【正文】 區(qū)高星級賓館2007~2008年每間客房收入變動圖示 浦東新區(qū)經(jīng)濟型酒店既有發(fā)展?jié)摿τ忠乐惯^熱經(jīng)濟型酒店在浦東新區(qū)整體上表現(xiàn)出較好的經(jīng)營績效。就所獲得的三家經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析，這三家經(jīng)濟型酒店的平均客房出租率都接近90%，而且擴張速度較快。因此，可以判斷經(jīng)濟型酒店市場總體上呈現(xiàn)出供不應求的局面。此外，通過對浦東新區(qū)、香港、美國和曼哈頓有限服務（Limited Service）型酒店平均出租率的分析，我們可以大致得出下列結論，浦東的經(jīng)濟型連鎖酒店市場正處于快速擴展期，并且正處于供不應求的局面。表42 浦東新區(qū)非星級旅館OCC與案例城市比較一覽表OCC（%）浦東新區(qū)經(jīng)濟型連鎖酒店（2008年數(shù)據(jù)）香港旅客賓館（2008年數(shù)據(jù)）78美國經(jīng)濟型酒店（1988～2000年全美平均數(shù)據(jù)）曼哈頓Limited Service型酒店（2007年數(shù)據(jù)）2009年，樂觀地預測，住宿市場對于浦東新區(qū)經(jīng)濟型連鎖酒店的需求為6,738間客房（基于60%平均出租率的預測結果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來預測酒店需求的話，將只需要5,775間客房；保守的預測，住宿市場對于浦東新區(qū)高星級賓館的需求為4,454間客房（基于60%平均出租率的預測結果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來預測酒店需求的話，將只需要3,818間客房?，F(xiàn)有的經(jīng)濟型酒店客房存量為6061間。但是，我們也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟型酒店擴展的速度很快，客房數(shù)量急劇增大，所以，可以大致地預測，供求平衡局面可能不會維持很長的時期。另外，也需要注意三星級旅游賓館存在供過于求的狀況。2010年上海舉辦世博會期間，浦東新區(qū)的旅游客流主要分為兩類，一類是自然情況下的旅游客流，據(jù)世界旅游組織有關金融危機對世界旅游業(yè)影響的預測，到2010年底，世界旅游業(yè)才可能有所恢復，因此，本課題組分析，還將繼續(xù)下降，下降幅度在0—20%之間；第二類是世博會所引發(fā)的旅游客流。 世博會對浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求關系的多重影響 2010年的世博會對浦東新區(qū)住宿業(yè)會帶來兩個方面的變化：一是旅游住宿業(yè)的供給增加，二是市場對旅游住宿業(yè)的需求增加。世博會刺激旅游住宿業(yè)供給量的增加。就現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析，2010年，浦東新區(qū)將新建成19家高星級的賓館，主要分布在陸家嘴功能區(qū)、張江和川沙功能區(qū)，建筑面積達316973平方米，新增客房達5700間左右（參閱表32——2010年將建成的高星級賓館一覽表）。因此，可以估算，到2010年底，浦東新區(qū)高星級賓館的供給量將會有一個激增。這種供給的變化會在一定程度上改善個別功能區(qū)的住宿業(yè)結構，比如說川沙功能區(qū)和三林功能區(qū)，但更加會引發(fā)一些功能區(qū)高星級賓館市場日益激烈的競爭。高星級賓館的大量建成將會在一定程度上緩解世博會期間對住宿業(yè)的壓力，但存在與世博會主體客源需要中檔賓館的需求檔次不對稱問題。經(jīng)初步測算。以2009年5月浦東新區(qū)擁有的客房床位數(shù)計算 截止2009年5月,浦東新區(qū)旅游賓館床位數(shù)為44,865床,非星級賓館床位數(shù)為34,180床,總計79,045床.。以2010年浦東新區(qū)預計擁有的床位數(shù)計算，依2010年的床位數(shù)來計算， 詳細預測方法見附錄2.，（參閱附錄2中的表21和表22）。但隨著世博會的結束，客流必然會出現(xiàn)回落，浦東高星級的住宿業(yè)市場必將再度出現(xiàn)供過于求的局面。世博會期舉辦前，主要進入浦東地區(qū)同世博相關的客源是部分參展國和地區(qū)的官員和工作人員，這部分市場的主要需求是高檔的商務酒店和公寓式酒店；在世博舉辦期間，除了維持展會正常運轉(zhuǎn)的工作人員外，還會有部分參展國的VIP人員來訪上海，此外，不同的國家和地區(qū)也會有大量的演藝人士來滬；而展會結束后，還將有部分場館保留一段時間，所以將會長期駐留一部分工作人員。