【正文】 程公司物業(yè)管理：西安新興物業(yè)管理有限公司銷售均價(jià)：5300元/平方米物業(yè)費(fèi)：2元/月/平方米西部電力國(guó)際商務(wù)中心總建筑面積52352平方米，總高二十三層，地下一層為停車場(chǎng)，裙房四層為商業(yè)配套，四層以上為高檔寫字間是一座以辦公不主、集辦公、商業(yè)、餐飲、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的5A級(jí)商務(wù)大廈，地下一層為停車場(chǎng)，14層為各類商業(yè)會(huì)所（1—2層：豪華餐飲、定級(jí)茶秀、雪茄酒吧；3—4層：高級(jí)商務(wù)會(huì)所、名人商務(wù)沙龍.）523層為辦公寫字間(5—7層：辦公超市以3060平方米為主，其中30平方米為15個(gè)，60平方米為6個(gè)；819層為高檔商務(wù)寫字間以80—200平方米為主，其中80平方米為15個(gè)，200平方米為6個(gè)；2023層為豪華寫字間以200300平方米為主，其中200平方米為7個(gè)，300平方米為3個(gè))。電梯間采用高級(jí)花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級(jí)無光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級(jí)防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級(jí)木制扶手，高級(jí)無光乳漆墻面；100個(gè)車位，400元/月/個(gè)或260元/月/個(gè)。個(gè)性化的商務(wù)中心，大堂入口24小時(shí)保安值班，閉路電視監(jiān)控，非正常入戶報(bào)警系統(tǒng)。中國(guó)電信100兆介接入光纖，分層式空調(diào)。車庫(kù)管理，電子巡更系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)火災(zāi)監(jiān)控。西安市部分酒店、寫字間、展會(huì)分析根據(jù)我市現(xiàn)有四星、五星酒店來看，其設(shè)計(jì)規(guī)模在316層之間，客房數(shù)量在100438間之間，因?yàn)榈乩砦恢?、建筑時(shí)間不等其外立面效果也不同，如金花豪盛酒店于2002年開始建設(shè)到2003年10月運(yùn)營(yíng)，其外立面采用的是高級(jí)玻璃幕墻，色彩成金色突出尊貴。而像西安賓館其年代早，其外立面采用的是普通瓷片而已。在每層客房數(shù)上從10間20間不等，且每層搭配13個(gè)豪華套間，其會(huì)議廳多在2和3層。在項(xiàng)目定位上主要針對(duì)來陜旅游和商務(wù)考察的人士，加上部分住陜辦事機(jī)構(gòu)。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內(nèi)和旅游景點(diǎn)區(qū)域。目前星級(jí)酒店在銷售上基本和旅行社向聯(lián)合接待國(guó)內(nèi)外游客和接待商務(wù)人士、舉行大型會(huì)議、慶典的人群，加上少量住陜辦事機(jī)構(gòu)在賓館的長(zhǎng)期包房。這些客戶占到酒店收入的85%以上。在甲級(jí)寫字間上由于企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字間的高標(biāo)準(zhǔn)要求，不僅要求其擁有良好的辦公環(huán)境、功能齊全的商務(wù)中心、信息交流快速的平臺(tái)、離大的商業(yè)環(huán)境、商圈要近。因此我市的甲級(jí)寫字間的外表均采用高級(jí)玻璃幕墻、室內(nèi)生態(tài)設(shè)計(jì)、大開間等布局，使入住企業(yè)有在家辦公的感覺，并強(qiáng)調(diào)人性化?；旧掀髽I(yè)以租賃為主，在大環(huán)境好時(shí)考慮買下，一般購(gòu)買行為都發(fā)生在租賃13年后，急于購(gòu)買寫字間的多是金融證券、科技企業(yè)、或?qū)崢I(yè)公司，因?yàn)檫@些企業(yè)需要固定辦公場(chǎng)所和穩(wěn)定的環(huán)境來發(fā)展。這些企業(yè)構(gòu)成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道60%以上。展會(huì)因?yàn)槠湟?guī)模大，需要的場(chǎng)地寬廣，因此現(xiàn)有的展會(huì)會(huì)場(chǎng)的面積在4000050000平方米之間，分層來舉行，大開間設(shè)計(jì)，減少室內(nèi)柱子對(duì)展會(huì)的影響。目前舉辦展覽的機(jī)構(gòu)多為展覽公司來承辦，參展企業(yè)來加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費(fèi)用。也有部分外來企業(yè)來陜組織展會(huì)。