【導讀】團化民營股份制企業(yè)，公司成立于1998年3月，法人代表李春萍，注冊資本3318萬元人民幣。探礦、鋼材及礦產(chǎn)品貿(mào)易等。西省偉夢集團有限公司的全資子公司。該項目地塊位于南昌象湖風景區(qū)南側(cè)，公司擬在近期啟動該項目，依托該地塊的位置及水資。源優(yōu)勢，建設南昌性價比最優(yōu)的生態(tài)樓盤“盛唐水都”。畝，總建筑面積110余萬平方米，以住宅為主，由300余棟組成。期房價仍略有上升。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣水平趨向正常。以公司的發(fā)展戰(zhàn)略為核心。通過良好的品牌形象、技術進步、完善管。理、降低成本、提高質(zhì)量、良好的服務等方面來參與市場競爭。實施品牌戰(zhàn)略，加快項目的建設，走。建立合理的約束與激勵機制。樹立對員工強烈的團隊意識，樹立。各種風險相對較小,項目整體抗風險能力較強，投資回收有保障。集團位于南昌市風景秀麗的“象湖”風景區(qū)之濱，擁有升。奠定了偉夢事業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展的堅實基礎。了多項“風險探礦”合作協(xié)議。

　　

【正文】 部優(yōu)勢 (Strengths) 和劣勢 (Weaknesses) ， 外 部 環(huán) 境 的 機 會(Opportunities)和威脅 (Threats)的動態(tài)的結(jié)合分析中，確定相應的生存和發(fā)展戰(zhàn)略。 本章應用這一分析方法，對 公司 的內(nèi)外部環(huán)境以及自身的優(yōu)劣勢進行分析，從而做到 “ 知己知彼 ， 百戰(zhàn)不殆 ” 。 區(qū)位優(yōu)勢 項目所在地位于南昌市區(qū)內(nèi)最大的休閑風景區(qū)象湖風景區(qū)南側(cè)，其東側(cè)土地已基本開發(fā)為高檔樓盤。項目地塊 毗鄰的昌南大道（南隔堤） 為南昌市規(guī)劃的內(nèi)環(huán)，其西接生來大橋，東接迎賓大道。據(jù)昌南綠城最新規(guī)劃，昌南大道北邊為象湖風景區(qū)，南邊為 500 米綠化風景帶。該項目地塊北鄰 500 綠化風景帶，東、南鄰南昌市內(nèi)水系之源的引水河 —— 撫河故道，規(guī)劃為一類住宅用地及高檔住宅區(qū)。業(yè)內(nèi)人士均認為該地塊為南昌未來幾年最適合人居住的區(qū)域之一。 政策優(yōu)勢 為了擴大招商引資，政府實施了一系列優(yōu)惠政策。 除了在稅收及關稅等方面享受國家、省、市和區(qū)的優(yōu)惠政策外，還可在地價、水電增容、消防、辦證開業(yè)等方面享受多項優(yōu)惠。對國家、省、市規(guī)定的 41 各種收費一律按最低標準收取。 市 政府投資百億元改造花樣南昌，加快南昌縣市一體化進度。 江西省城鎮(zhèn)居民收入水平偏低。江西的城鎮(zhèn)居民收入不高，與經(jīng)濟大省很不匹配，普通居民對購買商品房是旺需而乏力。 南昌市相對于沿海發(fā)達城市及大中型城市而言，在經(jīng)濟總量及居民收入水平上仍存在著很大落差，居民購買力相對較弱，在消費觀念上比較落后，對房屋品質(zhì)，居住環(huán)境及消費方式在理念上仍存在很大差距，將是今后房產(chǎn)銷售的主要制約因素。 機會分析 1）中國加入 WTO 后，從長遠看，由于資金、先進管理技術的進入，會給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的發(fā)展機遇。 2）本項目投資規(guī)模較大，設計的戶型較多，面積上跨度大，業(yè)主有較大的選擇余地。 3）本項目作為所建設樓群與眾不同，有鶴立雞群的感覺，能給入住的業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢，同時還可吸引在其他小區(qū)居住戶“跳槽”購房。 4）小區(qū)的開發(fā)建設受到當?shù)卣拇罅χС?，實施了一系列?yōu)惠政策，項目極具升值潛力。 1）項目屬于高定位的新項目，本身就具有很大的風險和難度。 42 2）從最新趨勢來看，項目周邊也出現(xiàn)同檔次定位的競爭性樓盤，如果清盤期滯后，將會面臨較大的競爭壓力。 這種優(yōu)勢與劣勢同在、機會與威脅并 存的現(xiàn)狀，極大地刺激著我們的神經(jīng) — 次又一次檢驗我們能力。