這些都是同世博會密切的相關人員。具測算，除了可以進入世博村的人員外，（床）的住宿需求。調(diào)查顯示，世博會期間，將會有大量的游客來滬，預計有7000萬人次將參觀世博會，184天平均每天是40萬，一般高峰日60萬，極端高峰日80萬。巨大的市場將會在半年的時間內(nèi)給浦東住宿業(yè)帶來豐厚的利潤。此外，即使世博會結束，由于部分場館還將保留一段時間，所以參觀世博會館址的游客數(shù)量還將會保持較高的水平。這些都將帶來浦東住宿業(yè)需求量的增加。但究竟游客數(shù)量會在多長時間內(nèi)保持多高水平的延續(xù)，還主要取決于世博會的旅游營銷計劃的實施和世博后旅游產(chǎn)品的開發(fā)。 金融危機對浦東新區(qū)不同旅游住宿業(yè)的供求關系的不同影響金融危機通過對住宿業(yè)供給和需求兩方面的影響來改變著現(xiàn)有的供求關系。 金融危機對不同類型、檔次、區(qū)域賓館的影響存在一定差異金融危機對于高檔賓館產(chǎn)生的影響要比中、低檔大。這種影響表現(xiàn)為平均出租率、平均房價和每間客房收入三大指標的全面下降。同時，客源結構也從以入境為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槿刖澈蛧鴥?nèi)均衡發(fā)展，客人的類型也從商務為主，到商務、會議、婚宴、休閑度假旅游平分天下。而且很多高檔酒店開始把團隊客人作為促銷的重點。之所以會發(fā)生這樣的變化，主要是金融危機對于國內(nèi)市場的影響要小于入境市場，對于休閑度假旅游市場的影響要小于商務市場。相比較而言，中、低檔酒店受到的影響則要小一些，這主要是因為它們受到國際市場變化的沖擊較小。金融危機對于商務型和會議型賓館的影響則要大于其他類型賓館，這主要是由商務活動大量減少所造成的。 2009年形勢嚴峻與2010年將逐漸好轉(zhuǎn)據(jù)國際貨幣基金組織預測，這次金融危機的影響大約持續(xù)8個月至3年。從金融危機發(fā)生的規(guī)律來看，金融危機的影響主要分為三個接段。一是影響初顯階段，二是影響劇烈階段，三是影響恢復階段。在不同階段，金融危機對于經(jīng)濟的影響呈現(xiàn)出由小到大，再由大變小這么一個過程。如果對這個影響周期做一個比較保守的估計，也就是說持續(xù)時間為三年，那么金融危機的影響周期就是從2007年底開始至2010年底結束，在這個過程中，2007年底至2008年底是影響的初顯階段，2008年底至2009年底是影響劇烈階段，2009年底至2010年底是影響的恢復階段。2009年正好處于一個影響最為劇烈的時期，2010年則是影響的恢復期。據(jù)此推斷，2009年的浦東住宿業(yè)將經(jīng)歷一個嚴冬，而2010年受整個金融危機周期和世博會的影響，浦東新區(qū)的住宿業(yè)將逐漸走出低谷。 金融危機對入境旅游市場與國內(nèi)旅游市場的不同影響金融危機始發(fā)于美國，美、歐等西方發(fā)達國家受到的影響較大。而我國由于進出口貿(mào)易額占國民生產(chǎn)總值的比例超過60%，因此，在旅游市場上就表現(xiàn)為，入境旅游市場嚴重下滑，國內(nèi)市場相對平穩(wěn)發(fā)展。基于上述對供給和需求的分析，我們可以得出結論，金融危機對依靠國際市場的高星級酒店影響較大，而對以國內(nèi)市場為主的中檔賓館和經(jīng)濟型連鎖酒店的影響較小。5 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求問題及合理化引導的對策建議 旅游住宿業(yè)投資問題及合理化引導的對策建議 旅游住宿業(yè)投資合理化的要求旅游住宿業(yè)投資合理化的要求主要表現(xiàn)為：有利于住宿業(yè)在數(shù)量、檔次、布局和類型方面的供需平衡；有利于投資方在住宿業(yè)的投資獲得合理的收益。 旅游住宿業(yè)投資過程中存在的問題目前，浦東旅游住宿業(yè)在投資方面出現(xiàn)的問題，與國內(nèi)其他的區(qū)域所面臨的問題基本一致，主要表現(xiàn)為：部分投資具有一定的重復性；住宿業(yè)和房地產(chǎn)組合投資對住宿業(yè)所帶來的負面效應。重復投資引起了住宿業(yè)總量、檔次、布局和類型等方面的失衡。尤其是在高檔、商務型賓館市場，已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的數(shù)量、布局失衡。在住宿業(yè)和房地產(chǎn)的組合投資中，開發(fā)商關注的是投資組合項目的收益，而往往會忽略住宿業(yè)整體的供求平衡現(xiàn)狀，對于自身住宿業(yè)投資項目的收益情況并不十分看重，最終導致了住宿業(yè)供給的盲目增加。