【正文】 ，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。公建項(xiàng)目為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園、會所。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入不考慮在銷售收入中。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析秀嶼區(qū)目前已成熟開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有中暉商業(yè)廣場，位于秀嶼區(qū)政府、市政廣場西側(cè)，征地面積147083 m 2，總建筑面積26萬m 2，%，%，共開發(fā)693套套房，1032間商店。銷售均價(jià)：住宅2360元/ m 2，一層商店分為三等：一等10000元/ m 2，二等8000元/ m 2，三等6500元/ m 2，二層商店分為二等：一等4500元/ m 2，二等3800元/ m 2。根據(jù)上述情況，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本和市場需求等方面的情況，對項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 一期：住宅1800元/ m 2，商店4000元/ m 2 二期：住宅1950元/ m 2，商店4500元/ m 2 三期：住宅2100元/ m 2,商店5000元/ m 2，寫字樓2300元/ m 2，酒店2500元/ m 2，別墅3000元/㎡。 車庫售價(jià)按面積計(jì)算，與同類型建筑售價(jià)相同，如：寫字樓中車庫為2300元/ m 2，本次研究以車庫綜合考慮在同類型建筑中，不另行計(jì)算車庫的面積和銷售收入。 我們認(rèn)為，從調(diào)查現(xiàn)有消費(fèi)者對本項(xiàng)目商品房的預(yù)訂情況情況可以看出，上述的價(jià)格定位較為保守預(yù)測的，實(shí)際銷售均價(jià)很可能提高10%以上。二、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)上述確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位，測算本項(xiàng)目銷售收入情況見《項(xiàng)目銷售收入估算表》。三、項(xiàng)目銷售及收現(xiàn)計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定本項(xiàng)目銷售及收現(xiàn)計(jì)劃。動工到結(jié)頂階段：完成銷售量30%，收現(xiàn)為銷售總額10%； 裝修竣工階段：完成銷售量20%，收現(xiàn)為銷售總額10%； 交房階段：完成銷售量20%，收現(xiàn)為銷售總額40%；竣工后一年階段：完成銷售量20%，收現(xiàn)為銷售總額20%，一期、二期工程收現(xiàn)按四個(gè)季度平均分?jǐn)?，三期工程按三個(gè)季度平均分?jǐn)偅豢⒐ず蠖觌A段：完成銷售量10%，收現(xiàn)為銷售總額20%；一期、二期工程收現(xiàn)按四個(gè)季度平均分?jǐn)?，三期工程按三個(gè)季度分?jǐn)偅▽?shí)際上是三期工程竣工后一年半時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢）。四、本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本費(fèi)用估算：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本費(fèi)用包括：建造成本、管理成本、營銷費(fèi)用、綜合稅費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：建造成本和管理成本包括在建設(shè)投資中，詳見《項(xiàng)目建設(shè)投資估算表》。營銷費(fèi)用含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入3%計(jì)取。綜合稅費(fèi)包括：營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的3%，地方教育附加取營業(yè)稅的1%，%，%，%,土地增值稅按核定征收為銷售收入2%,企業(yè)所得稅按應(yīng)稅所得率為15%、稅率為25%核定征收，%，土地使用稅按土地使用面積1元/ m 2，%，上述稅費(fèi)綜合為銷售收入12%計(jì)取。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間銀行借款利息支出，%計(jì)算利息，由于土地增值稅和企業(yè)所得稅采用核定征收，故財(cái)務(wù)費(fèi)用能否稅前列支與本項(xiàng)目無關(guān)。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本費(fèi)用的各項(xiàng)估算見《項(xiàng)目建設(shè)投資估算表》、《項(xiàng)目銷售收入估算表》、《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措、還本付息計(jì)算表》。五、項(xiàng)目凈利潤估算根據(jù)本項(xiàng)目投資安排、籌資方式，項(xiàng)目利潤計(jì)算如下：項(xiàng)目凈收入=收入總額239758綜合稅費(fèi)28771營銷費(fèi)用7193=203794（萬元）項(xiàng)目凈利潤= 203794建設(shè)投資128839財(cái)務(wù)費(fèi)用3697=71258（萬元）投資凈利率=71258/128839=%，盈利能力較高。若提高銷售均價(jià)10%，則項(xiàng)目凈收入=原項(xiàng)目凈收入203794X（1+10%）=224174（萬元），項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目凈收入224174建設(shè)投資128839財(cái)務(wù)費(fèi)用3697=91638（萬元），盈利能力非常好。六、項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見附表 計(jì)算過程：以年名義利率為16%，實(shí)際利率為（1+4%）41=17%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=,遠(yuǎn)大于0，表明項(xiàng)目利潤率遠(yuǎn)超過基準(zhǔn)折現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行。項(xiàng)目季度全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+(+)X1%=%，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=(1+%)41=%,遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率17%,且水平較高，表明項(xiàng)目具有較高盈利能力。若按提高銷售均價(jià)10%計(jì)算，項(xiàng)目季度全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=14%+(+)=%，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=(1+%)41=%,遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率17%,且水平很高，表明項(xiàng)目具有非常高盈利能力。第十二章 投資安排、資金來源與融資方案一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投融資政策及實(shí)施情況2006年５月２９日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，《意見》為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，要求對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。2007年5月10日,央行發(fā)布《2007年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,該報(bào)告中稱,%。有關(guān)專家認(rèn)為,這是由于銀監(jiān)會自去年下半年開始對銀行房地產(chǎn)貸款展開系列檢查并督促有問題銀行整改的結(jié)果。從目前整體情況來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)項(xiàng)目資本金仍然偏低,平均約在20%25%之間。