【正文】 7保潔員3名42001400元/月合計(jì)354002．物業(yè)管理費(fèi)用成本預(yù)算：內(nèi)容項(xiàng)目?jī)?nèi) 容金額（元/月）元/㎡一、人力成本人員配置17人，具體分布：主任1人，物業(yè)服務(wù)2人，秩序維護(hù)員9人，保潔3人，綠化1人，維修1人，工資、福利含工資、節(jié)日加班費(fèi)（按每處法定假日11天計(jì)算，平均每天128元，按每日最低上班人員（13名）計(jì)算）社會(huì)保險(xiǎn)按9城鎮(zhèn)、8人農(nóng)村，以1513的社?；鶖?shù)，%和15%計(jì)算）合 計(jì)二共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行費(fèi)用,房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)供配電系統(tǒng)小計(jì)300元/月給排水系統(tǒng)小計(jì)200元/月排水系統(tǒng)：200元/月（排污泵與排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)）消防系統(tǒng)小計(jì)670元/月（1）消防與噴淋泵：120元/月（6臺(tái)20元/月/臺(tái)） （2）室內(nèi)外消火栓及其配套耗材：50元/月 （3）噴淋閉式噴頭維護(hù)與耗材、紅外式與集合式煙感更換，維護(hù)100元/月、（4）消防報(bào)警系統(tǒng)（包括消防電話分機(jī)、按鈕和插孔、消火栓按鈕、揚(yáng)聲器、火警聲光訊響器、樓層顯示器、氣體探測(cè)控制機(jī)）：維護(hù)與耗材按100元/月（5）消防系統(tǒng)其他維護(hù)與耗材：300元/月智能化與安防系統(tǒng)據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，小計(jì)200元/月公共照明維護(hù)與耗材據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，小計(jì)：400元/月（1）、公共照明耗材：150元/月（2）、電井照明及插座耗材：50元/月（3）、環(huán)境照明耗材：50元/月（4）、消防照明耗材：50元/月（5）、疏散指示耗材：50元（6）、其他照明耗材：50元/月用水用電小計(jì)：1000元/月設(shè)備電梯運(yùn)行費(fèi)損耗用水，損耗用電，其他公共用水用電，每月小計(jì)5000元/月服裝小計(jì)：16元/月配1人，冬、夏裝價(jià)值100元/人，2年折舊，即：1人100元/套4247。24個(gè)月日常維護(hù)其他耗材據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，200元/月合 計(jì)7986三、綠化管理費(fèi) ㎡綠化藥劑：50元/月綠化肥料：20元/月（全年施肥4次60元/次247。12個(gè)月）綠化用水：200元/月服裝費(fèi)：15元/月（配1人，冬、夏裝價(jià)值180元/人，2年折舊，即：1人180元2247。24個(gè)月） 四、清潔衛(wèi)生費(fèi)垃圾清運(yùn)：1588元/月（397*4 元/戶月）保潔用水：1000 元/月清潔工具：100元/月清潔藥水：500元/月保潔物耗：250元/月服裝費(fèi)：45元/月（配3人，冬、夏裝價(jià)值180元/人，2年折舊，即：3人180元2247。24個(gè)月）五、秩序維護(hù)費(fèi)安全裝備：200元/月意外傷害險(xiǎn)：75元/月（9人100元/人/年247。12月）服裝：165元/月（冬、夏裝價(jià)值220元/人，2年折舊，即：9人220元2247。24個(gè)月）崗位用品消耗：50元/月：勞保、設(shè)備維修、培訓(xùn)等其他：50元/月540六、辦公費(fèi)筆墨紙張：170元/月（17人10元/人/月）座機(jī)電話費(fèi)：200元/月（200元/部/月1部）3 辦公設(shè)備：520元/月辦公文具使用：100元/月服裝費(fèi)：75元/月（管理人員3人，冬、夏裝價(jià)值300元/人，2年折舊，即3人300元/人2247。24個(gè)月）辦公用水、用電：200元/月（4人50元/人/月）其他：100元/月1365七、管理者酬金： 一至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提，即： 元5%=八、稅金（%的稅費(fèi)計(jì)算）九、綜合服務(wù)管理費(fèi)總額 一至八項(xiàng)之和二、物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算及報(bào)價(jià)1．根據(jù)預(yù)算，本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為：A、住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)：月（不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)）； B、商業(yè)物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)：月（不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)）； C、停車(chē)位前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià):月。森柯香榆園二期小區(qū)的收入主要為物業(yè)服務(wù)費(fèi)，預(yù)計(jì)小區(qū)入住率達(dá)到100%的月收入總額見(jiàn)下表:物業(yè)類(lèi)型面積（平方米）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）收入（元/月）備注住宅商業(yè)車(chē)位188個(gè)13160合計(jì)69055三、收支對(duì)比分析經(jīng)測(cè)算，在住宅、商業(yè)和停車(chē)場(chǎng)使用率均達(dá)到100%的的情況下，，如100%。四、物業(yè)服務(wù)收支節(jié)能措施充分利用小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，與其他部門(mén)合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)一步為業(yè)主提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，方便業(yè)主，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益。增收的同時(shí)，努力降低成本，從小處著眼，反對(duì)鋪張浪費(fèi)，加強(qiáng)物料控制，提高物料利用率。采取有效的節(jié)能措施，節(jié)能降耗，實(shí)施科學(xué)管理。做好小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，增加收入。第七章 《臨時(shí)管理規(guī)約》建議稿第一章 總 則一、為維護(hù)本物業(yè)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好的環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況制訂“臨時(shí)管理規(guī)約”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本規(guī)約）。二、物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)本規(guī)約予以簽字承諾，表示認(rèn)可本規(guī)約的內(nèi)容。三、本規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的規(guī)定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，原業(yè)主對(duì)本規(guī)約書(shū)面承諾的效力及于新的物業(yè)繼受人。四、本規(guī)約的解釋適用中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及本物業(yè)所在地的法規(guī)政策。