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橋頭鎮(zhèn)華爾登舊改項目可行性及橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查情況的分析報告-資料下載頁

2025-08-04 02:18本頁面
  

【正文】 等公共設(shè)施營造多層次的城市景觀。現(xiàn)時華爾登舊改片區(qū)屬于商業(yè)中心組團當中,按照以上的三舊改造規(guī)劃,橋頭鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善,從而可以提高橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。預(yù)計未來二、三年內(nèi)橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場以改善型自住和購買首套房的剛性需求為主,經(jīng)調(diào)查橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售和已售樓盤,一些雙拼別墅、連體別墅、高檔公寓等的銷售情況很好,經(jīng)向相關(guān)樓盤的銷售人員調(diào)查和分析得出,其主要是因為近年來東莞市的經(jīng)濟增長迅速,很大一部分在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠、做生意的老板、高級員工和本地人,他們的收入大大提高后,有比較強烈的改善型自住要求。經(jīng)調(diào)查橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)做得好的高檔樓盤,即便價錢很高也基本上是供不應(yīng)求的。如常平鎮(zhèn)的萬科城洋房售價達到6500元/M天御售價達到8000元/M企石的東江豪門售價接近6000元/M2;而做得差一些的樓盤往往只能賣每平方4000多元。預(yù)計橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)未來類似的高檔樓盤還有很大的市場和上升空間。如開發(fā)華爾登酒店舊改片區(qū),所開發(fā)的住宅建議首先考慮上面提到的橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的改善型和剛性需求客戶,對于外地的投資者適宜放在第二位。據(jù)對橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)的樓盤調(diào)查顯示,改善型買家對中大戶型需求比較多,而投資型買家對中小戶型比較青睞。 根據(jù)搜房網(wǎng)的資訊以及東莞市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,11月1日全市住宅成交184套,㎡;;住宅成交均價為7859元/㎡,成交的主力戶型為120150平米的大戶型。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)(截至19:00時),11月1日東莞市樓市成交情況如下:以上數(shù)據(jù)可作為樓市調(diào)控新政實施后,華爾登舊項目規(guī)劃及項目定位的參考。三、對取得華爾登舊改塊方式和開發(fā)思路的初步結(jié)論華爾登舊改首期地塊的分析:通過上面“橋頭鎮(zhèn)華爾登舊改首期地塊價值研究”的分析,華爾登舊改地塊的地價應(yīng)該會較高,但地塊相鄰的配套設(shè)施比較完善,也并無大的樓盤發(fā)售,如開發(fā)該地塊建成的樓宇面積也不多,按橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展水平應(yīng)該可以消化,無須特別開拓其他地區(qū)的市場,銷售的壓力并不大,只要樓宇做得不太差應(yīng)該可以很容易賣出去,但開發(fā)的成本也不低,應(yīng)在每平方35004000元,適合中小型的房地產(chǎn)公司進行開發(fā),這些公司比較容易控制成本,按現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)相鄰苑區(qū)二手樓宇每平方米40005000元售價計算,利潤空間并不大,但承擔的風(fēng)險也低,而且也存在未來整個橋頭鎮(zhèn)樓價整體提升,從而大大提高利潤的可能性。還有一個提高利潤的方法就是將樓盤定位為開發(fā)高端商住區(qū),通過合理的投入提高樓宇質(zhì)素,將其作為一個賣點來提高售價,從而達到提高利潤的目的,我認為該地塊還是比較適合象我司這樣的剛起步的地產(chǎn)公司進行開發(fā)的,因為該項目承擔的開發(fā)風(fēng)險相對郊區(qū)樓盤(如石竹山水園等)低很多。