【正文】 企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的 方式回報(bào)給政府。BRamp。nbsp。 但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開(kāi)發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段， 地價(jià)和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米 所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽?duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問(wèn)題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之 列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門(mén)臉，現(xiàn)代商場(chǎng)排擠了老字號(hào)，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無(wú)存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個(gè)很好的例子，這時(shí)候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 （二）管理模式上要不斷創(chuàng)新BRamp。nbsp。amp。nbsp。 amp。nbsp?，F(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托， 對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶(hù)外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門(mén) 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門(mén)維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門(mén)商業(yè)街。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國(guó)住宅區(qū) 和寫(xiě)字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 （三）各種類(lèi)型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性 特色的功能，因此在建設(shè)、改造過(guò)程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū) 的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利 民”、“為民”。認(rèn)真分析周?chē)用竦南M(fèi)特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，如美國(guó)紐約百老匯大道之所以集中了眾多 的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂(lè)廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬(wàn)有很 強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的人口；專(zhuān)業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類(lèi)人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在 人們腦子里形成一種共識(shí)，即當(dāng)我要買(mǎi)這種商品時(shí)，首先想到的就是這條街。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 （四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套BRamp。nbsp。 如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問(wèn)題，因?yàn)樯虖B不 管是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散賣(mài)或租給中小業(yè)主，如果事先沒(méi)有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個(gè)商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街 應(yīng)以專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂(lè)業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī) 療設(shè)施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂(lè)業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè) 占5％。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 （五）注意整體風(fēng)格的營(yíng)造，與城市風(fēng)格渾然一體BRamp。nbsp。 對(duì)于世界上任何一個(gè)大城市來(lái)說(shuō)，其發(fā)展有它的獨(dú)特性，長(zhǎng)年累月聚集起來(lái)就構(gòu)成了城市的個(gè)性，這是一個(gè)城 市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個(gè)組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過(guò)程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方 法，否則商氣會(huì)大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié) 合。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以 及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨(dú)特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得 益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說(shuō)不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的 魅力。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 （六）注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美BRamp。nbsp。 商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)、公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、休閑廣場(chǎng)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、 街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢(shì)必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來(lái)相當(dāng)大的麻煩。