從上述情況可以看出，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款政策的執(zhí)行較為靈活，最關(guān)鍵要看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性、效益性，在控制好貸款風(fēng)險(xiǎn)前提下，可以通過其他途徑為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款。本次研究時(shí)，對本項(xiàng)目銀行貸款按照政策規(guī)定進(jìn)行安排。二、本項(xiàng)目投資安排 本項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)，投資按以下計(jì)劃安排：1三期土地費(fèi)用于2007年1季度全部付清；2建安工程投資于動工到結(jié)頂階段付50%，裝修竣工階段付30%，交房階段付17%，尾款3%作為保修金在竣工交付使用后一年到期付清；3水電配套投資于動工到結(jié)頂階段付50%，裝修竣工階段付50%；4道路排水排污設(shè)施投資于施工準(zhǔn)備階段付20%，動工到結(jié)頂階段付40%，裝修竣工階段付40%；5綠化景觀投資于裝修竣工階段付60%，交房階段付40%；6公建工程投資于動工到結(jié)頂階段付50%，裝修竣工階段付30%，交房階段付17%，尾款3%作為保修金在竣工交付使用后一年到期付清； 7規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理投入于施工準(zhǔn)備階段付70%，裝修竣工階段付30%； 8建設(shè)規(guī)費(fèi)于施工準(zhǔn)備階段付100%；9項(xiàng)目管理費(fèi)投資于施工準(zhǔn)備階段付40%，動工到結(jié)頂階段付30%，裝修竣工階段付20%，交房階段付10%。具體投資安排詳見《項(xiàng)目投資安排及銷售收現(xiàn)計(jì)劃表》。三、資金來源本項(xiàng)目建設(shè)總投資128839萬元，按銀行貸款比例為65%計(jì)算。由于存在預(yù)售商品房收入和投資結(jié)算付款時(shí)間延期，投資安排與銷售收現(xiàn)進(jìn)行收支對抵后，。按累計(jì)凈投資計(jì)算，應(yīng)配備項(xiàng)目資本金比例為35%，中宏公司雖然注冊資本為3000萬元，但中通恒基集團(tuán)可以通過各種渠道為其補(bǔ)足投資，均作為自有資金投資看待；應(yīng)配備銀行借款比例為65%，即銀行借款3億元。下一季度需要銀行借款的投資應(yīng)在上一季度籌集好，自有資金的投資根據(jù)需要隨時(shí)投入，具體詳見《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。四、融資方案安排，從2007年1季度至2009年2季度全面完成，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 目前銀行與開發(fā)商合作的理想模式大多是，開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時(shí)銀行發(fā)放按揭并逐步收回貸款。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該本項(xiàng)目地塊由于拍賣競爭可能引起升值，現(xiàn)在本項(xiàng)目地塊價(jià)格達(dá)到40萬元/畝，總價(jià)值為24912萬元，若將土地抵押，可先行貸款12000萬元左右。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥進(jìn)行動工建設(shè)，逐步追加在建工程抵押，再陸續(xù)放款。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。第十三章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析以不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用， 保本銷售額=(112%3%)=(萬元)保本銷售比例=%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。以考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目總投資=+=(萬元)計(jì)算保本銷售額=(112%3%)=(萬元)保本銷售比例=%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目建設(shè)投資保本點(diǎn)分析項(xiàng)目銷售凈收入=239758X(112%3%)=(萬元)，建設(shè)投資保本額==200097(萬元)建設(shè)投資保本點(diǎn)=200097/=%%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，故本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目銷售收入因素進(jìn)行。由于在價(jià)格定位時(shí)相對較為保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表的情況看：項(xiàng)目季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=8%+(+)X1%=%項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=(1+%)41=%,遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率17%,且水平較高，表明項(xiàng)目具有較高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目所面對的目標(biāo)顧客主要是示范區(qū)內(nèi)中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題和升值空間，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代商住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。隨著秀嶼區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)本項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 第十四章 結(jié)論與建議一、本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇整個(gè)房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間，莆田市的房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升、逐漸走高的態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體上有利于本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營。莆田市“十一五”發(fā)展大環(huán)境，臨港重大項(xiàng)目推動港城崛起，為本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營提供有利條件。中國莆田國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)是國家林業(yè)總局2004年4月9日批準(zhǔn)成立的第一個(gè)國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)。本項(xiàng)目作為示范區(qū)一期工程中唯一的生活服務(wù)區(qū)，隨著示范區(qū)的開發(fā)建設(shè)快速進(jìn)展，迫切需要本項(xiàng)目的配套建設(shè)。本項(xiàng)目列入省市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有很強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目建設(shè)總投資：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率: %，遠(yuǎn)超過基準(zhǔn)收率17%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，保證能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。四、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。五、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)； 及時(shí)對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 第十五章 附圖和附表47