【正文】 綜合性高檔商住樓，是一個集商業(yè)、文化娛樂、餐飲、金融、服務(wù)、住宅、甲級寫字樓等于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。提供吃、住、購物、商務(wù)、文化、休閑、娛樂、健身于一體的一條龍服務(wù)，各種行業(yè)業(yè)態(tài)互補，相互促進，形成規(guī)模優(yōu)勢，通過各個子項目的獨立經(jīng)營，統(tǒng)一管理，整合營銷，提高項目的綜合競爭力，從而占據(jù)貴溪商業(yè)制高點，形成自有的、獨特的項目特色。項目的建設(shè)將從規(guī)劃、設(shè)計、建筑、經(jīng)營、管理等多方面突出以人為本的經(jīng)營理念，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、嚴(yán)要求，確保項目成為江西省優(yōu)工程，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)最具現(xiàn)代化的建筑形象，力爭成為貴溪房地產(chǎn)的標(biāo)桿！ 地塊優(yōu)劣勢分析總結(jié)Strength 優(yōu)勢178。 地域優(yōu)勢：項目地是貴溪市唯一最佳的商業(yè)黃金地段，投資價值極高178。 市場稀缺性，項目是商業(yè)與住宅的綜合體，開創(chuàng)了貴溪房地產(chǎn)市場的先河178。 設(shè)計規(guī)劃布局合理，極具現(xiàn)代特色178。 建筑結(jié)構(gòu)科學(xué)，適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M需求Weakness 劣勢178。 項目運作資金不足Opportunity 機遇178。 地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略部署為本項目建設(shè)奠定了艱實的政治基礎(chǔ)178。 人民生活水平提高，市場需求增加178。 WTO推動國際貿(mào)易，加快經(jīng)濟發(fā)展Threat 挑戰(zhàn)178。 本項目在當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)模較大，容易在管理和運營上出現(xiàn)漏洞178。 國家對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策變化會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢第5部分：擬建項目經(jīng)營預(yù)測 對擬建項目進行市場開發(fā)水平預(yù)測，需考慮現(xiàn)有市場的競爭情況，以及客源市場的潛在競爭能力。我們從影響顧客或者第三方?jīng)Q定選擇什么項目開發(fā)的因素進行考慮，主要包括：1）與城市商業(yè)配套的臨近程度；2）擬建項目道路網(wǎng)絡(luò)的交通便利程度；3）坐落的位置、設(shè)施的品質(zhì)和多樣性，以及環(huán)境的舒適性；4）擬建項目規(guī)模、預(yù)期的市場定位和開發(fā)公司品牌；5）硬件設(shè)施配套的完善程度；6）市場營銷的力度、品牌價值認知等。 依據(jù)項目的初步規(guī)劃和發(fā)展構(gòu)想，我們預(yù)期擬建項目的市場滲透能力和潛在的房價可以獲得以下因素的強有力支持：1）擬建項目坐落于城市中心區(qū)域；2）全新的開發(fā)理念及出色的成本控制。3）項目的體量規(guī)模精致，開發(fā)運作效率較高。7）隨著擬建項目受托于一家專業(yè)地產(chǎn)營銷機構(gòu)負責(zé)市場銷售，其品牌受矚目程度、服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)能力、銷售及市場營銷網(wǎng)絡(luò)的使用將幫助項目達到預(yù)期的市場滲透能力。 平均房價水平預(yù)測１、周邊相近樓盤售價： 樓盤名稱開售價格（元/ m2）二手樓售價（元/ m2）住宅商鋪住宅商鋪遠東國際華城2300330070008000新盤新盤金色年華廣場25883198800011000新盤新盤雅利安貴閣2370320070008000新盤新盤嘉?