城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用-資料下載頁
2025-08-03 02:27本頁面
【正文】 年北京的規(guī)模不斷擴大，北京的外來的人口越來越多。到2002年，北京外來人口大體是300多萬人，本市戶籍人口1100萬人，人口數(shù)量相當于現(xiàn)在兩上香港。而整個城區(qū)的面積達到941平方公里，平均每年開發(fā)土地25平方公里。特別是1996年至2002年，每年平均土地供應56平方公里，最近兩年圍繞著“奧運”最高的土地供應量達到66平方公里。 北京有些郊區(qū)如通州、大興已經(jīng)與北京中心城區(qū)連在一起?！ 》康禺a(chǎn)發(fā)展的速度，這一張表，反映的是土地的開發(fā)速度。到1990年之后，這一土地的開發(fā)的曲線波動很大。 下面的線GDP的增長速度，上面的線是建設用地和房地產(chǎn)開復工面積的增長速度，顯然房地產(chǎn)的增長速度遠遠超過GDP、固定資產(chǎn)投資的速度。特別是作為首都，房地產(chǎn)的投資在90年代只占到全市12%，到2002年超過一半，這是很不正常的?！ 〈蠹覐膱D上的顏色可以看出，黃顏色代表普通商品房，紅顏色代表高檔公寓，綠代表寫字樓，紫色代表經(jīng)濟適用住房。 這就是北京現(xiàn)在的商品房開發(fā)的第一個問題，結(jié)構(gòu)不合理?！ 〉诙?，原來在北京規(guī)劃的綠化隔離帶，將中心區(qū)和外圍隔開。隔離帶中應該是樹木或農(nóng)田，以保持城市的環(huán)境。但是因為房地產(chǎn)開發(fā)等問題，現(xiàn)在這一條綠帶已經(jīng)不存在了?！ ”本┑男乱惠喅鞘幸?guī)劃 ?。?）北京城市規(guī)劃的發(fā)展方向 2004年，北京市修編了新一輪的總體規(guī)劃。本輪總體規(guī)劃強調(diào)的是城市要在新的起點發(fā)展，強調(diào)對房地產(chǎn)的引導?！ ”本┦行碌囊?guī)劃圖 從新的規(guī)劃圖上看，中心城區(qū)形成了熱島，城市對工作效率和環(huán)境的影響很大。所以從城市環(huán)境來講，城市開發(fā)強度不能過高，建筑物不能太密。在城市總體規(guī)劃里要先有調(diào)查研究，先搞環(huán)境調(diào)查?！ ”本┑奈鞑渴巧絽^(qū)和半山區(qū)，但是溫度也很高，這是因為這一帶存在著石景山的鋼鐵中心，這也是北京環(huán)境的重要污染源?！ ≡?0年代城市發(fā)展的方向是向東南方向，面向大海、渤海灣、天津。最初的城市發(fā)展箭頭向東南天津方向、渤海灣方向發(fā)展的。這一決策應該是對的，問題在于政府認同了，但開發(fā)商并不認同。這是90年代規(guī)劃圖，90年代的規(guī)劃圖，藍色的區(qū)域是按照規(guī)劃的建設用地。橙黃色用地是沒有經(jīng)過規(guī)劃批準的違章建設用地。通過調(diào)查，在這段時間按照規(guī)劃建設批準的用地只占整個用地量的30%，70%的用地是毫無規(guī)則、毫無秩序的。所以為了解決在市場經(jīng)濟條件下快速發(fā)展，要很好的引導北京的發(fā)展，最新的規(guī)劃思想是首先從更大的區(qū)域范圍考慮。這就是區(qū)域規(guī)劃?！ ^(qū)域規(guī)劃對北京而言的關(guān)鍵的就是，北京的發(fā)展應該和環(huán)渤海地區(qū)的發(fā)展，天津、唐山的發(fā)展一起來考慮，未來有一些項目不一定都在北京，拿到天津、唐山、環(huán)渤海灣。另外，在北京外圍要發(fā)展一批新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。最后用高速公路將京津唐地區(qū)聯(lián)系起來?！ 。?）