五、本規(guī)約的解釋權(quán)和修改權(quán)在本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立前屬建設(shè)單位，成立后屬業(yè)主委員會(huì)。第二章 釋 義本規(guī)約文本中有關(guān)用語(yǔ)的釋義為：一、物業(yè)服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、本物業(yè)：指命名為“森柯香榆園二期”的已通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋等建筑物和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場(chǎng)地。三、業(yè)主：指買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人或者房地產(chǎn)權(quán)證載明或其他法定文件確定的所有權(quán)人。四、使用人：指物業(yè)的承租人或其他實(shí)際使用物業(yè)的人。五、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：指本物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位重慶孟林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 。六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指由本物業(yè)建設(shè)單位通過(guò)前期物業(yè)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理有限公司 。七、管理者：指管理本物業(yè)的人士或機(jī)構(gòu)，通常指物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其授權(quán)的管理人員或員工。八、公共地方（區(qū)域）： 指為本物業(yè)的業(yè)主設(shè)立并供其共用的公共地方，包括物業(yè)內(nèi)各出入口、通道、電梯、消防樓梯間、走廊、梯臺(tái)、公共衛(wèi)生間、清潔間、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、泵房、消防設(shè)備控制室、儲(chǔ)水箱（池）、公共園林綠地、廣場(chǎng)、空地等，但任何業(yè)主和建設(shè)單位擁有獨(dú)立所有權(quán)的地方（區(qū)域）和建設(shè)單位申明保留的地方（區(qū)域）以及根據(jù)第六章一條確定由相關(guān)業(yè)主獨(dú)自使用、維護(hù)的地方（區(qū)域）除外。九、公共設(shè)備設(shè)施、裝備：指為本物業(yè)的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置及園林草坪，包括但不限于供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生設(shè)備、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安全事務(wù)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，所有供本物業(yè)使用的給排水道、溝渠、管道槽溝、電線、電纜、公用告示欄、衛(wèi)生設(shè)備等。以上所列的各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)備設(shè)施的一部分，但任何只供個(gè)別業(yè)主（使用人）使用的設(shè)備、設(shè)施則不包括在內(nèi)。 十、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金：指由業(yè)主共同承擔(dān)的專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的公共區(qū)域、共用部分、公共園林及公共設(shè)備設(shè)施、設(shè)備等的大中維修、更新和改造費(fèi)用。十一、專(zhuān)有部分：指物業(yè)在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由業(yè)主自由使用、處分和收益的部分。十二、共用部分：指由全體或部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地等部分。十三、服務(wù)項(xiàng)目：指公共性的服務(wù)項(xiàng)目（如公共部分的清潔衛(wèi)生、綠地花木的日常維護(hù)、本物業(yè)安全防范、共用蓄水池的維護(hù)、水電、排污設(shè)施、道路維修、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修、住戶檔案資料的管理等）和特約服務(wù)項(xiàng)目（如代訂機(jī)票、代收代繳各類(lèi)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)、家政服務(wù)和上門(mén)維修等）。 十四、前期物業(yè)管理協(xié)議：是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就本物業(yè)管理所簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議。第三章 物業(yè)的使用一、業(yè)主對(duì)物業(yè)的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙建筑物的正常使用，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。二、業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、租賃或以其他方式處置自己名下物業(yè)時(shí)，須在上述異動(dòng)前一個(gè)月書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在變更后一周內(nèi)與新業(yè)主（使用人）一同到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理變更登記手續(xù)[含保證新業(yè)主（使用人）另行簽署本規(guī)約，保留新業(yè)主（使用人）的姓名、聯(lián)絡(luò)地址及其他有關(guān)資料等。房屋所有權(quán)或使用權(quán)變更，如原業(yè)主未按時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理變更登記手續(xù)或者新業(yè)主未簽署本規(guī)約的，原業(yè)主對(duì)新業(yè)主（使用人）的任何違約行為承擔(dān)連帶責(zé)任。三、業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和與物業(yè)相關(guān)的各種費(fèi)用，如業(yè)主與使用人約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和與物業(yè)相關(guān)的各種費(fèi)用由使用人交納的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)部門(mén)核定面積確認(rèn)之前以銷(xiāo)售合同注明的建筑面積計(jì)算，確認(rèn)之后以產(chǎn)權(quán)部門(mén)核定的建筑面積為準(zhǔn)。面積核定前后物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的差額雙方不再退補(bǔ)。四、業(yè)主（使用人）應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定部門(mén)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電氣費(fèi)、通訊費(fèi)用、特約服務(wù)費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用，而無(wú)論該單元是否空置、被占用、出租或許可他人使用；由各行政職能部門(mén)自行收取的費(fèi)用，由業(yè)主（使用人）自行向各行政職能部門(mén)交納。