首先，我們必須為“灰姑娘”找到她的“水晶鞋”，這在很大程度上影響到本企劃的成敗。 43 第六部分 實施計劃及發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃構思 居住建筑是滿足人類生存所需要的基本條件，現(xiàn)代家居不但是要滿足人類生存的本能，更是滿足不斷提高的消費觀念、審美觀念和私生活質(zhì)量。本項目規(guī)劃設計、環(huán)境設計、建筑設計和文化理念就是遵循“以人為本、環(huán)境為先、文化倡導、營造高水準的居住文化”這一指導思想進行的。 總體布局 設計中特 意留出更多的綠地改善環(huán)境，以環(huán)境為先導，營造綠色的自然空間和觀賞景觀。規(guī)劃設計在滿足日照通風、消防、交通等功能的同時，加大建筑進深，縮小面寬，節(jié)約土地。在建筑布局方面，考慮到南昌的通風采光要求，充分利用了圍合式朝向好、通風暢的優(yōu)點，并在局部采用平面錯位，以活躍空間。老人、小孩、家庭婦女的大部分時間生活在家庭。雙休日使居民在家庭的時間逐漸多起來。在信息時代，隨著勞動生產(chǎn)率的提高，工作和生活在時間和空間上將更多的分離，人們的家庭生活時間將會越來越多，除了舒適的智能型住宅外，還要求居住環(huán)境的園林化，貼近自然綠色起 居室，使居民得以放松休憩、活動和交往。在文化方面，完成了千年文明與現(xiàn)代地產(chǎn)的 44 對接，社區(qū)文化直接的影響下一代的健康成長，小區(qū)每個角落都是充滿了文化氣息，文化氛圍濃厚，使居民文化精神生活陶冶在盛唐水都的每一處。良好的居住環(huán)境及文化內(nèi)涵將逐漸成為人們生活的第一要素。 小區(qū)位于空氣清新，景色宜人的象畔，環(huán)境設計以自然為主題，能通過流線型的水池、緩坡草坪、林蔭道、灌木花叢，喬木混交林的植物種植設計，為居民提供了可觀賞、可享用的綠色環(huán)境。 道路的分級布置保障交通“順而不穿、通而不漏”。小區(qū)的道路規(guī)劃呈內(nèi)外環(huán)型交錯，順而 不穿、通而不漏。以限定機動車的速度，減少機動車對居民的心理壓力，并收到步移景異的效果。 1）滿足居民的基本心理需求 人在滿足了基本的物質(zhì)需求后，需要進一步滿足其心理需求，它包括人的安全、私密性、鄰里關系、審美及自我價值實現(xiàn)需求等。良好的居住環(huán)境的創(chuàng)造，與這些需求是分不開的。盛唐水都設計從幾方面作了嘗試。 2）安全需求 安全需求是避免人身和財產(chǎn)受到傷害和損失。它需要一個良好的居住氛圍，這一方面需要整個社會的支持，同時也需要設計者在小區(qū)布局中盡量考慮住宅小區(qū)的封閉管理和防災害能力。小區(qū)在后期管 45 理將加大對車流，人 流及小區(qū)安全管理，在小區(qū)里的重要部分設計保安崗亭，對于整個小區(qū)的治安起監(jiān)督作用。這樣就減少了在小區(qū)內(nèi)的犯罪率。 3）私密性需求 小區(qū)從規(guī)劃中就盡量避免居民之間視線干擾和傳聲。在小區(qū)的環(huán)境設計中，注意劃分不同的空間領域，使其有強烈的歸屬感，從而保障小團體的生活不受侵犯。交往與娛樂場所單元化的住宅設計給社會交往帶來了困難，尤其是現(xiàn)代住宅，更增加了鄰里之間的親情。在規(guī)劃設施中充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場所，如各類綠地、公共設計，這些交往場所按兒童、老人等不同年齡層次設置，滿足了們的交往的需求。 建筑風格設計 建筑外觀設計以新現(xiàn)代主義的構成手法為主導，滿足人們的普通審美情趣。建筑外觀造型通過單體差異的不同變化韻律；立面上采取分割，風格上采用常見的立體色條和跳躍色塊；空間層次上采用高低錯落有致的手法，使小區(qū)的設計風格既非貴族式的皇家金碧，又非文人式的譫泊寫意，而是力求體現(xiàn)宜人環(huán)境和豐富多彩的積極人生。變化層頂在單體設計中，十分重視住宅的層頂造型，把它作為小區(qū)整體形象的關鍵因素，進行充分的運用和發(fā)揮。各不相同的層頂類型， 46 形成不同的單元組合，多變的躍層效果，無疑十分搶眼。在戶型方面采用了干濕分區(qū)，動 靜分離、戶戶采光，更是在設計上有重大的突破，深得市場青睞。不同屋頂組合變化活潑了視覺需求，形成美化建筑造型的有利因素。