【正文】 程公司物業(yè)管理：西安新興物業(yè)管理有限公司銷售均價：5300元/平方米物業(yè)費：2元/月/平方米西部電力國際商務中心總建筑面積52352平方米，總高二十三層，地下一層為停車場，裙房四層為商業(yè)配套，四層以上為高檔寫字間是一座以辦公不主、集辦公、商業(yè)、餐飲、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的5A級商務大廈，地下一層為停車場，14層為各類商業(yè)會所（1—2層：豪華餐飲、定級茶秀、雪茄酒吧；3—4層：高級商務會所、名人商務沙龍.）523層為辦公寫字間(5—7層：辦公超市以3060平方米為主，其中30平方米為15個，60平方米為6個；819層為高檔商務寫字間以80—200平方米為主，其中80平方米為15個，200平方米為6個；2023層為豪華寫字間以200300平方米為主，其中200平方米為7個，300平方米為3個)。電梯間采用高級花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級無光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級木制扶手，高級無光乳漆墻面；100個車位，400元/月/個或260元/月/個。個性化的商務中心，大堂入口24小時保安值班，閉路電視監(jiān)控，非正常入戶報警系統(tǒng)。中國電信100兆介接入光纖，分層式空調(diào)。車庫管理，電子巡更系統(tǒng)，自動報警、自動火災監(jiān)控。西安市部分酒店、寫字間、展會分析根據(jù)我市現(xiàn)有四星、五星酒店來看，其設計規(guī)模在316層之間，客房數(shù)量在100438間之間，因為地理位置、建筑時間不等其外立面效果也不同，如金花豪盛酒店于2002年開始建設到2003年10月運營，其外立面采用的是高級玻璃幕墻，色彩成金色突出尊貴。而像西安賓館其年代早，其外立面采用的是普通瓷片而已。在每層客房數(shù)上從10間20間不等，且每層搭配13個豪華套間，其會議廳多在2和3層。在項目定位上主要針對來陜旅游和商務考察的人士，加上部分住陜辦事機構。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內(nèi)和旅游景點區(qū)域。目前星級酒店在銷售上基本和旅行社向聯(lián)合接待國內(nèi)外游客和接待商務人士、舉行大型會議、慶典的人群，加上少量住陜辦事機構在賓館的長期包房。這些客戶占到酒店收入的85%以上。在甲級寫字間上由于企業(yè)對甲級寫字間的高標準要求，不僅要求其擁有良好的辦公環(huán)境、功能齊全的商務中心、信息交流快速的平臺、離大的商業(yè)環(huán)境、商圈要近。因此我市的甲級寫字間的外表均采用高級玻璃幕墻、室內(nèi)生態(tài)設計、大開間等布局，使入住企業(yè)有在家辦公的感覺，并強調(diào)人性化?；旧掀髽I(yè)以租賃為主，在大環(huán)境好時考慮買下，一般購買行為都發(fā)生在租賃13年后，急于購買寫字間的多是金融證券、科技企業(yè)、或?qū)崢I(yè)公司，因為這些企業(yè)需要固定辦公場所和穩(wěn)定的環(huán)境來發(fā)展。這些企業(yè)構成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道60%以上。展會因為其規(guī)模大，需要的場地寬廣，因此現(xiàn)有的展會會場的面積在4000050000平方米之間，分層來舉行，大開間設計，減少室內(nèi)柱子對展會的影響。目前舉辦展覽的機構多為展覽公司來承辦，參展企業(yè)來加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費用。也有部分外來企業(yè)來陜組織展會。并且展會要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來支持，加上政府相關部門的配合支持。