并且展會(huì)要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來支持，加上政府相關(guān)部門的配合支持。五、分析部分西安五星酒店、寫字間、展會(huì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征分析目前我市共有四星級(jí)以上酒店有21家，而這些酒店在服務(wù)模式上千篇一律，都是把目光緊盯住國(guó)外游客，他們的營(yíng)銷計(jì)劃也基本上為此展開。由于西安是一個(gè)國(guó)際化的旅游大都市，來此旅游的國(guó)內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計(jì)，從市場(chǎng)細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營(yíng)策略無可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。 但是目前我市高級(jí)酒店沒有一家能為客戶提供個(gè)性化、專業(yè)化的服務(wù)，基本上處于傳統(tǒng)的接待住宿層面上，更別說在為專業(yè)的商務(wù)人士提供商務(wù)服務(wù)。但市場(chǎng)發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對(duì)于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊(yùn)藏著無限商機(jī)，就看你如何掘金了。位于ＣＢＤ內(nèi)、高水平的中央空調(diào)，數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)；專業(yè)的物業(yè)管理；樓層分布及開間合理，空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；單層建筑面積大于１０００平方米；足夠、方便的停車位等等。這些對(duì)于甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求來說還不夠，還需要良好的綠化、個(gè)性化的服務(wù)、信息交流的平臺(tái)等。這些在我市寫字樓市場(chǎng)上很少見，只有在去年和今年的一些寫字間如成功空間、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)等提出這樣的辦公服務(wù)。如紫州國(guó)際提出的生態(tài)辦公，將綠色引入室內(nèi)辦公等。展會(huì)業(yè)目前發(fā)展還缺乏有序化，僅是企業(yè)單獨(dú)組織進(jìn)行，缺乏政府層面的支持，有也僅是合作單位而已，因此市場(chǎng)急需要政府出面規(guī)范展會(huì)市場(chǎng)的發(fā)展，組建展會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)來規(guī)范共同發(fā)展展會(huì)行業(yè)。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)市場(chǎng)供求關(guān)系分析酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)格局將發(fā)生較大變化。隨著西安旅游業(yè)快速發(fā)展，外資、民間資本將更多的進(jìn)入酒店業(yè)，從而使酒店業(yè)市場(chǎng)主體逐步走向多元化。酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)模式也會(huì)隨競(jìng)爭(zhēng)的加劇而發(fā)生變化。目前以單體式為主的經(jīng)營(yíng)模式將逐步發(fā)展為從大而全到小而專以及各種特色酒店的平衡結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)也需要有特色的商務(wù)星級(jí)酒店來補(bǔ)充市場(chǎng)空間。寫字樓市場(chǎng)是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上僅次于住宅開發(fā)的第二大需求，因?yàn)樵S多企業(yè)因規(guī)模發(fā)展壯大，新興企業(yè)對(duì)高檔寫字間需求不段擴(kuò)大，不部分企業(yè)要求改善現(xiàn)有辦公環(huán)境要求市場(chǎng)提供滿足其需要的辦公空間，市場(chǎng)上提供的寫字間主要在中高檔以上，而甲級(jí)很少，但是許多企業(yè)需要甲級(jí)寫字間，現(xiàn)有有市場(chǎng)上提供的不能再很大程度上滿足這部分企業(yè)需求。 在展會(huì)方面市場(chǎng)已基本上認(rèn)同這一形勢(shì)，并且對(duì)舉行大規(guī)模展覽關(guān)注程度很高，如今年舉行的秋季房展會(huì)人數(shù)達(dá)到上萬人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對(duì)這些藝術(shù)、書畫等展覽的需求也在提高。