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通 過(guò)這種“一致性”展現(xiàn)出“個(gè)性”，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。BRamp。nbsp。 交通問(wèn)題向來(lái)是商業(yè)街建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動(dòng)流通，另 一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車(chē)流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購(gòu)物，要往返穿行一條繁忙 的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。從西方國(guó)家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問(wèn)題的主要做法就是商業(yè) 的島區(qū)化，即“人與車(chē)的分離”——把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車(chē)交通的威脅下解放出來(lái)，興建步行街?，F(xiàn)在，在我國(guó)也 迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對(duì)于中心商業(yè)街來(lái)說(shuō)是非常值得提倡的，它不僅解決了人車(chē)爭(zhēng) 路的問(wèn)題，讓人們?cè)跊](méi)有車(chē)輛的商業(yè)街上安心地購(gòu)物、休閑，讓車(chē)流在沒(méi)有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人 們?cè)谝粋€(gè)沒(méi)有汽車(chē)尾氣的干凈環(huán)境下購(gòu)物，這符合綠色消費(fèi)的大趨勢(shì)。但是，如果沒(méi)有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒(méi)有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車(chē)場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。另外，針對(duì)有的步行街過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題，可以配備一些具有步行街特色的非 機(jī)動(dòng)車(chē)倆供人們?cè)谄v時(shí)乘坐。也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車(chē)開(kāi)放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、 中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。營(yíng)造商業(yè)氛圍——對(duì)商業(yè)步行街的思考 amp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 成都春熙路商業(yè)步行街的建設(shè)，正在美化amp。nbsp。 著我們身邊的這座城市。傍晚，暑氣散盡，人們徜徉在步行街 中，談天說(shuō)地，其樂(lè)融融。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 步行街的建成，達(dá)到了為城市美容的目的?？墒?，美容后的 步行街賴(lài)以生存的商業(yè)氛圍卻沒(méi)有相應(yīng)增強(qiáng)，巨額投入并沒(méi)有引 來(lái)更多的消費(fèi)者。那么，從道理上講，作為商業(yè)街，商之不存， 街將焉附？BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 其它地方如何？BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。 大連這個(gè)素有“北方香港”之稱(chēng)的口岸城市，從90年代開(kāi)始 走上流通快速發(fā)展新時(shí)期。青泥洼商業(yè)步行街建成不過(guò)3年左右 時(shí)間，但是其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益都得到國(guó)內(nèi)商界高度評(píng)價(jià)。它 的特點(diǎn)是以一批大型商業(yè)設(shè)施為表率，牽動(dòng)整個(gè)步行街及全市商業(yè)提升。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 這里，集中了14個(gè)商業(yè)門(mén)類(lèi)的幾百家大小商業(yè)企業(yè)，享譽(yù)全國(guó)的大連商場(chǎng)、新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、邁凱樂(lè)商 場(chǎng)、百年商城、瑞士酒店、秋林女店、渤海飯店等大型商廈，把這里裝點(diǎn)得異彩紛呈，同時(shí)引來(lái)商機(jī)連連，形成了 關(guān)聯(lián)效應(yīng)。用建設(shè)者與管理者的話說(shuō)，讓消費(fèi)者來(lái)到這里就不用出去。從高檔商務(wù)活動(dòng)到購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)、汽車(chē)，乃至 生活用品一應(yīng)俱全；用餐，大酒店、小飯店，“洋”店、本土店比比皆是。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 正是這種態(tài)勢(shì)的形成，不斷聚集著商業(yè)街的人氣，使其年銷(xiāo)售額超過(guò)50個(gè)億。而大商集團(tuán)這個(gè)全國(guó)商業(yè)百貨零 售業(yè)的楷模，2001年36個(gè)所屬企業(yè)銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)75億，今年通過(guò)兼并，購(gòu)買(mǎi)等方式，還要增建20家企業(yè)，銷(xiāo)售額將突 破百億。這就是人氣與財(cái)氣相輔相成、相得益彰的寫(xiě)照。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 至于上海，聞名于世的早已不僅是一個(gè)上海第一百貨大樓，而是步行街那商業(yè)成份合理、商業(yè)元素齊全的全街 整體商業(yè)氛圍。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 從外灘路口進(jìn)來(lái)，臨街立面上商家牌匾縱橫交錯(cuò)、鱗次櫛比，夜幕降臨，燈火齊明，色彩繽紛，東西穿梭的人 流把步行街的人氣、財(cái)氣揮灑得淋漓盡致。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 上海人精明、會(huì)賺錢(qián)，是在方便消費(fèi)者的前提下自然所得的。在這條十分豪華、時(shí)尚的步行街中，任何一個(gè)消 費(fèi)階層都能找到去處。BRBRamp。nbsp。amp。nbsp。 