五、分析部分西安五星酒店、寫字間、展會市場現(xiàn)狀及特征分析目前我市共有四星級以上酒店有21家，而這些酒店在服務模式上千篇一律，都是把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。 但是目前我市高級酒店沒有一家能為客戶提供個性化、專業(yè)化的服務，基本上處于傳統(tǒng)的接待住宿層面上，更別說在為專業(yè)的商務人士提供商務服務。但市場發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊藏著無限商機，就看你如何掘金了。位于ＣＢＤ內(nèi)、高水平的中央空調(diào)，數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)；專業(yè)的物業(yè)管理；樓層分布及開間合理，空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；單層建筑面積大于１０００平方米；足夠、方便的停車位等等。這些對于甲級寫字樓市場的需求來說還不夠，還需要良好的綠化、個性化的服務、信息交流的平臺等。這些在我市寫字樓市場上很少見，只有在去年和今年的一些寫字間如成功空間、創(chuàng)業(yè)廣場等提出這樣的辦公服務。如紫州國際提出的生態(tài)辦公，將綠色引入室內(nèi)辦公等。展會業(yè)目前發(fā)展還缺乏有序化，僅是企業(yè)單獨組織進行，缺乏政府層面的支持，有也僅是合作單位而已，因此市場急需要政府出面規(guī)范展會市場的發(fā)展，組建展會行業(yè)協(xié)會來規(guī)范共同發(fā)展展會行業(yè)。西安五星酒店、寫字間、展會市場供求關系分析酒店業(yè)經(jīng)營格局將發(fā)生較大變化。隨著西安旅游業(yè)快速發(fā)展，外資、民間資本將更多的進入酒店業(yè)，從而使酒店業(yè)市場主體逐步走向多元化。酒店業(yè)經(jīng)營模式也會隨競爭的加劇而發(fā)生變化。目前以單體式為主的經(jīng)營模式將逐步發(fā)展為從大而全到小而專以及各種特色酒店的平衡結構。市場也需要有特色的商務星級酒店來補充市場空間。寫字樓市場是西安房地產(chǎn)市場上僅次于住宅開發(fā)的第二大需求，因為許多企業(yè)因規(guī)模發(fā)展壯大，新興企業(yè)對高檔寫字間需求不段擴大，不部分企業(yè)要求改善現(xiàn)有辦公環(huán)境要求市場提供滿足其需要的辦公空間，市場上提供的寫字間主要在中高檔以上，而甲級很少，但是許多企業(yè)需要甲級寫字間，現(xiàn)有有市場上提供的不能再很大程度上滿足這部分企業(yè)需求。 在展會方面市場已基本上認同這一形勢，并且對舉行大規(guī)模展覽關注程度很高，如今年舉行的秋季房展會人數(shù)達到上萬人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對這些藝術、書畫等展覽的需求也在提高。西安五星酒店、寫字間、展會物業(yè)類型分析目前我市的星級酒店基本上在功能定位上是以住、吃為主，在接待客戶上也以旅游、觀光、考察的人士為主，在服務上也僅是提供針對這部分人士的服務模式。部分酒店可以為一些小型的辦事機構提供簡易的辦公設施，這也是僅限于房間布局上。在寫字間開發(fā)上已有過去的小開間向大開間過渡，面積可以由企業(yè)根據(jù)實際需要來自由分隔，并且一些甲級寫字間可以為入住企業(yè)提供移動秘書服務、代接收郵件、傳真、代訂機票等服務，甲級寫字間在設計師在2或3層設計有多功能會議廳滿足企業(yè)對一些會議的要求，避免企業(yè)舍近求遠。在寫字間來發(fā)上已初顯明顯的劃分，功能定位、行業(yè)定位以引入開發(fā)模式中。展會市場還是以大型展覽為主，小型的畫展、藝術展在目前市場上還不占主流地位。展場還是以大型場地為主，但小型專業(yè)展場在市場也有部分市場可以開發(fā)。西安五星酒店、寫字間、展會戶型特征分析目前我市酒店的標間面積在2326平米左右，豪華套間在3436平米左右，都以方正實用設計為主，室內(nèi)帶一個衛(wèi)生間、淋浴或桑拿房。