【正文】 服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范 目前老年公寓行業(yè)內(nèi)，服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)，在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服。針對(duì)這一問題，我們嚴(yán)格做到以下幾點(diǎn)：（1） 對(duì)服務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的入職培訓(xùn)教育，同時(shí)鼓勵(lì)服務(wù)人員努力提高自身素質(zhì)。（2） 建立一種“以老人為本”的文化，真心為老人服務(wù)。（3） 引進(jìn)高級(jí)護(hù)理人才。（4） 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。 老年人意外事故風(fēng)險(xiǎn)與防范 老年人在入住期間可能會(huì)發(fā)生各種意外事故，如果處理不當(dāng)，將會(huì)給公寓帶來不可估量的損失。為了給減小風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)該在老人入住前，對(duì)老人進(jìn)行體檢，然后根據(jù)體檢結(jié)果簽訂入住合同。其次，給每一位入住的老人買養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。 第九章 融資計(jì)劃 資金來源與用途說明 資金來源投資估算：。（1） 資本金籌措（%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。（2） 債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金3000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，%計(jì)算，本金及利息擬用收入款進(jìn)行償還。（3） 資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，(%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3000萬元(%)。本項(xiàng)目資金來源情況（見附表1） 資金用途說明本老年公寓，總建筑面積21188m2，其中主體建筑物為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)兩類。室外配套建筑及附屬設(shè)施建設(shè)12188m2。本項(xiàng)目投資估算范圍包括：（1）土建工程；（2）裝飾工程（主要為老年人適用裝飾）；（3）安裝工程（其中含給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、電梯安裝工程）；（4）附屬工程（其中含室外道路、排污、排雨、路燈、綠化、美化等）；（5）設(shè)備購(gòu)置；（6）現(xiàn)行政策規(guī)定的其他費(fèi)用和準(zhǔn)備費(fèi)用等。 (1) 固定資產(chǎn)投資：，包括：① ，%；② ，%；③ 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、%；④ ，占固定資金投資額的 %；（2）相關(guān)數(shù)據(jù)取定（最高限額）① %；② 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%；③ %；④ %； ⑤ 準(zhǔn)備費(fèi)中基本準(zhǔn)備費(fèi)為3%，價(jià)差預(yù)備費(fèi)為0。(見附表3) 項(xiàng)目折舊 工程項(xiàng)目折舊率本項(xiàng)目包括建（構(gòu)）筑物的建筑安裝工程、裝飾工程、給排水及供電工程、設(shè)備購(gòu)置、室外廣場(chǎng)、通路、排污、排雨、路燈及預(yù)備費(fèi)。（1）建筑工程折舊與攤銷：，按25年折舊。 年折舊費(fèi)為 ，殘值為0；（2）設(shè)備器材折舊：，平均按25年折舊。 ，殘值為0。 項(xiàng)目折舊與攤銷預(yù)測(cè)（見附表4） 項(xiàng)目收益報(bào)表 運(yùn)營(yíng)成本估算（1）固定職工332人，人均工資按1000元/月計(jì)算，年工資及福利12000元/人，年均工資及福利費(fèi)：。（2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費(fèi)：120萬元。（3）年均房屋及設(shè)備維修費(fèi)：1%≈。（未計(jì)貸款利息）。 年收入估算按600個(gè)床位設(shè)計(jì)，入住老人按人均交納1950元/月，實(shí)際年收入為600121950=1404萬元。（見附表6）．3 投資回收期每年回收資金為：=247?！郑辏┰擁?xiàng)目靜態(tài)投資回收期約8年。（見附表8）現(xiàn)僅分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期25年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，稅率為25%NCF0=,NCF（140）=1404*（125%）*（125%）+*25%=（萬元）NPV=*(P/A,10%,25)=0本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，投資回收期約8年，而且該項(xiàng)目25年內(nèi)的NPV0，在經(jīng)濟(jì)方面看,此項(xiàng)目可行。附表1：投資計(jì)劃與資金來源金額單位：萬元項(xiàng) 目2013 年 下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年合 計(jì)一、總投資2044740固定資產(chǎn)投資20302030620建設(shè)期利息195其中：長(zhǎng)期借款利息195二、資金籌措20302030620自籌資金1680借款35020306203000其中：長(zhǎng)期借款35020306203000短期借款附表2：建筑安裝工程費(fèi)表金額：萬元建安工程費(fèi)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)（萬元）一建筑安裝工程多層老年公寓12008㎡1300/㎡低層老年別墅1200㎡1300/㎡156老年活動(dòng)中心7980㎡1300/㎡室內(nèi)裝飾（老年人適用裝飾）300輔助及公用工程226水暖與電氣安裝106電梯安裝4部30萬元/部120二室外配套設(shè)施費(fèi)50000㎡780室外市政道路工程費(fèi)50000㎡25元/㎡125室外景觀工程費(fèi)50000㎡30元/㎡150室外水電管線工程費(fèi)50000㎡35元/㎡175通訊管線工程50000㎡6元/㎡30有線電視工程50000㎡8元/㎡40安全監(jiān)控50000㎡25元/㎡125管道煤氣工程50000㎡15元/㎡75集中供熱50000㎡12元/㎡60附表3：其他建設(shè)費(fèi)用表其他建設(shè)費(fèi)用合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)（萬元）1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)3%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)75畝1萬元/公頃53施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)21188㎡15元/㎡4招標(biāo)費(fèi)%5建設(shè)單位管 