就在豪華酒店、堆金聚銀的珠寶店、世界名牌服飾專(zhuān)賣(mài)店附近，就有各類(lèi)方便小吃，日本拉面、美國(guó)燒烤、麥 當(dāng)勞、四川火鍋、上海醪糟應(yīng)有盡有。而步行街的結(jié)構(gòu)在目前中國(guó)的步行街中是最叫絕的，不但有傳統(tǒng)商業(yè)百貨大 小商場(chǎng)，高中低檔酒店、賓館，而且還有房地產(chǎn)交易中心、汽車(chē)廣場(chǎng)、拍賣(mài)行。更有讓人流連忘返的香港金銀珠 寶、銀行、保險(xiǎn)、通訊、郵電等機(jī)構(gòu)與設(shè)施應(yīng)有盡有。南京路步行街是燈的海洋，是人的海洋，更是現(xiàn)代商業(yè)流通 的示范場(chǎng)所。!contentBR商業(yè)街的建設(shè)要因地制宜商業(yè)街建設(shè)掀熱潮amp。nbsp。 從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，隨著城市建設(shè)amp。nbsp。 的推進(jìn)，全國(guó)興起了一股改造、興建商業(yè)街的熱潮。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。 一個(gè)直觀上的表現(xiàn)就是商業(yè)街的數(shù)量越來(lái)越多。據(jù)中國(guó)城市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前，全國(guó)以商業(yè)街、 步行街命名的街達(dá)到980余條。這些街的規(guī)模也越來(lái)越大，從最 初的條狀，發(fā)展到“丁”字型、“工”字型或“田”字型，商業(yè) 輻射范圍達(dá)到幾十公里。功能也越來(lái)越完備，從最初以單純的購(gòu) 物為主，發(fā)展到集購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)等為一體，單純的商 業(yè)中融入了文化、藝術(shù)、時(shí)尚等各種元素。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 這些商業(yè)街的投資主體也從最初的政府，發(fā)展到政府和企業(yè)組合、或是有實(shí)力的企業(yè)，投入的資金也越來(lái)越 大。比如保定投入8億元打造一條商業(yè)街，杭州投入9條商業(yè)特色街建設(shè)的資金 目前在10億元以上。amp。amp。nbsp從南到北，幾乎每個(gè)城市都在改建或新建商業(yè)街，在全國(guó)已成為一種熱潮。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 商業(yè)街建設(shè)過(guò)熱了嗎？ /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 全國(guó)城市大造商業(yè)街，自然讓人擔(dān)心商業(yè)街的建設(shè)是否過(guò)熱了。國(guó)務(wù)院研究室綜合司副司長(zhǎng)陳文玲說(shuō)：“商業(yè) 街的風(fēng)行與目前全國(guó)范圍內(nèi)競(jìng)相建設(shè)大型購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)一樣，具有一定的盲目性，存在低水平重復(fù)建 設(shè)現(xiàn)象?！彼豢跉庵赋隽四壳吧虡I(yè)街建設(shè)中存在的眾多問(wèn)題，比如，一些地方的“拍腦袋”工程，盲目模仿國(guó) 外；缺少合理規(guī)劃，與城市規(guī)劃、購(gòu)買(mǎi)力流向等沒(méi)有很好地結(jié)合，導(dǎo)致有街無(wú)市；投資不考慮回報(bào)；缺少配套設(shè) 計(jì)，缺少特色，經(jīng)營(yíng)商品雷同等等。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 商務(wù)部商業(yè)改革司的王選慶建議，商業(yè)街建設(shè)要注重規(guī)劃，引進(jìn)大型商業(yè)設(shè)施聽(tīng)證會(huì)制度，加強(qiáng)規(guī)范管理。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 但也有一些專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)街興起只是近三五年的事情，還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到過(guò)熱的地步。中國(guó)網(wǎng)聯(lián)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)廖偉 陽(yáng)說(shuō)，在一些城市商業(yè)街出現(xiàn)了過(guò)剩，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，這給商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃提出了新的要求，但作為一種服務(wù)載 體，商業(yè)街在很多中小城市仍有空間和潛力。杭州商學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院院長(zhǎng)王傳維教授分析了商業(yè)街近年快速發(fā)展的原 因：在都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，許多城市提出“退二進(jìn)三”，從第二產(chǎn)業(yè)向發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)挺進(jìn)；中國(guó)的市 場(chǎng)更加開(kāi)放，國(guó)際產(chǎn)品紛紛進(jìn)入中國(guó)，商業(yè)街成為展示產(chǎn)品的窗口；城市化不斷推進(jìn)，人們的消費(fèi)水平不斷提高， 產(chǎn)生多元化的需求。正是這三個(gè)大前提的存在，引發(fā)了商業(yè)街建設(shè)的熱潮。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 下一步該怎么發(fā)展？ /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 陳文玲認(rèn)為，現(xiàn)有的商業(yè)街要考慮如何提升的問(wèn)題，商業(yè)街建設(shè)要?jiǎng)?chuàng)新，不是簡(jiǎn)單模仿，而是學(xué)習(xí)、吸收、提 高。她尤其強(qiáng)調(diào)，要突出5個(gè)特色：體現(xiàn)城市文化特色，與歷史積淀、文化理念、市民消費(fèi)方式相匹配；具有商品 特色，搞一些專(zhuān)業(yè)化特色街；具有經(jīng)營(yíng)特色，保持經(jīng)營(yíng)特色的一致性，打造商業(yè)街的誠(chéng)信和品牌；具有管理特色， 管理者在經(jīng)營(yíng)管理上有獨(dú)特的理念；具有建筑特色，建筑設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)商品、城市風(fēng)格相吻合。 /PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 專(zhuān)家們認(rèn)為，商業(yè)街的建設(shè)要因地制宜，充分利用各地的資源優(yōu)勢(shì)。比如上海是時(shí)尚信息集聚的地方，所以才 有了南京路、淮海路的名店薈萃；杭州作為著名旅游城市，每年要接待2800萬(wàn)中外游客，因此可以借此打造商旅結(jié) 合的商業(yè)特色街區(qū)。 /P !contentBR17 /