甲級寫字間在用大開間布局，每間面積在47270平米間，且每層有寫字間在10來個左右，采用回字形布局活T型布局，每層面積在1000多平米之間。展會對場地的需要很特殊因此，對展場規(guī)模要大，我市兩個展場面積都在6萬平米左右，而提供的標準展位為3米*3米的展位。西安五星酒店、寫字間、展會價格特征分析目前市場上現(xiàn)有的四星、五星級酒店來看基本上不出售，其出租價在300—1000元/天之間（標間），而行政套間價格在1200—1680元/天間，價格水平屬于中等偏上基本上符合市場所需。（均為門市價）寫字間出售價格在4000—7000元/平方米之間的范圍內(nèi)（含經(jīng)裝修），加上其地理位置、樓層不同價格相差60—70元/平方米。物業(yè)費用在57元/平方米之內(nèi)。而出租價格在5080元平米之間，有些寫字間價格在100元以上。價格水平屬于合理。在價格上采用適中價格來吸引企業(yè)，并且可以進行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價格優(yōu)惠。從我市舉辦的展覽情況來看，組織機構一般以一個平方1030元/展期的價格拿到手，然后以一個標準展位1200—20000元/展期不等價格出租，專業(yè)性很強的展覽價格可能更高一些。西安五星酒店、寫字間、展會銷售特征分析目前酒店行業(yè)是一個特殊行業(yè)，很少有企業(yè)將四星級酒店的客房賣掉，市場基本上已出租為主。寫字間也有很多企業(yè)需要因此，其主要是賣和租，在我市大部分企業(yè)的辦公場所是賣來的，企業(yè)擁有自己的辦公區(qū)域占到出售率的60%以上。企業(yè)租賃寫字間占到40%左右。在賣的企業(yè)里以金融、證券、投資、IT、事實業(yè)公司為主，占到以銷寫字間的絕大部分。展會市場的主力是一些專業(yè)展覽公司或機構，他們組織展覽，相關企業(yè)來參展的一個運作模式。六、總結西安五星酒店、寫字間、展會市場總結我市四星級以上酒店目前從市場需求來看有部分需求，待市場滿足，在功能定位上趨同性太多，造成沒有特色、個性化的服務?？蛻舳ㄎ粏我?，雖然部份酒店開始進入普通大眾市場，但是這也是幾個別酒店。市場急需要特色、服務個性化的酒店來填補市場空白，并針對商務人士走步增多的情況、國際企業(yè)對此的需求，開發(fā)一些有此功能的星級酒店。甲級寫字間要滿足企業(yè)對大的商業(yè)環(huán)境的需求，信息溝通的暢通，對空間要求、對會議設施的要求，針對不同行業(yè)的企業(yè)提供不同程度的服務，可以面向成長中的中小企業(yè)，開發(fā)適合于他們的甲級寫字間來展會不僅要滿滿足市場對傳統(tǒng)展覽的需求，更要滿足市場對新的藝術、畫展等市場的需求，增加這些會展的次數(shù)。西安五星酒店、寫字間、展會成敗關緊因數(shù)總結從我市新開的幾家五星酒店來看，已經(jīng)面市，很快在市場打開局面，并能保證很高的入住率，其成功點是因為，在功能定位上采取和其他賓館不同的做法，不僅頂住高端客戶，還進入普通民用市場，并和國際先進的酒店管理集團合作，將其先進的管理模式、經(jīng)營理念引入，和國際酒店協(xié)會、銀行卡協(xié)會加強合作，使其在入市之初就已搶占市場先機。加強企業(yè)形象和品牌宣傳努力塑造服務于市場的真正意義的五星級酒店。從我市幾個較成功的甲級寫字間來看，其不僅能為進駐企業(yè)提供一個良好的辦公環(huán)境，更將先進的辦公理念引入，如提倡居家辦公、生態(tài)辦公、無優(yōu)辦公等，在布局上采用大開間自由分隔，滿足不同企業(yè)對辦公空間的需要，功能完善的商業(yè)中心為企業(yè)提供個性化、人性化的服務，星級酒店的服務標準。在整體定位上力足于滿足個別行業(yè)，將這些行業(yè)盡可能集中起來為其建立一個信息交流的平臺。在價格上采用適中價格來吸引企業(yè)，并且可以進行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價格優(yōu)惠。