【正文】 i）房屋建筑面積分戶平面圖。對不能確認是否屬于永久性建筑的加建和違建，應特別說明，并在市政府相關(guān)行政主管部門核準并確認予以保留后，將原測繪報告收回，重新分攤計算后出具新的測繪報告。 由變更部分房屋的套內(nèi)建筑面積、公用建筑面積重新分攤計算引起非變更部分建筑面積發(fā)生變化的，如變化在規(guī)定允許范圍內(nèi)時，則不必改變其它功能區(qū)各戶原有的房屋建筑面積。 宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計有配電室，則每棟的配電室面積均列為本棟應分攤的公用建筑面積。 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。b）地下室為人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為不分攤公用面積，并計入地下室建筑面積中。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設(shè)停機或不開門的，不影響公用建筑面積的整體分攤，其中也包括不使用該樓梯或電梯的地面一層或一～二層復式房。但在該建筑物內(nèi)，若有各門樓間共用的設(shè)備房、配電室、值班室、水箱間等的公用建筑面積時，則不能將每一門樓視為一“棟”。指專為本層服務的公共建筑空間的面積,該面積在本層內(nèi)進行分攤。 公用建筑面積處理的一般原則 公用建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，非本棟的公用建筑面積不在本棟分攤，本棟的公用建筑面積也不分攤到其它棟去。d）套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，夾層部分的外墻分攤計算規(guī)定與標準層一致。 一棟建筑中數(shù)層共用的通風井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計算建筑面積，通過的其它不使用樓層，該部分按上空計算建筑面積。b）通道上方為專設(shè)蓋板，通道不計算建筑面積。 位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護物的走廊、檐廊，按上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計算 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊（圖12）。圖8 住宅一層中陽臺與門廊的界定圖示 如陽臺開敞面上方梁體垂下，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。b），陽臺總進深許可值與凹陽臺相同，否則凹入部分內(nèi)側(cè)超過陽臺總進深允許值的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。圖1 層高計算圖示 建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺式落地窗（如圖2中a所示），無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖2中b所示），層高計算也與其相同。 符合GB/T503532005中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括：有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積（GB/）。e）房屋天面上，屬永久性建筑，、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算建筑面積。 邊長外業(yè)測量的記錄應在實地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。 分割測點布設(shè)的平面控制不能低于三級導線精度，可以從高級到低級，分級或越級布設(shè)；用極坐標法施測分割地界點坐標時，水平角觀測須采用DJDJ2等級系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)緯儀，測距用的光電測距儀應采用I級。 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。煙道建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。凸窗。設(shè)備層建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進入操作用的樓層。b），建筑容積率＝（地面以上建筑面積＋半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積。房屋建筑面積預售測繪依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預售面積。2 規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。本標準自發(fā)布之日起實施。該規(guī)程根據(jù)我市規(guī)劃國土管理和房地產(chǎn)權(quán)管理的實際需要，依據(jù)GB/T179862000對建筑空間的面積計算標準和方法進行了補充和完善，從而成為我市房屋建筑面積測繪的實施細則。房屋的使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。 建筑容量名詞用地面積經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。層高相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。回廊在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。騎樓樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。 房屋建筑面積測繪的內(nèi)容房屋建筑面積測繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。 對地下空間建筑，應對其室外地坪標高及地下每一層的室內(nèi)地坪標高進行實地測量。 分割測點的精度為：相對于相鄰控制點點位中誤差不超過177。 地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集對地下空間（含地下室）進行房屋邊長測量時，因無法測至外墻面，可只實測室內(nèi)邊長，外墻厚度取建筑施工圖的設(shè)計值，據(jù)此推算地下空間邊長值。 符合GB/T503532005中的相關(guān)條款規(guī)定的建筑空間，包括：a）坡屋頂房屋，（，以下同）的部分均計算建筑面積（GB/）。i）與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 陽臺、露臺的面積計算 陽臺的類型陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)可劃分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合型陽臺（以下簡稱復合型陽臺）三種基本類型。 一棟房屋的上、下層陽臺（穿透型陽臺除外）水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；，該陽臺不計算建筑面積。圖11 錯層建筑樓梯建筑面積計算圖示 ，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、樓梯、計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應按上空處理。d）僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊。 、雨篷，無論其是否有柱，均不計算建筑面積。 圖17 向陽臺或花池凸出的凸窗圖示 落地窗，落地窗不計算建筑面積，否則落地窗計算全部建筑面積（圖18中a、b）。b）一面外墻，當其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積。 位于屋面的電梯機房，當其下方設(shè)有緩沖層時，緩沖層應計算建筑面積；當緩沖層不開門，建筑面積計算原則與水箱間架空隔層相同。e）建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間。b）功能區(qū)間公用建筑面積。同一棟建筑中的不同建筑塔樓各自視為一座。b）半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上（圖24中a），則該半地下層層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專用梯為室內(nèi)專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積列為不分攤的公用建筑面積。 會所用房應作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應參與分攤相關(guān)的公用建筑面積。如主樓設(shè)有消防避難層，附樓不參與主樓公用建筑面積的分攤。 