；ㄔ?3983100末出新盤新盤時代廣場2200280080001000026003000900011000陽光時尚廣場20002400600080002200260070009000都市家苑20002400600080002200260070009000貴都華城230032001800042000新盤新盤江濱花苑23003200800010000新盤新盤項目預(yù)售價： 結(jié)合周邊樓盤售價，考慮到項目資金回收因素，該項目的合理價格應(yīng)確定為35003800元/ m2 營運現(xiàn)金流預(yù)測 根據(jù)擬建項目的特征、位置和在貴溪市場預(yù)期所處的競爭地位，通過注重推行積極進取的開發(fā)策略和市場策略，并對各項成本及費用進行有效的控制，總體而言是比較合理的。 擬建項目現(xiàn)金流的預(yù)測是基于項目土地城成本、建安成本、配套費用、市場營銷成本及開發(fā)管理稅費進行估算可預(yù)測整體項目的預(yù)計投入和收益項目開發(fā)成本估算：土地成本總額合計：550萬元5. （建安成本中已計算入配套費用）項目建設(shè)按規(guī)劃要求為小高層建筑，在目前市場情況下的建安成本及配套成本為1270元/平米。建安及配套成本：1270元/平米 = 按目前政府規(guī)定之相關(guān)費用及房地產(chǎn)正常開發(fā)的開支預(yù)算約為項目銷售總金額的16%。住宅：2800元/平米商業(yè)：10000元/平米：其中：；。住宅銷售均價設(shè)定為3850元/平米；商業(yè)銷售均價設(shè)定為15000元/平米。則可實現(xiàn)銷售收入為： （120187985元）。項目收益： 銷售收入（120187985）－土地成本（5500000）－建安配套成本（22000972）－開發(fā)稅費及管理費用（） = （）以上估算數(shù)據(jù)皆排除正常的通貨膨脹指數(shù)，以靜態(tài)市場經(jīng)濟為背景的預(yù)估價值！第6部分：擬建項目價值評估 經(jīng)濟價值 擬建項目是適合當(dāng)?shù)厥袌鲂枰蟮木飞套№椖浚哂辛己玫氖袌霰尘昂蛣傂孕枨?，項目的建設(shè)和投入的成本較低，收益與利潤均可達到市場的最大價值。 除直接經(jīng)濟收益外，擬建項目地理位置優(yōu)越，具有較高的商業(yè)價值，項目的建設(shè)成功，可以產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟價值。 城市價值 擬建項目準(zhǔn)確的市場定位以及高品質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，必將成為貴溪市新的城市地標(biāo)，成為貴溪新的城市名片。 更為重要的是，項目的高起點、高目標(biāo)的發(fā)展構(gòu)想和開發(fā)建設(shè)，將帶動以項目周邊區(qū)域為核心的商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)，成為區(qū)域開發(fā)建設(shè)的標(biāo)桿，為建設(shè)生態(tài)化人文化的宜居城市環(huán)境，有效地提升城市形象增添價值。 社會價值 擬建項目發(fā)展目標(biāo)，在于營造一個獨一無二、具有高品位、生態(tài)化和藝術(shù)化的人居環(huán)境，著力于倡導(dǎo)一種全新的理念和生活方式，引領(lǐng)城市生活的新潮流。 特別是在經(jīng)濟長期平穩(wěn)快速增長的大背景下，人們擁有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和較高的消費能力，卻沒有形成一個健康、科學(xué)的人居生活方式。擬建項目以此為己任，倡導(dǎo)科學(xué)的生活理念，創(chuàng)設(shè)宜人的生活環(huán)境，引領(lǐng)健康的人居生活方式，為新時期社會主義和諧社會的建設(shè)、發(fā)展、繁榮及穩(wěn)定起到積極的推動作用。第7部分投資價值分析結(jié)論投資價值綜述 本項目經(jīng)過細密的研究分析，開發(fā)地址合理，建設(shè)前期條件具備，后期銷售可觀，經(jīng)濟效益預(yù)測可靠，財務(wù)分析結(jié)果樂觀，項目抗風(fēng)險性強，從一系列財務(wù)、經(jīng)濟的定量性分析和不確定性分析結(jié)果來看，無論是微觀的靜態(tài)、動態(tài)指標(biāo)，還是宏觀的社會經(jīng)濟意義，“宏發(fā)大廈—泰昌苑”項目應(yīng)是切實可行的開發(fā)建設(shè)項目，極具投資價值。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手