展會成功有市場需要的因素和專業(yè)展覽公司運作成功的因素在里面，但更重要的是市場發(fā)展需要這一經(jīng)濟載體來推動經(jīng)濟發(fā)展，廣大市民要求有這樣得展覽來方便挑選、了解信息。西安五星酒店、寫字間、展會預測分析1）、西安五星酒店、寫字間、展會供求關系趨勢預測分析我市未來需要1—3家左右的酒店來補充滿足市場的需要，對這些新的酒店要求在功能上更加專業(yè)、有更周到地服務，滿足不同人士對此要求。對于甲級寫字間來說，市場需求量很大，除了大的集團公司、國際企業(yè)、IT業(yè)的需求外，一些成長中的中小企業(yè)也是甲級寫字間未來潛在的主力客戶群。需求量將達到20%左右。展會對專業(yè)的藝術、畫展的需求有很大的需求量，大致在30%左右，而傳統(tǒng)的商品展覽、行業(yè)展覽要走更專業(yè)路線。2）、西安五星酒店、寫字間、展會價格趨勢預測分析星級酒店由于面對的客戶人群是有針對性的，而這部人群的數(shù)量有限，從今年我國經(jīng)濟形勢好轉，我市經(jīng)濟步入發(fā)展的快車道，物價指數(shù)上揚都是價格在短期內(nèi)有小步上揚，但上漲幅度不會太大。寫字間的價格以基本接近市場需求水平，價格上漲幅度不大，在短期內(nèi)有稍微上漲的趨勢幅度在10%。展會市場價格會保持不變，只是一些專業(yè)的展覽價格有望上揚，幅度大致在6%左右。3）、西安五星酒店、寫字間、展會未來競爭趨勢預測分析由于區(qū)域內(nèi)缺乏相應的酒店、甲級寫字間來和全市進行可比，因此競爭在和全市相比應具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，吸引區(qū)域人群前來。展會市場的兩大主要展覽場所均在這里，因此在開發(fā)功能更細致的展覽場所基本上不會存在太大競爭。第三章 相關結論一、 未來市場預測2—5年區(qū)域供應量預測 在未來25年里區(qū)域需要12家左右的酒店來承載經(jīng)濟發(fā)展，規(guī)模不要太大。寫字間的需求可能在未來需要量能大一些，也只限于4個左右的規(guī)模。展會既需要有專業(yè)戰(zhàn)場來舉辦一些藝術類展覽。價格走勢預測 在未來2年里酒店價格會小幅上漲，寫字間價格會走步進入一個調(diào)整期，價格會略有所上升，展會價格基本維持不變，專業(yè)性的展會價格可能上升。需求趨勢預測隨著經(jīng)濟互動加強，商務人士會對目前的四星級酒店需求將增加。寫字間也會市未來地產(chǎn)市場開發(fā)的一個重點，展會也將會進入一個發(fā)展高峰期客戶消費預測趨勢酒店的客戶構成將會多元化，不僅滿足于接待旅游居住、更會考慮商業(yè)人士、辦事機構長期包住的局面。寫字間不僅要滿足大型企業(yè)的需求，更要為國際、朝陽企業(yè)、發(fā)展中的中小企業(yè)服務，將其納入消費群體中。展會的消費變得更加細化，會出現(xiàn)更專業(yè)的展覽公司和政府更多參與進來，辦好展會。二、 相關結論綜上所述，在未來幾年里酒店、寫字間、展會將是市場關注的重點，但我們要合理開發(fā)出符合市場所需的酒店、寫字間、展會場所來。在四星級以上酒店開發(fā)上要立足于滿足市場所需，在定位上借鑒國際酒店管理集團的做法，走國際化路線，服務要科學化、人性化。建立盡可能全的國際商務中心滿足商務人士需求。為一些辦事去提供寫字間的辦公設備。寫字間不僅能滿足大的集團公司、高科技公司、金融證券業(yè)，還要考慮中小企業(yè)，尤其是他們中的新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為他們提供完善的發(fā)展平臺、信息交流的空間，畢竟我市的企業(yè)中中小企業(yè)較多，這些企業(yè)的成長與發(fā)展也要有很長的過程。他們也是我們的主要和潛在的客戶。展會將向著更專業(yè)化的方向發(fā)展，不僅傳統(tǒng)展覽形勢會有大的發(fā)展，新興的藝術、書畫展、科技展將會很快進入市場，滿足市場所需，而且，這也是未來展覽發(fā)展的方向和趨勢。65 /