統(tǒng)一的建筑部件和細部我們采用了統(tǒng)一的建筑部件配置和編輯部處理，包括：墻身的材料，顏色配置手法的統(tǒng)一、內(nèi)墻處理手法的統(tǒng)一，外墻劃分線及其比例尺度的統(tǒng)一，樓梯間處理的統(tǒng)一，等等。 在規(guī)劃設計中，堅持貫徹“以人為本”的指導思想，處處體現(xiàn)為在小區(qū)內(nèi)居民著想，為居民服務的精神，以環(huán)境為先，文化倡導，營造綠色的自然生存空間，力求做到高品質(zhì)的設計原則，展現(xiàn)出新世紀人性化的居住環(huán)境，和設計人員一同精心展現(xiàn)出 開發(fā)建議者精心規(guī)劃，設計一片愛心。在各方面協(xié)同努力下，盛唐水都以布局合理、文化統(tǒng)領，技術先進，居住舒適，交通方便，環(huán)境優(yōu)美的嶄新形象展示在市民面前，營造出高水平、高標準的居住文化。 按照公司的綜合價值和銷售情況，分批投放市場，并逐步提升竣工品種的檔次及價位，最終確保銷售均價，獲得良好的銷售利潤。實行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。由于推廣階段不同，竣工量不同，推出的樓棟、房型、樓層不同，工程進度和賣點競現(xiàn)程度不同，對價格進行策略性調(diào)整。采用公開價和實得價雙級控制體系。對出售房屋 47 進行打折扣的形勢 ，折扣大小由現(xiàn)場銷售主管、營銷總監(jiān)分級分權控制。 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略以黨的十六大確定的重要思想為指針，以國內(nèi)房地產(chǎn)市場為指導，以適應經(jīng)濟全球化和加入世貿(mào)組織的新形勢下的國際競爭為導向，以人才為保障，在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國內(nèi)外管理、技術、信息等方面的交流合作和競爭，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢，優(yōu)化公司資源配置，實施公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。充分把握公司自身的潛力，進一步提高公司核心競爭力，抓管理、上規(guī)模、創(chuàng)效益，搞好資本運營，利用資本市場，大力開拓房地產(chǎn)市場。集中全力開發(fā)好“盛唐水 都開發(fā)項目”這個極力發(fā)展?jié)摿Φ捻椖俊? 48 第七部分 營銷策略 品牌營銷 房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形象是消費者認知的第一要素，但是，由于市場競爭的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進行較長時間的品牌營造和資金投入，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個極短的時間內(nèi)建立的，需要品牌的積累和公眾的認可。如果能靜下心來，腳踏實地地進行一流的規(guī)劃設計、提供一流的配套服務和物業(yè)管理，對于品牌形象進行良好構建，營造名牌企業(yè) 和名牌產(chǎn)品，必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。 誠信營銷 在房地產(chǎn)業(yè)進入全面的整體素質(zhì)競爭的今天，如果僅僅局限于推出一個新奇的概念和宣傳口號，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者困惑和反感，讓我們失去口碑市場。另一方面，當在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設想還能有效地吸引消費者。為此，我們必須樹立誠信營銷的經(jīng)理理念，塑造出自身的良好社會形象。 個性營銷 消費者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮 49 和張 揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。為此，我們必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在布局、建筑外形、色彩、樓層、內(nèi)部結(jié)構等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。 