在組合投資的過程中，開發(fā)商通常會選擇高檔賓館作為在住宿業(yè)領域的投資，這就進一步加劇了高檔賓館的供求失衡。 旅游住宿業(yè)投資問題的成因分析信息不對稱是造成部分投資重復的主要原因。一些住宿業(yè)的投資方在開發(fā)旅館項目時，缺乏對在建和擬建項目的了解，對于投資區(qū)域內(nèi)住宿業(yè)的整體經(jīng)營現(xiàn)狀缺乏了解，對競爭對手的發(fā)展狀況做盲目樂觀的評價，上述種種信息不對稱的情形加劇了住宿業(yè)投資的盲目性。一些開發(fā)商之所以對旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)進行組合投資，主要是出于三個方面的考慮：一是通過旅游住宿業(yè)的開發(fā)，帶動房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境的改善，從而提升房地產(chǎn)項目的價值，因此，即使旅游住宿業(yè)不能實現(xiàn)其預期的收益，也可通過房地產(chǎn)項目的升值，來實現(xiàn)投資組合的利益最佳化，這種模式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商進行旅游住宿業(yè)投資的主要動因；二是通過投資旅游住宿業(yè)可以為房地產(chǎn)或其他投資項目減免一定的稅收，組合投資成為了合理避稅的一種有效途徑；三是可以利用旅游住宿業(yè)不動產(chǎn)進行抵押貸款。 措施對策 完善信息管理對信息進行有效管理，解決信息不對稱問題。盡可能及時地了解與研究浦東新區(qū)旅館業(yè)的供需情況并向社會公布，包括現(xiàn)有的各等級、各類型賓館客房數(shù)、已立項在建和擬建的項目等，以及旅游業(yè)的其它相關信息，包括經(jīng)營效益信息，及時公布旅游業(yè)和旅館業(yè)方面的政策和規(guī)劃，防止投資者由于信息不充分而產(chǎn)生盲目的投資行為。同時，要擴大新區(qū)內(nèi)上報經(jīng)營數(shù)據(jù)的旅館范圍，原則上要覆蓋整個旅游住宿業(yè)，尤其是星級賓館，要求其必須做好經(jīng)營數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和上報工作，并對上報的數(shù)據(jù)明確具體的要求，只有獲得盡可能詳細和全面的經(jīng)營數(shù)據(jù)，才能對全區(qū)旅游住宿業(yè)的供求平衡現(xiàn)狀做出正確的評價。此外，還要采取措施防止個別企業(yè)發(fā)布虛假信息，干擾其他企業(yè)正常的投資決策行為。 不斷地完善投資稅收政策，提高政策的靈活性，發(fā)揮稅收政策的引導性對于旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)的組合投資，在旅游住宿業(yè)出現(xiàn)供過于求的情況下，要以單項投資為核算與征稅單位，如分別對房地產(chǎn)項目和旅游賓館項目單獨核算征稅，盡可能地避免由房地產(chǎn)投資者的避稅投資行為對旅游住宿業(yè)供給的沖擊。對于需要加大旅游住宿業(yè)投資的地區(qū)，要進一步提供有利的投資稅收政策進行激勵。旅游住宿業(yè)結構表現(xiàn)為旅游住宿業(yè)的等級結構和類型結構兩個方面。等級結構和類型結構合理化，就是要做到使旅游住宿業(yè)的等級結構和類型結構滿足功能區(qū)不同等級和類型旅行者對不同旅館的需要。結構合理化的基本判斷標準就是旅游住宿業(yè)不同等級和類型的旅館供求在合理價格基礎上基本實現(xiàn)平衡。 存在問題（1）住宿業(yè)的發(fā)展沒有很好地服務于各功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位《浦東新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確了浦東新區(qū)各功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位。旅游住宿業(yè)的發(fā)展對各功能區(qū)定位的實現(xiàn)起到了一定促進作用，是各功能區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力支撐。例如，陸家嘴功能區(qū)域的定位就是金融貿(mào)易，那么該區(qū)域旅游住宿業(yè)就要立足于為金融服務業(yè)服務，建造高檔的商務型賓館。不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生不同的旅行者，需要不同檔次、類型的旅游賓館。