北京市“兩軸兩帶多中心”的城市規(guī)劃 北京本市在規(guī)劃的時候請生態(tài)環(huán)境部門評估，紅色是適宜建設用地，對生態(tài)沒有影響；未來北京建設用地從生態(tài)的角度來講，還有2200至2400平方公里的土地可以開發(fā)，主要位于城市的東部和南部。西部和北部地區(qū)生態(tài)比較敏感，不適合建設用地。未來北京的空間管制就得考慮生態(tài)這個重要的因素。在這一基礎(chǔ)之上，北京構(gòu)思了一個發(fā)展戰(zhàn)略?！ 〕鞘幸?guī)劃不完全是一個建設的藍圖，首先發(fā)展的藍圖是用了一個“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展設想?！ 皟奢S”是指在北京有兩條重要的軸線，一條是南北軸線，即封建時期明清北京城的軸線。另一條東西軸線是解放后開避的天安門前面的東西長安街，向東一直延伸到通州，向西一直到石景山。北京的發(fā)展未來的重點，首先在這兩條軸線上加強建設?！ 皟蓭А笔侵肝鬟吘G色的帶是生態(tài)的建設，在這一地區(qū)不能搞工業(yè)，不能污然，只能發(fā)展旅游業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。重點我們的產(chǎn)業(yè)和人口集中在東邊的產(chǎn)業(yè)帶上。這一產(chǎn)業(yè)帶指向東南方，符合原來的城市發(fā)展方向，所以叫“兩軸兩帶”?！ 岸嘀行摹笔窃瓉碓诒本┲行膰@著天安廣場、故宮，還有三大商業(yè)中心——五府井、西單、前門。未來北京的功能要疏散到郊區(qū)的十一個新城，其中通州、順義、亦莊是重點建設的新城?！ 榱藢崿F(xiàn)北京向東南方向發(fā)展，所以除了現(xiàn)有的一條京津塘高速公路以外，現(xiàn)在京津第二高速公路動工了，北京到天津城市鐵路也已動工。北京到上海高速鐵路明年動工，北京到沈陽的高速鐵路都需經(jīng)過天津，所以可以看到北京向東南方向發(fā)展的目標是確定的。除此以外，為了使中心城區(qū)的人口能夠向外疏散，對外來的每一個新中心的產(chǎn)業(yè)作了研究工作?！ 〕鞘幸?guī)劃有遠期的和近期之分，“十一五”期間北京的建設重點在這“兩軸”上。南北的軸重點在奧體中心。另外準備在南中軸上建一個大型購物中心。東西的發(fā)展軸，首先建設的是北京的商務中心（CBD）。結(jié)合首鋼的搬遷，準備在石景山建設綜合服務中心。在東邊的通州建設行政單位的文化產(chǎn)業(yè)。 最近五年北京的建設就是在兩條軸上，只有一個例外就是中關(guān)村的海淀園。從未來看，北京最老的三大商業(yè)中心——前門、王府井、西單，五年之內(nèi)要演化新的中心：CBD、奧體中心、奧運中心、海濱區(qū)科教中心。再向遠期發(fā)展東邊到通州，南邊到亦莊、南苑，西邊的石景山都要形成新中心?！ 。?）未來的北京的發(fā)展熱點 從未來的格局看，東邊紅色的是產(chǎn)業(yè)帶，綠色的是生態(tài)產(chǎn)業(yè)。在用地問題上，北京的總體規(guī)劃也進行了空間控制，黃色和橙色是允許城市建設的用地；淡綠色是禁止建設用地；深綠色的是限制發(fā)展用地。未來北京的東南部、東北部是可供開發(fā)的熱點地區(qū)?！ ∷酝ㄟ^對北京規(guī)劃的分析，我們就可以知道，未來北京可供開發(fā)的用地平均每年從60平方公里減少到30平方公里，雖然土地減少了，但是土地成本要增加，土地的價格是要上升的，房價估計也不會下降，甚至還會上漲。在選擇開發(fā)的熱點來看，應該選擇北京的東部的兩條軸線發(fā)展帶上，房地產(chǎn)開發(fā)將有相當好的前景。15 / 15
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