同濟(jì)大學(xué)分?jǐn)?shù)線-資料下載頁(yè)
2025-08-04 14:26本頁(yè)面
【正文】 ?！钡赝踉庥鰤毫? “在現(xiàn)在新江灣城的房?jī)r(jià)預(yù)期之下，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商早開(kāi)發(fā)一天，虧損的風(fēng)險(xiǎn)也變得更大，”易居中國(guó)分析師薛建雄在接受《東地產(chǎn)》記者采訪時(shí)指出，“如果有更低價(jià)格的土地成交，對(duì)‘地王’的沖擊更大?！? 《東地產(chǎn)》記者從新江灣城各個(gè)售樓處了解到，華潤(rùn)橡樹(shù)灣公寓已售完，別墅報(bào)價(jià)則在700萬(wàn)元一套左右。與此同時(shí)，即將在下半年開(kāi)盤的漢斯加州水郡，—3萬(wàn)元/平方米范圍內(nèi)。 對(duì)于“地王”而言，眼下的新江灣房?jī)r(jià)還無(wú)法使其達(dá)到盈利空間。 仁恒地產(chǎn)一內(nèi)部員工透露，“仁恒正與政府協(xié)商減免新江灣城地塊的稅費(fèi)，以此來(lái)降低該地塊的樓板價(jià)?！? 新江灣城的風(fēng)波還遠(yuǎn)不止這些，在今年年初宣布新江灣城項(xiàng)目開(kāi)工的鐵獅門，隨后便傳出轉(zhuǎn)讓風(fēng)聲，《東地產(chǎn)》記者從一位接近該公司的知情人士處了解到，“鐵獅門曾與和黃、新鴻基等開(kāi)發(fā)商都有商談過(guò)合作事宜，但直到現(xiàn)在還沒(méi)有確定下來(lái)?！? 而在4月份，，貶值了3000萬(wàn)元，這還不包括利息損失。新江灣城前景不明 在接連遭遇經(jīng)濟(jì)適用房和綠城轉(zhuǎn)讓土地風(fēng)波后，新江灣城運(yùn)營(yíng)商上海城投對(duì)推地也變得異常小心。在2008年1月份推出新江灣F地塊后，土地供應(yīng)商城投至今尚無(wú)新地塊推出，“新江灣城今年暫時(shí)不會(huì)推出土地，”上海城投總經(jīng)理俞衛(wèi)中在4月份曾對(duì)媒體表露。 并非新江灣城無(wú)地可推，據(jù)悉新江灣城可供土地總面積在13000畝左右，目前已出讓土地大約僅為三分之一。 “如今看來(lái)，新江灣城的定位與目前發(fā)展速度存有距離，且新江灣城的發(fā)展速度相對(duì)三林、浦江鎮(zhèn)等區(qū)域來(lái)的緩慢，”薛建雄認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)大型國(guó)際生態(tài)社區(qū)看齊聯(lián)洋、古北板塊，對(duì)于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商而言存在一定難度，而對(duì)國(guó)外開(kāi)發(fā)商因在上海開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的缺乏而力不從心?！? 對(duì)此，中原地產(chǎn)研究中心主任馬冀通過(guò)一組數(shù)據(jù)表明，“目前聯(lián)洋板塊的業(yè)主構(gòu)成比例中上海本地約占40%，外省人士占40%左右，除此以外外籍人士約占20%。而在新江灣城板塊內(nèi)多為溫州投資者以及上海本地改善型業(yè)主，外籍人士幾乎沒(méi)有，僅從客層上來(lái)說(shuō)新江灣城與聯(lián)洋還存有很大距離。” 時(shí)間：20090630 10:52中國(guó)聯(lián)合鋼鐵網(wǎng) 曾經(jīng)在上海掀起土地競(jìng)爭(zhēng)最激烈一幕的上海新江灣城，已經(jīng)有近兩年時(shí)間沒(méi)有公開(kāi)推地。最近，一幅總面積在6萬(wàn)平方米左右的新江灣城住宅土地通過(guò)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓形式在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。以出讓價(jià)格而論，其不到1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)還不到2007年底由仁恒地產(chǎn)所創(chuàng)下的2萬(wàn)元/平方米天價(jià)的一半。6月25日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出一則股權(quán)出讓公告，寶鋼集團(tuán)將其名下子公司上海慶安置業(yè)有限公司70%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)以掛牌形式出讓。掛牌公告稱，標(biāo)的公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前正在開(kāi)發(fā)楊浦區(qū)新江灣城相關(guān)地塊項(xiàng)目，已取得房地產(chǎn)權(quán)證，但尚有10％土地轉(zhuǎn)讓款（）未支付。根據(jù)記者獲得的地塊資料顯示，此次出讓的新江灣城土地為新江灣城431街坊/1/3丘地塊，屬于居住用地，土地使用權(quán)70年，限高24米。該塊土地原屬于空軍江灣機(jī)場(chǎng)留用土地。此前，上海慶安置業(yè)有限公司與土地使用權(quán)所有方簽訂出讓協(xié)議，以公告內(nèi)容來(lái)看。事實(shí)上，這一項(xiàng)目并非第一次出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上，2007年12月21日，該項(xiàng)目與寶鋼另外28項(xiàng)非核心資產(chǎn)同時(shí)打包出售，但最終并未成交。可以看到，與2007年底項(xiàng)目首次掛牌時(shí)相比，出讓價(jià)格已經(jīng)大幅度升值。而到此次掛牌資產(chǎn)重估后，增值額超過(guò)了100%。交易所公告顯示，標(biāo)的公司其他兩方股東已與出讓人簽訂三方協(xié)議，表示愿意以上述70％股權(quán)的最終成交價(jià)格為依據(jù)，向最終受讓人出讓其持有的30％股權(quán)，同股同價(jià)。標(biāo)的公司其他兩方股東轉(zhuǎn)讓30％股權(quán)的同時(shí)。這就意味著某一開(kāi)發(fā)商一旦獲得這一掛牌交易股權(quán)，實(shí)際上可以以相應(yīng)價(jià)格獲得項(xiàng)目公司100%股權(quán)。以目前掛牌價(jià)格計(jì)算，公司全部股權(quán)（包括債權(quán)）。加上尚未支付的土地款以及小股東債權(quán)，不考慮其他增值費(fèi)用的情況下，折合土地樓板價(jià)接近1萬(wàn)元/平方米。但就是這一價(jià)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年10月仁恒地產(chǎn)在新江灣城D3地塊公開(kāi)出讓時(shí)，創(chuàng)下的2萬(wàn)元/平方米的天價(jià)樓板價(jià)。由于此后新江灣再無(wú)新地推出，仁恒天價(jià)紀(jì)錄也延續(xù)至今。（東方早報(bào)）
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