環(huán)保營銷 隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環(huán)境，更加關注擬購房屋的環(huán)境設計。我們應該以環(huán)境保護為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮其空間、陽光照射、綠化間隔等， 為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。 關系營銷 其營銷主張重視消費者導向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久穩(wěn)定的對應關系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。關系營銷強調(diào)必須完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通。 在建立銷售網(wǎng)絡、銷售渠道方面的策略與實施 對于商品房的銷售，公司已制定了強有力的銷售計劃。我們在所開發(fā)的小區(qū)邊靠近繁華街道的一側(cè)興建了小區(qū)售樓中心，由售樓部統(tǒng)一管理經(jīng)營。同時，考慮到購房者和看房者的需要，我們會在較 為繁 華的市中心建立 “盛唐水都”的樣板間，供消費者參觀洽談，并 50 為其配備看房專車，隨時隨地讓購房者去小區(qū)參觀、體驗。 廣告促銷方面的策略與實施 公司會以重金聘用省內(nèi)較為有實力的廣告宣傳策劃公司，為項目制作精美的廣告宣傳片和廣告宣傳畫冊；通過南昌市的各大報刊、電視等宣傳媒體對綠色生態(tài)小區(qū)及其周邊環(huán)境進行強有力的宣傳，提升人們購房的心理；聘請禮儀公司在市內(nèi)一些人口流動量較大，繁華程度較高的商業(yè)地段發(fā)放宣傳畫冊及紀念品；舉辦一系列的商業(yè)演出等活動來宣傳我們的小區(qū)。讓南昌人更多準備買房消費者了解和體驗“盛唐水都”的魅力 。 在項目建設的過程中，我們會定期組織已購買和傾向購買商品房的消費者參觀小區(qū)建設過程中的施工形象進度和施工過程，以加強其對我們建設產(chǎn)品的施工質(zhì)量、施工技術和施工方法等方面的了解，并通過消費者對我們的工作過程和產(chǎn)品質(zhì)量進行監(jiān)督，增加其對：“盛唐水都”的信任度和滿意度。 產(chǎn)品銷售價格方面的策略和實施 公司在保證所建商品房銷售盈利的情況下，擬定了一系列價格方面的優(yōu)惠政策。在項目實施階段，為鼓勵購房者提前購買，我們會給予其一定的價格優(yōu)惠來增強消費者的購買心理；當小區(qū)建設規(guī)?；拘纬桑乙验_盤銷售的情況下，我 們會配合其向銀行輸住房貸款，讓業(yè)主分期付款，并對一次付清房款的業(yè)主實施平米價格上的優(yōu)惠。我們相信，種種優(yōu)惠策略在具體實施階段將很大程度上吸引購房者的目光，引導購房者來此定居、工作、生活。 51 建設良好銷售隊伍方面的策略 在項目穩(wěn)步建設的同時，公司的售樓部組織相關的銷售人員熟悉不同區(qū)域內(nèi)關于環(huán)境、面積、法規(guī)、功能、價位、需求等市場信息的動態(tài)情況；參與項目規(guī)劃方案的制定，并為園區(qū)規(guī)劃、單體設計、樓盤定價提供依據(jù)。為提高銷售人員的業(yè)務水平，公司還組織售樓人員的上崗培訓，負責開盤前后的整體策劃。銷售人員還需要根 據(jù)工作實際情況編制銷售費用預算，報公司審批。 產(chǎn)品售后服務方面策略 對于房地產(chǎn)這種特殊產(chǎn)品，有其獨特的售后服務方式。公司對已售出的商品房服務策略。公司自身組建物業(yè)管理公司，由公司統(tǒng)一領導，面向社會統(tǒng)一招聘物業(yè)管理人員，包括清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理人員，由公司統(tǒng)一進行管理方面的培訓后上崗工作。 52 第八部分 管 理 組織結(jié)構與管理構架 人員編制及發(fā)展計劃 項目投資到位后，將按崗位標準先內(nèi)后外公開招聘全日制員工。員工實行培訓上崗。其中：高級管理層按“企 管企化、財務資本、市場營銷、生產(chǎn)