【正文】 等公共設(shè)施營造多層次的城市景觀。現(xiàn)時華爾登舊改片區(qū)屬于商業(yè)中心組團當中，按照以上的三舊改造規(guī)劃，橋頭鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。預(yù)計未來二、三年內(nèi)橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場以改善型自住和購買首套房的剛性需求為主，經(jīng)調(diào)查橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售和已售樓盤，一些雙拼別墅、連體別墅、高檔公寓等的銷售情況很好，經(jīng)向相關(guān)樓盤的銷售人員調(diào)查和分析得出，其主要是因為近年來東莞市的經(jīng)濟增長迅速，很大一部分在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠、做生意的老板、高級員工和本地人，他們的收入大大提高后，有比較強烈的改善型自住要求。經(jīng)調(diào)查橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)做得好的高檔樓盤，即便價錢很高也基本上是供不應(yīng)求的。如常平鎮(zhèn)的萬科城洋房售價達到6500元/M天御售價達到8000元/M企石的東江豪門售價接近6000元/M2；而做得差一些的樓盤往往只能賣每平方4000多元。預(yù)計橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)未來類似的高檔樓盤還有很大的市場和上升空間。如開發(fā)華爾登酒店舊改片區(qū)，所開發(fā)的住宅建議首先考慮上面提到的橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的改善型和剛性需求客戶，對于外地的投資者適宜放在第二位。據(jù)對橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)的樓盤調(diào)查顯示，改善型買家對中大戶型需求比較多，而投資型買家對中小戶型比較青睞。 根據(jù)搜房網(wǎng)的資訊以及東莞市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月1日全市住宅成交184套，㎡；；住宅成交均價為7859元/㎡，成交的主力戶型為120150平米的大戶型。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)（截至19:00時），11月1日東莞市樓市成交情況如下：以上數(shù)據(jù)可作為樓市調(diào)控新政實施后，華爾登舊項目規(guī)劃及項目定位的參考。三、對取得華爾登舊改塊方式和開發(fā)思路的初步結(jié)論華爾登舊改首期地塊的分析：通過上面“橋頭鎮(zhèn)華爾登舊改首期地塊價值研究”的分析，華爾登舊改地塊的地價應(yīng)該會較高，但地塊相鄰的配套設(shè)施比較完善，也并無大的樓盤發(fā)售，如開發(fā)該地塊建成的樓宇面積也不多，按橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展水平應(yīng)該可以消化，無須特別開拓其他地區(qū)的市場，銷售的壓力并不大，只要樓宇做得不太差應(yīng)該可以很容易賣出去，但開發(fā)的成本也不低，應(yīng)在每平方35004000元，適合中小型的房地產(chǎn)公司進行開發(fā)，這些公司比較容易控制成本，按現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)相鄰苑區(qū)二手樓宇每平方米40005000元售價計算，利潤空間并不大，但承擔的風(fēng)險也低，而且也存在未來整個橋頭鎮(zhèn)樓價整體提升，從而大大提高利潤的可能性。還有一個提高利潤的方法就是將樓盤定位為開發(fā)高端商住區(qū)，通過合理的投入提高樓宇質(zhì)素，將其作為一個賣點來提高售價，從而達到提高利潤的目的，我認為該地塊還是比較適合象我司這樣的剛起步的地產(chǎn)公司進行開發(fā)的，因為該項目承擔的開發(fā)風(fēng)險相對郊區(qū)樓盤（如石竹山水園等）低很多。