增部分的房屋邊長等應(yīng)按現(xiàn)狀進(jìn)行測繪采集，對原有建筑部分，如現(xiàn)狀無明顯改變且原測繪無明顯錯誤，可采用原測繪報告中的相關(guān)數(shù)據(jù)。 當(dāng)一棟房屋只需計算和提供整棟建筑面積時（不分戶），且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻，新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計算。當(dāng)新增加部分的建筑空間沒有借用原建筑外墻時，新增部分的全部墻體計入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫在與室內(nèi)相通時計入新增部分的建筑面積。 一棟房屋中應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的范圍（面積）、功能發(fā)生變化時，與該公用建筑面積相關(guān)的各戶的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e需重新計算。 一棟房屋新增加或減少一部分套內(nèi)建筑面積或分?jǐn)偣妹娣e而使整棟或該功能區(qū)的其它各戶的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)發(fā)生變化時，%的，可不重新計算其它各戶的建筑面積。但新增加（或減少的）套內(nèi)建筑面積需按同功能區(qū)內(nèi)的其它套內(nèi)建筑面積相同的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的公用建筑面積值。 對不涉及公共建筑面積的房屋分戶產(chǎn)權(quán)界變更測繪，如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)實地完成施工后方可提出測繪申請，測繪人員現(xiàn)場實測并分戶計算。 對已進(jìn)行過測繪的房屋或已取得房地產(chǎn)證的房屋，在對其進(jìn)行分割測繪時，可只對各分戶的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行實測，取原測繪面積或產(chǎn)權(quán)證面積與各分戶套內(nèi)建筑面積和的差值作為各分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按各分戶套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 當(dāng)房屋經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻體時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按經(jīng)核準(zhǔn)的建筑施工圖，在實地設(shè)立永久性的產(chǎn)權(quán)界界址點標(biāo)識（如鋼制界址釘?shù)龋┗蛴谰眯缘漠a(chǎn)權(quán)界線標(biāo)識（如嵌入地面的銅條等）。測繪部門按一級房產(chǎn)界址點的精度和深圳市獨立坐標(biāo)系分別實測產(chǎn)權(quán)地界點的坐標(biāo)，如果深圳市獨立坐標(biāo)系很難聯(lián)測時，可以采用大樓功能區(qū)或樓層平面獨立坐標(biāo)系。 坐標(biāo)實測值和邊長實測值必須經(jīng)過平差計算，當(dāng)實測坐標(biāo)反算邊長和實量邊長校核超過限差時，必須要重量和重測。當(dāng)平差后的數(shù)值與建筑施工圖相差較大時，說明實地未按建筑施工圖設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點，此時應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人按建筑施工圖重新設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點標(biāo)識，并重新測繪；如產(chǎn)權(quán)人不重新設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點標(biāo)識，則以實測為準(zhǔn)，在建筑施工圖上用紅筆清晰標(biāo)注，并在測繪說明中予以說明。 變更測繪中，因一戶分割為多戶新產(chǎn)生的公用建筑面積，如分割后形成的過道、本層使用的衛(wèi)生間、空調(diào)機(jī)房等，應(yīng)由原一戶的專有面積范圍內(nèi)的新分割各戶進(jìn)行分?jǐn)?