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)物業(yè)類型分析目前我市的星級(jí)酒店基本上在功能定位上是以住、吃為主，在接待客戶上也以旅游、觀光、考察的人士為主，在服務(wù)上也僅是提供針對(duì)這部分人士的服務(wù)模式。部分酒店可以為一些小型的辦事機(jī)構(gòu)提供簡(jiǎn)易的辦公設(shè)施，這也是僅限于房間布局上。在寫字間開發(fā)上已有過去的小開間向大開間過渡，面積可以由企業(yè)根據(jù)實(shí)際需要來自由分隔，并且一些甲級(jí)寫字間可以為入住企業(yè)提供移動(dòng)秘書服務(wù)、代接收郵件、傳真、代訂機(jī)票等服務(wù)，甲級(jí)寫字間在設(shè)計(jì)師在2或3層設(shè)計(jì)有多功能會(huì)議廳滿足企業(yè)對(duì)一些會(huì)議的要求，避免企業(yè)舍近求遠(yuǎn)。在寫字間來發(fā)上已初顯明顯的劃分，功能定位、行業(yè)定位以引入開發(fā)模式中。展會(huì)市場(chǎng)還是以大型展覽為主，小型的畫展、藝術(shù)展在目前市場(chǎng)上還不占主流地位。展場(chǎng)還是以大型場(chǎng)地為主，但小型專業(yè)展場(chǎng)在市場(chǎng)也有部分市場(chǎng)可以開發(fā)。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)戶型特征分析目前我市酒店的標(biāo)間面積在2326平米左右，豪華套間在3436平米左右，都以方正實(shí)用設(shè)計(jì)為主，室內(nèi)帶一個(gè)衛(wèi)生間、淋浴或桑拿房。甲級(jí)寫字間在用大開間布局，每間面積在47270平米間，且每層有寫字間在10來個(gè)左右，采用回字形布局活T型布局，每層面積在1000多平米之間。展會(huì)對(duì)場(chǎng)地的需要很特殊因此，對(duì)展場(chǎng)規(guī)模要大，我市兩個(gè)展場(chǎng)面積都在6萬平米左右，而提供的標(biāo)準(zhǔn)展位為3米*3米的展位。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)價(jià)格特征分析目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店來看基本上不出售，其出租價(jià)在300—1000元/天之間（標(biāo)間），而行政套間價(jià)格在1200—1680元/天間，價(jià)格水平屬于中等偏上基本上符合市場(chǎng)所需。（均為門市價(jià)）寫字間出售價(jià)格在4000—7000元/平方米之間的范圍內(nèi)（含經(jīng)裝修），加上其地理位置、樓層不同價(jià)格相差60—70元/平方米。物業(yè)費(fèi)用在57元/平方米之內(nèi)。而出租價(jià)格在5080元平米之間，有些寫字間價(jià)格在100元以上。價(jià)格水平屬于合理。在價(jià)格上采用適中價(jià)格來吸引企業(yè)，并且可以進(jìn)行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價(jià)格優(yōu)惠。從我市舉辦的展覽情況來看，組織機(jī)構(gòu)一般以一個(gè)平方1030元/展期的價(jià)格拿到手，然后以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位1200—20000元/展期不等價(jià)格出租，專業(yè)性很強(qiáng)的展覽價(jià)格可能更高一些。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)銷售特征分析目前酒店行業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)，很少有企業(yè)將四星級(jí)酒店的客房賣掉，市場(chǎng)基本上已出租為主。寫字間也有很多企業(yè)需要因此，其主要是賣和租，在我市大部分企業(yè)的辦公場(chǎng)所是賣來的，企業(yè)擁有自己的辦公區(qū)域占到出售率的60%以上。企業(yè)租賃寫字間占到40%左右。在賣的企業(yè)里以金融、證券、投資、IT、事實(shí)業(yè)公司為主，占到以銷寫字間的絕大部分。展會(huì)市場(chǎng)的主力是一些專業(yè)展覽公司或機(jī)構(gòu)，他們組織展覽，相關(guān)企業(yè)來參展的一個(gè)運(yùn)作模式。六、總結(jié)西安五星酒店、寫字間、展會(huì)市場(chǎng)總結(jié)我市四星級(jí)以上酒店目前從市場(chǎng)需求來看有部分需求，待市場(chǎng)滿足，在功能定位上趨同性太多，造成沒有特色、個(gè)性化的服務(wù)?？