由于華爾登舊改區(qū)域首期拆遷量較大,根據(jù)橋頭鎮(zhèn)三舊改造辦提供的資料,除涉及4間廠房外,還有72間民宅,所需拆遷費用和時間也較難估計,真正完成拆遷取得凈地,樂觀估計也應(yīng)該在兩年左右,根據(jù)《東莞市“三舊”改造實施細則》操作指南中約定社會資金參與三舊改造有三種方式,建議采用第3種方式:“政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負責(zé)拆遷”,建議我司與橋頭鎮(zhèn)政府就華爾登舊改片區(qū)首期用地協(xié)商好合適的地價后,再通過招標等公開方式確定我司為土地使用權(quán)人,由政府負責(zé)拆遷,并約定完成時間,在地價款支付的環(huán)節(jié)上需慎處理,在拆遷完成前不適宜支付太多的地價款。由于國家對建設(shè)用地,特別是房地產(chǎn)開發(fā)有地的控制越來越嚴格,如果支付少量的費用,能夠確保兩年后取得地塊的開發(fā)也是一個很好的思路,雖然現(xiàn)時國家對房地產(chǎn)實行調(diào)控,但長遠來說房地產(chǎn)市場還是會向好的,而且對于橋頭鎮(zhèn)這樣樓價還不高的地區(qū)受調(diào)控政策的影響不大,兩年后橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會上一個臺階。由于華爾登舊改片區(qū)首期占地約3萬多平方米,開發(fā)規(guī)模并不大,要吸引到深圳及外地的投資客有一定困難,現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)可供應(yīng)房地產(chǎn)項目只有石竹山水園一個。故建議針對的客戶群以橋頭鎮(zhèn)的兩個成熟小區(qū),正豐豪苑、凱達華庭的現(xiàn)有客戶群和改善型買家,主要面向在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的本地居民,在此區(qū)域投資辦廠、做生意和工作的外地人員,包括香港、臺灣的老板和員工,定位高端商住區(qū),參考東莞市內(nèi)及其它地區(qū)的高端住宅的規(guī)劃設(shè)計,在容積率不變的情況下,合理提高樓宇高度(建議控高在100米以內(nèi)),盡可能降低建筑密度,首層設(shè)置不計容的架空活動空間,采用人車分流的設(shè)計,盡量采用地下停車場,減少對公共活動空間的影響,提高小區(qū)的檔次。根據(jù)對橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售樓盤進行調(diào)查,銷售均價在地40005000元左右,也有部分做得較好的樓盤可賣到每平方6000元甚至更高價,如華爾登片區(qū)舊改項目定位為高端商住小區(qū)進行開發(fā),帶電梯洋房售價可在每平方米5000元以上,臨街商鋪售價可以達到每平方米10000元以上。根據(jù)東莞市橋頭鎮(zhèn)中心城區(qū)(西片)控制性詳細規(guī)劃,華爾登舊改項目首期約30000多平方米用地規(guī)劃用途為商業(yè)金融業(yè)用地,限高90米。由于現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)的商業(yè)氣氛還不夠濃,大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并沒有市場,售價也不高。建議與政府協(xié)商調(diào)整為商住用地,商業(yè)比例盡可能減少,定位為高檔住宅區(qū),配套商業(yè),建議商業(yè)面積控制在10%以下。由于現(xiàn)時房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展得比較成熟,地產(chǎn)公司眾多,對于項目的規(guī)劃、房型的設(shè)計應(yīng)更多的考慮人性化、實用為目的。特別是定位高端商住的項目,如項目的規(guī)劃和房型設(shè)計不合理,難以銷售到高價,最后只能按普通住宅的價格進行銷售。華爾登舊改項目產(chǎn)品的定位雖是高端,但戶型的面積不宜太大。建議主力戶型按現(xiàn)時東莞市成交量最大的120150平方米的高檔住宅。對于戶型面積在250平方米以上的空中別墅如果不是景觀很好的位置,最好不要設(shè)置,而且總體比例也不宜太多。如兩戶合并成一戶銷售單價沒有提高的話就失去意義了。該項目由于與華爾登酒店、大新百貨相鄰,配套已較完善。按照現(xiàn)時社會上層人群的生活方式,建議增加健身館、各種球類、游泳館等康體設(shè)施,也可以作為商業(yè)的一部分。本次調(diào)研由于時間短、人力有限,再加上其他因素的制約,統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免與實際情況有所出入,但反映的問題和方向應(yīng)該是正
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