理 費(fèi)%6工程監(jiān)理費(fèi)%7城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)21188㎡105元/㎡8土地費(fèi)75畝8萬元/畝600附表：4 項(xiàng)目折舊與攤銷預(yù)測(cè)表 （金額單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱折攤年限年折攤額原值殘值說 明一建筑工程250二設(shè)備器材250三小 計(jì)0附表5：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)床位費(fèi)（元/天）生活費(fèi)（元/天）服務(wù)費(fèi)（元/天）護(hù)理費(fèi)（元/天）小計(jì)（元/）合計(jì)（元/）能自理老人10 20 20 0 501500介助老人 10 20 0 30 601800介護(hù)老人Ⅰ 10 20 0 40 702100介護(hù)老人Ⅱ1020050802400附表6：利潤(rùn)表　　　會(huì)企01表編制單位：養(yǎng)老院 　　單位：萬元項(xiàng)目 行次本年金額上年金額一、營(yíng)業(yè)收入　1404　減：營(yíng)業(yè)成本　　營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加　140 　銷售費(fèi)用　30　管理費(fèi)用　 　財(cái)務(wù)費(fèi)用（收益以“”號(hào)填列）　 90 　資產(chǎn)減值損失　　　加：公允價(jià)值變動(dòng)凈收益（凈損失以“”號(hào)填列）　　　投資凈收益　　　二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損總額以“”號(hào)填列）　　加：營(yíng)業(yè)外收入　　　減：營(yíng)業(yè)外支出　　　其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失（凈收益以號(hào)填列）　　　三、利潤(rùn)總額（虧損總額以號(hào)填列）　　減：所得稅　　四、凈利潤(rùn)（凈虧損以號(hào)填列）　　附表7： 現(xiàn)金流量表　　　會(huì)企02表編制單位：養(yǎng)老院年度2013單位：萬元項(xiàng)目行次本年金額上年金額一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1　　銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金21404　收到的稅費(fèi)返還3　　收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金4　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)51404　購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金6　支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金7　支付的各項(xiàng)稅費(fèi)8　支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金9　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)10　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~11　二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量12　　收回投資收到的現(xiàn)金13　　取得投資收益收到的現(xiàn)金14　　處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額15　　處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額16　　收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金17　　投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)18　　構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金19　投資支付的現(xiàn)金20　　取的子公司計(jì)其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額21　　支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22　　投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)23　投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~24　三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的資金流量：25　　吸收資金受到的現(xiàn)金26　取得借款收到的現(xiàn)金27　3000　收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金28　　籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)29　　償還債務(wù)支付的現(xiàn)金30　　分配股利、利潤(rùn)和償付利息支付的現(xiàn)金31　　支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金32　　籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)33　　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~34　四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響35　　五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額36　附表8：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)資產(chǎn)：長(zhǎng)期負(fù)債： 現(xiàn)金1404 長(zhǎng)期借款3000 應(yīng)收賬款 應(yīng)付稅金 材料 應(yīng)付利息195 其他流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)：3195 流動(dòng)資產(chǎn)小計(jì)：1404固定資產(chǎn)： 場(chǎng)所土建裝飾所有者權(quán)益： 設(shè)施設(shè)備 實(shí)收資本 減：累計(jì)折舊 保留盈余 固定資產(chǎn)小計(jì)： 所有者權(quán)益小計(jì)：資產(chǎn)合計(jì)負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)：