蛻舳ㄎ粏我唬m然部份酒店開始進(jìn)入普通大眾市場(chǎng)，但是這也是幾個(gè)別酒店。市場(chǎng)急需要特色、服務(wù)個(gè)性化的酒店來填補(bǔ)市場(chǎng)空白，并針對(duì)商務(wù)人士走步增多的情況、國(guó)際企業(yè)對(duì)此的需求，開發(fā)一些有此功能的星級(jí)酒店。甲級(jí)寫字間要滿足企業(yè)對(duì)大的商業(yè)環(huán)境的需求，信息溝通的暢通，對(duì)空間要求、對(duì)會(huì)議設(shè)施的要求，針對(duì)不同行業(yè)的企業(yè)提供不同程度的服務(wù)，可以面向成長(zhǎng)中的中小企業(yè)，開發(fā)適合于他們的甲級(jí)寫字間來展會(huì)不僅要滿滿足市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)展覽的需求，更要滿足市場(chǎng)對(duì)新的藝術(shù)、畫展等市場(chǎng)的需求，增加這些會(huì)展的次數(shù)。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)成敗關(guān)緊因數(shù)總結(jié)從我市新開的幾家五星酒店來看，已經(jīng)面市，很快在市場(chǎng)打開局面，并能保證很高的入住率，其成功點(diǎn)是因?yàn)?，在功能定位上采取和其他賓館不同的做法，不僅頂住高端客戶，還進(jìn)入普通民用市場(chǎng)，并和國(guó)際先進(jìn)的酒店管理集團(tuán)合作，將其先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念引入，和國(guó)際酒店協(xié)會(huì)、銀行卡協(xié)會(huì)加強(qiáng)合作，使其在入市之初就已搶占市場(chǎng)先機(jī)。加強(qiáng)企業(yè)形象和品牌宣傳努力塑造服務(wù)于市場(chǎng)的真正意義的五星級(jí)酒店。從我市幾個(gè)較成功的甲級(jí)寫字間來看，其不僅能為進(jìn)駐企業(yè)提供一個(gè)良好的辦公環(huán)境，更將先進(jìn)的辦公理念引入，如提倡居家辦公、生態(tài)辦公、無優(yōu)辦公等，在布局上采用大開間自由分隔，滿足不同企業(yè)對(duì)辦公空間的需要，功能完善的商業(yè)中心為企業(yè)提供個(gè)性化、人性化的服務(wù)，星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在整體定位上力足于滿足個(gè)別行業(yè)，將這些行業(yè)盡可能集中起來為其建立一個(gè)信息交流的平臺(tái)。在價(jià)格上采用適中價(jià)格來吸引企業(yè)，并且可以進(jìn)行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價(jià)格優(yōu)惠。展會(huì)成功有市場(chǎng)需要的因素和專業(yè)展覽公司運(yùn)作成功的因素在里面，但更重要的是市場(chǎng)發(fā)展需要這一經(jīng)濟(jì)載體來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣大市民要求有這樣得展覽來方便挑選、了解信息。西安五星酒店、寫字間、展會(huì)預(yù)測(cè)分析1）、西安五星酒店、寫字間、展會(huì)供求關(guān)系趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析我市未來需要1—3家左右的酒店來補(bǔ)充滿足市場(chǎng)的需要，對(duì)這些新的酒店要求在功能上更加專業(yè)、有更周到地服務(wù)，滿足不同人士對(duì)此要求。對(duì)于甲級(jí)寫字間來說，市場(chǎng)需求量很大，除了大的集團(tuán)公司、國(guó)際企業(yè)、IT業(yè)的需求外，一些成長(zhǎng)中的中小企業(yè)也是甲級(jí)寫字間未來潛在的主力客戶群。需求量將達(dá)到20%左右。展會(huì)對(duì)專業(yè)的藝術(shù)、畫展的需求有很大的需求量，大致在30%左右，而傳統(tǒng)的商品展覽、行業(yè)展覽要走更專業(yè)路線。2）、西安五星酒店、寫字間、展會(huì)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析星級(jí)酒店由于面對(duì)的客戶人群是有針對(duì)性的，而這部人群的數(shù)量有限，從今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，我市經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的快車道，物價(jià)指數(shù)上揚(yáng)都是價(jià)格在短期內(nèi)有小步上揚(yáng)，但上漲幅度不會(huì)太大。寫字間的價(jià)格以基本接近市場(chǎng)需求水平，價(jià)格上漲幅度不大，在短期內(nèi)有稍微上漲的趨勢(shì)幅度在10%。