，或按相關(guān)權(quán)利人共同簽署的關(guān)于公用建筑面積的合法分割協(xié)議或文件進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 當(dāng)實地存在加建或違建，如加建或違建部分屬永久性建筑，則加建或違建部分應(yīng)參與重新測繪與分?jǐn)傆嬎悖蝗缂咏ɑ蜻`建不屬于永久性建筑或無法確認(rèn)是否屬于永久性建筑，則該部分可暫不參與重新測繪與分?jǐn)傆嬎恪Ｉ鲜鰞煞N情況均須在測繪說明中予以說明，并在分層平面圖上將加建和違建部分專門標(biāo)識出來。對不能確認(rèn)是否屬于永久性建筑的加建和違建，應(yīng)特別說明，并在市政府相關(guān)行政主管部門核準(zhǔn)并確認(rèn)予以保留后，將原測繪報告收回，重新分?jǐn)傆嬎愫蟪鼍咝碌臏y繪報告。 對變更測繪中發(fā)現(xiàn)功能變更的，用途應(yīng)按現(xiàn)狀用途確定，在測繪報告中對功能變更情況予以說明。 早期建設(shè)的住宅樓，當(dāng)設(shè)計圖紙上設(shè)計為未封閉陽臺，現(xiàn)狀測繪時發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽臺自行封閉的，可按原設(shè)計的未封閉陽臺計算建筑面積。 無論預(yù)售測繪、竣工測繪、變更測繪，凡涉及商鋪建筑面積計算的，當(dāng)商鋪中包含柱、剪力墻等建筑支撐體時，均須在測繪報告中的房屋建筑面積分戶匯總表、房屋建筑面積分戶平面圖上加注套內(nèi)建筑面積中所含承重支撐體面積的備注說明。8 房屋建筑面積測繪成果報告書 房屋建筑面積測繪報告 一般規(guī)定 用于房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)權(quán)登記的各類房屋建筑面積測繪和計算，均應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式形成包括封面、文字說明、數(shù)據(jù)表和平面圖在內(nèi)的《深圳市房屋建筑面積測繪報告》（以下簡稱《測繪報告》）。 《測繪報告》以棟為單位獨立成冊。 《測繪報告》均應(yīng)在封面上加注所屬的測繪類型，即“施工圖測算”、“預(yù)售測繪”、“竣工測繪”、“現(xiàn)狀測繪”、“變更測繪”、“分割測繪”。 預(yù)售測繪的《測繪報告》一式叁份：兩份交申請單位（分別用于預(yù)售審批備案和房地產(chǎn)銷售），一份由測繪部門存檔；竣工測繪的《測繪報告》一式叁份：兩份交申請單位（分別用于規(guī)劃驗收和房地產(chǎn)初始登記），一份由測繪部門存檔；其它測繪的《測繪報告》均一式兩份：一份交申請單位，一份由測繪部門存檔。 《房屋建筑面積測繪報告》標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：a）封面。b）目錄。c）測繪項目平面位置示意圖（對預(yù)售測繪）/測繪項目平面位置分布圖（對竣工測繪）/測繪項目用地范圍現(xiàn)狀圖（對現(xiàn)狀測繪）。d）房屋建筑面積測繪和計算說明。e）房屋建筑面積總表。f）房屋建筑層高表（對竣工測繪、現(xiàn)狀測繪）。g）公用建筑面積分層匯總表。h）房屋建筑面積分戶匯總表。i）房屋建筑面積分戶平面圖。j）房屋建筑面積分戶位置圖。k）公用建筑面積分層平面圖。l）房屋建筑面積分層平面圖。m）房屋層次及房號編號立面圖。 測繪說明編寫規(guī)定測繪說明可視各個項目的測繪類型和具體情況略有不同或有所側(cè)重，但應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：——項目建設(shè)時間及項目概況；——項目前（幾）次房屋建筑面積測繪情況說明，本次測繪的目的、原因；——本次測繪的依據(jù)：現(xiàn)場測繪時間（段）、市政府行政主管部門的相關(guān)批文、測繪采用的圖紙（圖名、圖號、出圖日期、審圖單位、審圖時間、數(shù)量等）；——對項目的實地復(fù)核情況說明（與圖紙不符之處，未建、加建及改建情況等）；——特殊情況說明（分割測點說明、特殊情況處理等）；——項目命名情況（曾用名、現(xiàn)用名、建筑物命名批復(fù)書）；——報告的生效日期。 建設(shè)工程竣工測量報告 一般規(guī)定 竣工測繪一般應(yīng)在建設(shè)單位完成了經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的總平面圖上標(biāo)注的各種建（構(gòu)）筑物的施工后，方可受理并進(jìn)行實地測繪。 《建設(shè)工程竣工測量報告》是建設(shè)工程竣工測量的重要成果，也是市政府相關(guān)行政主管部門進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃驗收、人防工程驗收和房地產(chǎn)權(quán)初始登記的重要依據(jù)，因此，竣工測繪必須真實、準(zhǔn)確地記載