但目前來看，一些功能區(qū)住宿業(yè)結構并不符合該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構所產(chǎn)生的客源結構，因此，并沒有發(fā)揮出為產(chǎn)業(yè)有效服務的功能。（2）在等級結構方面，浦東新區(qū)的高星級賓館已經(jīng)供過于求通過對住宿業(yè)現(xiàn)有指標的分析，我們得出結論，浦東新區(qū)的高星級賓館已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的狀況?；趯?009年高星級賓館客房需求與供給數(shù)量的預測，我們發(fā)現(xiàn)，這種供求不平衡的情況還將存在，而且隨著部分高星級酒店的投入使用，供求失衡將會加劇。（3）在類型方面，商務型賓館的數(shù)量已經(jīng)供大于求，結構有待進一步優(yōu)化通過對商務型賓館的考察，可以發(fā)現(xiàn)，從總量上，商務賓館已經(jīng)明顯的供大于求，這主要是由高星級商務賓館的過度發(fā)展造成的。（4）經(jīng)濟型酒店發(fā)展迅速，要注意區(qū)域布局的合理化經(jīng)濟型酒店的高績效表現(xiàn)，激發(fā)了這一市場的快速成長。但是發(fā)展的背后，也存在著一定的問題。比如區(qū)域分布的不合理等。（5）市場細分不夠，酒店同質(zhì)化競爭比較明顯現(xiàn)在浦東新區(qū)的酒店類型主要集中在商務型和經(jīng)濟連鎖型酒店兩種上。這兩種賓館服務的市場都是以商務型為主，而且是中檔客人，從全區(qū)整體來看，缺乏服務低端商務客人的酒店類型。此外，能夠很好適應現(xiàn)在自駕車市場的賓館也較少，這一新型的市場缺乏有效的服務主體。（6）度假型的賓館數(shù)量較少，結構有待完善目前，全區(qū)度假型賓館只有三家，不能適應未來度假旅游發(fā)展的需要，更不能滿足不同層次度假游客的需要。 原因分析造成上述浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)結構方面的問題是多方面的，歸結起來主要有以下三個方面：（1）旅游住宿業(yè)發(fā)展規(guī)劃不能有效的實施雖然浦東新區(qū)制定了《浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)“十一五”發(fā)展專項規(guī)劃》，在規(guī)劃中明確了住宿業(yè)發(fā)展結構的目標，但是在保證規(guī)劃實施和落實的機制和措施方面，還缺乏一定的有效性，因此制約了規(guī)劃中所明確的住宿業(yè)結構目標的實現(xiàn)。（2）信息不對稱所引發(fā)的結構失衡政府和相關組織缺乏及時、持續(xù)地對旅游住宿業(yè)不同類型酒店供需信息的收集與發(fā)布。（3）酒店的投資方在建設酒店前缺乏對市場的認真考察，主觀判斷型決策較多 措施對策（1）政府積極發(fā)布有關市場、行業(yè)的相關信息，做到信息披露及時、透明對于政府來說，不但要及時、持續(xù)發(fā)布不同檔次、類型酒店的供需現(xiàn)狀和趨勢信息，而且還要發(fā)布有關行業(yè)、市場和相關產(chǎn)業(yè)的信息。（2）對已出現(xiàn)結構、數(shù)量失衡的酒店類型，要提高新建項目的進入門檻對于結構、數(shù)量失衡的商務型賓館市場，要設立較高的新建項目準入門檻，防止市場的過度進入，積極發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用。（3）積極發(fā)展酒店投資、咨詢、管理服務酒店集中的區(qū)域往往也是酒店管理、咨詢公司集聚的區(qū)域，而浦東新區(qū)從事這方面業(yè)務的企業(yè)卻較少。酒店管理和咨詢公司可以有效地提高中小型賓館的管理水平。因此，政府應當出臺相應的政策積極引導酒店投資、咨詢和管理公司的發(fā)展。 （4）積極引導投資主體發(fā)展主題文化特色（精品）酒店從國際經(jīng)驗來看，酒店市場的細分是住宿業(yè)發(fā)展的趨勢。對于浦東新區(qū)來說，對于中低檔商務游客、度假游客、極高端市場需要進行更多的開發(fā)。在美國，由于道路交通網(wǎng)絡、預定系統(tǒng)、信息檢索系統(tǒng)都極為發(fā)達，自駕車出游者眾多，于是便出現(xiàn)了眾多的滿足中低檔度假和商務旅行者需求的清潔、便捷的小型旅館。在新加坡，當很多酒店面臨激烈市場競爭，以低價吸引更多對價格敏感的旅游者時，四季酒店卻轉(zhuǎn)向，瞄準高檔、豪華市場。除了五星級酒店提供的日常服務，酒店還為顧客提供安有空調(diào)的室內(nèi)網(wǎng)球場，溫暖的鹽水按摩池，