展會(huì)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)保持不變，只是一些專業(yè)的展覽價(jià)格有望上揚(yáng)，幅度大致在6%左右。3）、西安五星酒店、寫字間、展會(huì)未來競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析由于區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的酒店、甲級(jí)寫字間來和全市進(jìn)行可比，因此競(jìng)爭(zhēng)在和全市相比應(yīng)具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引區(qū)域人群前來。展會(huì)市場(chǎng)的兩大主要展覽場(chǎng)所均在這里，因此在開發(fā)功能更細(xì)致的展覽場(chǎng)所基本上不會(huì)存在太大競(jìng)爭(zhēng)。第三章 相關(guān)結(jié)論一、 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)2—5年區(qū)域供應(yīng)量預(yù)測(cè) 在未來25年里區(qū)域需要12家左右的酒店來承載經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)模不要太大。寫字間的需求可能在未來需要量能大一些，也只限于4個(gè)左右的規(guī)模。展會(huì)既需要有專業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)來舉辦一些藝術(shù)類展覽。價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 在未來2年里酒店價(jià)格會(huì)小幅上漲，寫字間價(jià)格會(huì)走步進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，價(jià)格會(huì)略有所上升，展會(huì)價(jià)格基本維持不變，專業(yè)性的展會(huì)價(jià)格可能上升。需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)互動(dòng)加強(qiáng)，商務(wù)人士會(huì)對(duì)目前的四星級(jí)酒店需求將增加。寫字間也會(huì)市未來地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)，展會(huì)也將會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展高峰期客戶消費(fèi)預(yù)測(cè)趨勢(shì)酒店的客戶構(gòu)成將會(huì)多元化，不僅滿足于接待旅游居住、更會(huì)考慮商業(yè)人士、辦事機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期包住的局面。寫字間不僅要滿足大型企業(yè)的需求，更要為國(guó)際、朝陽企業(yè)、發(fā)展中的中小企業(yè)服務(wù)，將其納入消費(fèi)群體中。展會(huì)的消費(fèi)變得更加細(xì)化，會(huì)出現(xiàn)更專業(yè)的展覽公司和政府更多參與進(jìn)來，辦好展會(huì)。二、 相關(guān)結(jié)論綜上所述，在未來幾年里酒店、寫字間、展會(huì)將是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，但我們要合理開發(fā)出符合市場(chǎng)所需的酒店、寫字間、展會(huì)場(chǎng)所來。在四星級(jí)以上酒店開發(fā)上要立足于滿足市場(chǎng)所需，在定位上借鑒國(guó)際酒店管理集團(tuán)的做法，走國(guó)際化路線，服務(wù)要科學(xué)化、人性化。建立盡可能全的國(guó)際商務(wù)中心滿足商務(wù)人士需求。為一些辦事去提供寫字間的辦公設(shè)備。寫字間不僅能滿足大的集團(tuán)公司、高科技公司、金融證券業(yè)，還要考慮中小企業(yè)，尤其是他們中的新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為他們提供完善的發(fā)展平臺(tái)、信息交流的空間，畢竟我市的企業(yè)中中小企業(yè)較多，這些企業(yè)的成長(zhǎng)與發(fā)展也要有很長(zhǎng)的過程。他們也是我們的主要和潛在的客戶。展會(huì)將向著更專業(yè)化的方向發(fā)展，不僅傳統(tǒng)展覽形勢(shì)會(huì)有大的發(fā)展，新興的藝術(shù)、書畫展、科技展將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)所需，而且，這也是未來展覽發(fā)展的方向和趨勢(shì)。65 /