【正文】 綜合性高檔商住樓，是一個(gè)集商業(yè)、文化娛樂、餐飲、金融、服務(wù)、住宅、甲級寫字樓等于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。提供吃、住、購物、商務(wù)、文化、休閑、娛樂、健身于一體的一條龍服務(wù)，各種行業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互促進(jìn)，形成規(guī)模優(yōu)勢，通過各個(gè)子項(xiàng)目的獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理，整合營銷，提高項(xiàng)目的綜合競爭力，從而占據(jù)貴溪商業(yè)制高點(diǎn)，形成自有的、獨(dú)特的項(xiàng)目特色。項(xiàng)目的建設(shè)將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、經(jīng)營、管理等多方面突出以人為本的經(jīng)營理念，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，確保項(xiàng)目成為江西省優(yōu)工程，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)最具現(xiàn)代化的建筑形象，力爭成為貴溪房地產(chǎn)的標(biāo)桿！ 地塊優(yōu)劣勢分析總結(jié)Strength 優(yōu)勢178。 地域優(yōu)勢：項(xiàng)目地是貴溪市唯一最佳的商業(yè)黃金地段，投資價(jià)值極高178。 市場稀缺性，項(xiàng)目是商業(yè)與住宅的綜合體，開創(chuàng)了貴溪房地產(chǎn)市場的先河178。 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局合理，極具現(xiàn)代特色178。 建筑結(jié)構(gòu)科學(xué)，適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求Weakness 劣勢178。 項(xiàng)目運(yùn)作資金不足Opportunity 機(jī)遇178。 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署為本項(xiàng)目建設(shè)奠定了艱實(shí)的政治基礎(chǔ)178。 人民生活水平提高，市場需求增加178。 WTO推動國際貿(mào)易，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展Threat 挑戰(zhàn)178。 本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)模較大，容易在管理和運(yùn)營上出現(xiàn)漏洞178。 國家對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策變化會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢第5部分：擬建項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測 對擬建項(xiàng)目進(jìn)行市場開發(fā)水平預(yù)測，需考慮現(xiàn)有市場的競爭情況，以及客源市場的潛在競爭能力。我們從影響顧客或者第三方?jīng)Q定選擇什么項(xiàng)目開發(fā)的因素進(jìn)行考慮，主要包括：1）與城市商業(yè)配套的臨近程度；2）擬建項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)的交通便利程度；3）坐落的位置、設(shè)施的品質(zhì)和多樣性，以及環(huán)境的舒適性；4）擬建項(xiàng)目規(guī)模、預(yù)期的市場定位和開發(fā)公司品牌；5）硬件設(shè)施配套的完善程度；6）市場營銷的力度、品牌價(jià)值認(rèn)知等。 依據(jù)項(xiàng)目的初步規(guī)劃和發(fā)展構(gòu)想，我們預(yù)期擬建項(xiàng)目的市場滲透能力和潛在的房價(jià)可以獲得以下因素的強(qiáng)有力支持：1）擬建項(xiàng)目坐落于城市中心區(qū)域；2）全新的開發(fā)理念及出色的成本控制。3）項(xiàng)目的體量規(guī)模精致，開發(fā)運(yùn)作效率較高。7）隨著擬建項(xiàng)目受托于一家專業(yè)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市場銷售，其品牌受矚目程度、服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)能力、銷售及市場營銷網(wǎng)絡(luò)的使用將幫助項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場滲透能力。 平均房價(jià)水平預(yù)測１、周邊相近樓盤售價(jià)： 樓盤名稱開售價(jià)格（元/ m2）二手樓售價(jià)（元/ m2）住宅商鋪?zhàn)≌啼佭h(yuǎn)東國際華城2300330070008000新盤新盤金色年華廣場25883198800011000新盤新盤雅利安貴閣2370320070008000新盤新盤嘉裕花苑23983100末出新盤新盤時(shí)代廣場2200280080001000026003000900011000陽光時(shí)尚廣場20002400600080002200260070009000都市家苑20002400600080002200260070009000貴都華城230032001800042000新盤新盤江濱花苑23003200800010000新盤新盤項(xiàng)目預(yù)售價(jià)： 結(jié)合周邊樓盤售價(jià)，考慮到項(xiàng)目資金回收因素，該項(xiàng)目的合理價(jià)格應(yīng)確定為35003800元/ m2 營運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測 根據(jù)擬建項(xiàng)目的特征、位置和在貴溪市場預(yù)期所處的競爭地位，通過注重推行積極進(jìn)取的開發(fā)策略和市場策略，并對各項(xiàng)成本及費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，總體而言是比較合理的。 