當房屋經(jīng)市政府行政主管部門核準為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻體時，產(chǎn)權(quán)人應按經(jīng)核準的建筑施工圖，在實地設(shè)立永久性的產(chǎn)權(quán)界界址點標識（如鋼制界址釘?shù)龋┗蛴谰眯缘漠a(chǎn)權(quán)界線標識（如嵌入地面的銅條等）。b）目錄。 《建設(shè)工程竣工測量報告》是建設(shè)工程竣工測量的重要成果，也是市政府相關(guān)行政主管部門進行建設(shè)工程規(guī)劃驗收、人防工程驗收和房地產(chǎn)權(quán)初始登記的重要依據(jù)，因此，竣工測繪必須真實、準確地記載與反映。 預售測繪的《測繪報告》一式叁份：兩份交申請單位（分別用于預售審批備案和房地產(chǎn)銷售），一份由測繪部門存檔；竣工測繪的《測繪報告》一式叁份：兩份交申請單位（分別用于規(guī)劃驗收和房地產(chǎn)初始登記），一份由測繪部門存檔；其它測繪的《測繪報告》均一式兩份：一份交申請單位，一份由測繪部門存檔。 對不涉及公共建筑面積的房屋分戶產(chǎn)權(quán)界變更測繪，如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶，產(chǎn)權(quán)人應實地完成施工后方可提出測繪申請，測繪人員現(xiàn)場實測并分戶計算。 主樓、附樓當一棟建筑設(shè)計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一棟。 管理用房、會所用房 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其它用品的庫房、儲藏室、更衣室等。圖27 下地下室車道圖示 走廊、過道 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的公用建筑面積。圖26 商場扶梯、公共過道圖示 專用樓梯、電梯及梯間 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門（設(shè)計不開門）使用，同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱為專用梯。圖23 地下室和半地下室圖示 坡地建筑的樓層，當有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時，則該層視為半地下層（圖24）。 分攤系數(shù)的計算方法 整體分攤方法一棟單一功能的建筑，如其各戶對公用建筑面積的共用狀況基本一致，可采用公用建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)＝應公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應分攤的公用建筑面積＝分戶專有建筑面積分攤系數(shù) 多級分攤方法一棟建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務的公用建筑空間時，應采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行公用建筑面積的分攤計算。 應分攤公用建筑面積的劃分及優(yōu)先級 應分攤公用建筑面積按其使用功能及服務范圍可劃分為：a）整棟公用建筑面積。c）建筑物屋面設(shè)置的人防報警（控制）室等。圖21 墻體面積的計算圖示 屋面上的建筑空間的面積計算 位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。d）上下均由玻璃和其它材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。 窗體未凸出于外墻的窗（圖16中a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料（不包括百葉）封閉的窗（圖16中c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，計算全部建筑面積。 門廊、雨篷的面積計算 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當為上方建筑時，下方空間視為門廊；當為專設(shè)蓋板時，則視為雨篷。b）開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊。 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計算層數(shù)，并相應計算建筑面積（圖10中a）；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨立樓（電）梯，按其對應的建筑物的自然層數(shù)計算建筑面積（圖10中b）。圖7 不同結(jié)構(gòu)陽臺面積計算圖示 對頂層和特殊層高（）樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時。 點式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻外側(cè)的與室內(nèi)不相通的結(jié)構(gòu)連接板，當其寬度（進深），該部分不計算建筑面積；，該部分視為架空，按其上蓋水平投影計算全部建筑面積。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。l）坡地建筑的吊腳架空層，按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計算建筑面積。 房屋裝飾貼面厚度處理實測房屋外墻的邊長時，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應現(xiàn)場記錄裝飾貼面厚度。 房屋邊長、層高多次測量的限差規(guī)定多次測量邊長、層高結(jié)果較差絕對值應滿足：|△D|（或|△H|）≤（或H）（D、H為實測值，小于10米按10米計）?？刹捎盟疁蕼y量、三角高程測量、GPS測量等方法實施。公共開放空間建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間，公共開放空間應與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機的整體。變形縫伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫的總稱。挑廊挑出建筑物外墻的水平交通空間。c）建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。房屋建筑面積分割測繪依據(jù)市政府行政主管部門核準的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進行的房屋建筑面積的測繪計算。房屋的建筑面積房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，（，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。引 言2000年2月國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合編制的GB/T 179862000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。本標準由深圳市人民政府批準。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。房屋建筑面積竣工測繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。規(guī)定建筑容積率市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率。屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。圍護結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。中庭建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋建筑空間。 當需要按柱外圍計算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時。對未實測的其它一般地界點，可采用圖解法進行坐標解算，各地界點之間邊長精度應符合GB/。 建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積的邊長應包含半墻厚度。g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積。b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。 。公共陽臺的計算規(guī)則與陽臺相同。b）一條走廊僅一側(cè)或兩側(cè)局部開敞，其余部分兩側(cè)均封閉。 借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當前室長度小于該走廊長度的1/2時，可不區(qū)分前室，全部按外走廊計算建筑面積