特別指明：業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間，是以業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽署的售房合同約定的交房時(shí)間開(kāi)始計(jì)收，業(yè)主應(yīng)按照售房合同約定的交房時(shí)間辦理接房手續(xù)，業(yè)主逾期不辦，由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任，并由業(yè)主從售房合同約定的交房時(shí)間開(kāi)始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。五、本物業(yè)內(nèi)各住宅物業(yè)只能用作住宅使用，商業(yè)物業(yè)只能用作商業(yè)及辦公使用（在銷(xiāo)售時(shí)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位另有合同約定的按約定執(zhí)行）。 六、業(yè)主（使用人）在裝修、使用該房屋過(guò)程中，應(yīng)關(guān)閉并處理好水、電、氣、煙等設(shè)施設(shè)備，如發(fā)生水、電、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他人人身或其財(cái)產(chǎn)時(shí)，該業(yè)主（使用人）須對(duì)因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其他要求負(fù)全部責(zé)任。七、業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)外立面保持，使用安全方便等原則，妥善處理供電、供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系。八、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的房屋用途使用房屋。需要改變房屋用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主同意，并報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)同意后方可改變，同時(shí)將改變的用途告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主改變房屋用途的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按新用途標(biāo)準(zhǔn)核定收取物業(yè)管理費(fèi)。九、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理之《裝修管理規(guī)定》并簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按《裝修管理規(guī)定》向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)遵守裝飾裝修注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修中的禁止行為。十、因裝飾裝修房屋影響共用部位，共用設(shè)備設(shè)施的安全使用和維修養(yǎng)護(hù)以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主在裝修或使用房屋時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按《使用說(shuō)明書(shū)》和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，否則造成損失的，由業(yè)主承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋及獨(dú)自使用、維護(hù)的區(qū)域內(nèi)可能設(shè)置有部分共用設(shè)施、設(shè)備（具體以設(shè)計(jì)為準(zhǔn)），業(yè)主應(yīng)妥善保護(hù)，不得損壞，如需維修、更換的，業(yè)主應(yīng)給予配合并提供方便，因業(yè)主原因造成損失的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。十一、業(yè)主安裝的排煙設(shè)備應(yīng)符合要求，不得影響他人正常排煙；業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)，必須按房屋竣工驗(yàn)收前施工預(yù)留的空調(diào)外機(jī)的位置擱置，選擇空調(diào)外機(jī)的尺寸必須滿足原施工預(yù)留范圍，沒(méi)有預(yù)留位置的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好空調(diào)噪音及冷凝水的處理措施；安裝前應(yīng)報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批同意后才能進(jìn)行；否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以拆除，其損失由業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)。十二、業(yè)主（使用人）使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的有關(guān)規(guī)定，為確持續(xù)維護(hù)全，兒童應(yīng)在大人陪同下乘坐電梯；運(yùn)送貨物應(yīng)使用載貨電梯，拆除、損壞電梯設(shè)備的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。十三、本物業(yè)區(qū)域的停車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)僅用于停泊小型機(jī)動(dòng)車(chē)，業(yè)主停車(chē)前應(yīng)自行到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是否能?？浚粯I(yè)主或使用人停車(chē)時(shí)應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域停車(chē)管理的有關(guān)規(guī)定。十四、業(yè)主和物業(yè)使用人飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)遵守我市相關(guān)的政策法規(guī)，不得妨礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全。十五、在物業(yè)使用中，禁止下列行為：未經(jīng)相關(guān)業(yè)主許可，或未依法向相關(guān)職能部門(mén)申請(qǐng)辦理有關(guān)手續(xù)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和外貌；擅自占用或損壞公共樓梯、扶攔、走道、地下室、平臺(tái)、外墻、屋面等共用部位，擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)施設(shè)備；擅自在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占或損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀及文體休閑設(shè)施；在非指定的位置傾倒或拋棄垃圾雜物；堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物或超標(biāo)噪音；未經(jīng)許可，或未辦理相關(guān)手續(xù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私設(shè)攤點(diǎn)；在外墻上私開(kāi)門(mén)窗或亂安裝、亂張貼、亂涂畫(huà)；利用物業(yè)從事危害社會(huì)公共利益和公序良俗的活動(dòng)；法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。十六、關(guān)于商業(yè)用房的使用對(duì)于商業(yè)用房，應(yīng)根據(jù)售房合同約定的配置標(biāo)準(zhǔn)和功能，合理安排用途。業(yè)主（使用人）如需展示廣告、商號(hào)、櫥窗等商業(yè)內(nèi)容，須經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面審查同意，并