擬建項(xiàng)目現(xiàn)金流的預(yù)測是基于項(xiàng)目土地城成本、建安成本、配套費(fèi)用、市場營銷成本及開發(fā)管理稅費(fèi)進(jìn)行估算可預(yù)測整體項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投入和收益項(xiàng)目開發(fā)成本估算：土地成本總額合計(jì)：550萬元5. （建安成本中已計(jì)算入配套費(fèi)用）項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃要求為小高層建筑，在目前市場情況下的建安成本及配套成本為1270元/平米。建安及配套成本：1270元/平米 = 按目前政府規(guī)定之相關(guān)費(fèi)用及房地產(chǎn)正常開發(fā)的開支預(yù)算約為項(xiàng)目銷售總金額的16%。住宅：2800元/平米商業(yè)：10000元/平米：其中：；。住宅銷售均價(jià)設(shè)定為3850元/平米；商業(yè)銷售均價(jià)設(shè)定為15000元/平米。則可實(shí)現(xiàn)銷售收入為： （120187985元）。項(xiàng)目收益： 銷售收入（120187985）－土地成本（5500000）－建安配套成本（22000972）－開發(fā)稅費(fèi)及管理費(fèi)用（） = （）以上估算數(shù)據(jù)皆排除正常的通貨膨脹指數(shù)，以靜態(tài)市場經(jīng)濟(jì)為背景的預(yù)估價(jià)值！第6部分：擬建項(xiàng)目價(jià)值評估 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 擬建項(xiàng)目是適合當(dāng)?shù)厥袌鲂枰蟮木飞套№?xiàng)目，具有良好的市場背景和剛性需求，項(xiàng)目的建設(shè)和投入的成本較低，收益與利潤均可達(dá)到市場的最大價(jià)值。 除直接經(jīng)濟(jì)收益外，擬建項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，具有較高的商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目的建設(shè)成功，可以產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 城市價(jià)值 擬建項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位以及高品質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為貴溪市新的城市地標(biāo)，成為貴溪新的城市名片。 更為重要的是，項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高目標(biāo)的發(fā)展構(gòu)想和開發(fā)建設(shè)，將帶動以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楹诵牡纳虡I(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，成為區(qū)域開發(fā)建設(shè)的標(biāo)桿，為建設(shè)生態(tài)化人文化的宜居城市環(huán)境，有效地提升城市形象增添價(jià)值。 社會價(jià)值 擬建項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，在于營造一個(gè)獨(dú)一無二、具有高品位、生態(tài)化和藝術(shù)化的人居環(huán)境，著力于倡導(dǎo)一種全新的理念和生活方式，引領(lǐng)城市生活的新潮流。 特別是在經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)快速增長的大背景下，人們擁有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的消費(fèi)能力，卻沒有形成一個(gè)健康、科學(xué)的人居生活方式。擬建項(xiàng)目以此為己任，倡導(dǎo)科學(xué)的生活理念，創(chuàng)設(shè)宜人的生活環(huán)境，引領(lǐng)健康的人居生活方式，為新時(shí)期社會主義和諧社會的建設(shè)、發(fā)展、繁榮及穩(wěn)定起到積極的推動作用。第7部分投資價(jià)值分析結(jié)論投資價(jià)值綜述 本項(xiàng)目經(jīng)過細(xì)密的研究分析，開發(fā)地址合理，建設(shè)前期條件具備，后期銷售可觀，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測可靠，財(cái)務(wù)分析結(jié)果樂觀，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，從一系列財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)的定量性分析和不確定性分析結(jié)果來看，無論是微觀的靜態(tài)、動態(tài)指標(biāo)，還是宏觀的社會經(jīng)濟(jì)意義，“宏發(fā)大廈—泰昌苑”項(xiàng)目應(yīng)是切實(shí)可行的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，極具投資價(jià)值。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手