由于華爾登舊改區(qū)域首期拆遷量較大，根據(jù)橋頭鎮(zhèn)三舊改造辦提供的資料，除涉及4間廠房外，還有72間民宅，所需拆遷費用和時間也較難估計，真正完成拆遷取得凈地，樂觀估計也應(yīng)該在兩年左右，根據(jù)《東莞市“三舊”改造實施細則》操作指南中約定社會資金參與三舊改造有三種方式，建議采用第3種方式：“政府將擬改造土地的使用權(quán)通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人并由政府負責(zé)拆遷”，建議我司與橋頭鎮(zhèn)政府就華爾登舊改片區(qū)首期用地協(xié)商好合適的地價后，再通過招標等公開方式確定我司為土地使用權(quán)人，由政府負責(zé)拆遷，并約定完成時間，在地價款支付的環(huán)節(jié)上需慎處理，在拆遷完成前不適宜支付太多的地價款。由于國家對建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)有地的控制越來越嚴格，如果支付少量的費用，能夠確保兩年后取得地塊的開發(fā)也是一個很好的思路，雖然現(xiàn)時國家對房地產(chǎn)實行調(diào)控，但長遠來說房地產(chǎn)市場還是會向好的，而且對于橋頭鎮(zhèn)這樣樓價還不高的地區(qū)受調(diào)控政策的影響不大，兩年后橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會上一個臺階。由于華爾登舊改片區(qū)首期占地約3萬多平方米，開發(fā)規(guī)模并不大，要吸引到深圳及外地的投資客有一定困難，現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)可供應(yīng)房地產(chǎn)項目只有石竹山水園一個。故建議針對的客戶群以橋頭鎮(zhèn)的兩個成熟小區(qū)，正豐豪苑、凱達華庭的現(xiàn)有客戶群和改善型買家，主要面向在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的本地居民，在此區(qū)域投資辦廠、做生意和工作的外地人員，包括香港、臺灣的老板和員工，定位高端商住區(qū)，參考東莞市內(nèi)及其它地區(qū)的高端住宅的規(guī)劃設(shè)計，在容積率不變的情況下，合理提高樓宇高度（建議控高在100米以內(nèi)），盡可能降低建筑密度，首層設(shè)置不計容的架空活動空間，采用人車分流的設(shè)計，盡量采用地下停車場，減少對公共活動空間的影響，提高小區(qū)的檔次。根據(jù)對橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售樓盤進行調(diào)查，銷售均價在地40005000元左右，也有部分做得較好的樓盤可賣到每平方6000元甚至更高價，如華爾登片區(qū)舊改項目定位為高端商住小區(qū)進行開發(fā)，帶電梯洋房售價可在每平方米5000元以上，臨街商鋪售價可以達到每平方米10000元以上。根據(jù)東莞市橋頭鎮(zhèn)中心城區(qū)（西片）控制性詳細規(guī)劃，華爾登舊改項目首期約30000多平方米用地規(guī)劃用途為商業(yè)金融業(yè)用地，限高90米。由于現(xiàn)時橋頭鎮(zhèn)的商業(yè)氣氛還不夠濃，大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并沒有市場，售價也不高。建議與政府協(xié)商調(diào)整為商住用地，商業(yè)比例盡可能減少，定位為高檔住宅區(qū)，配套商業(yè)，建議商業(yè)面積控制在10%以下。由于現(xiàn)時房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展得比較成熟，地產(chǎn)公司眾多，對于項目的規(guī)劃、房型的設(shè)計應(yīng)更多的考慮人性化、實用為目的。特別是定位高端商住的項目，如項目的規(guī)劃和房型設(shè)計不合理，難以銷售到高價，最后只能按普通住宅的價格進行銷售。華爾登舊改項目產(chǎn)品的定位雖是高端，但戶型的面積不宜太大。建議主力戶型按現(xiàn)時東莞市成交量最大的120150平方米的高檔住宅。對于戶型面積在250平方米以上的空中別墅如果不是景觀很好的位置，最好不要設(shè)置，而且總體比例也不宜太多。如兩戶合并成一戶銷售單價沒有提高的話就失去意義了。該項目由于與華爾登酒店、大新百貨相鄰，配套已較完善。按照現(xiàn)時社會上層人群的生活方式，建議增加健身館、各種球類、游泳館等康體設(shè)施，也可以作為商業(yè)的一部分。本次調(diào)研由于時間短、人力有限，再加上其他因素的制約，統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免與實際情況有所出入，但反映的問題和方向應(yīng)該是正