【正文】 15%固定資產(chǎn)%%%%%%%經(jīng)營(yíng)成本%%%%%%%營(yíng)業(yè)收入%%%%%%%圖2 敏感性分析圖 通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)IRR的影響看出，營(yíng)業(yè)收入是IRR變動(dòng)最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)成本對(duì)IRR的影響敏感性相對(duì)較弱。七、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)收益評(píng)價(jià)表明，在收益計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值大于0，%，大于風(fēng)險(xiǎn)資本回報(bào)率（10%），清償能力強(qiáng)，項(xiàng)目效益較可觀，大有市場(chǎng)潛力，由于受營(yíng)業(yè)收入變化影響較大，故市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大?？傊?，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)于滿足市場(chǎng)需求有重要意義。第十七章 物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)一、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)居民就業(yè)，增加當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，增加國家?cái)政稅收，因此，具有良好的社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生較好的影響。二、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目與所在地互適性分析1．物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度，選擇可以促使項(xiàng)目成功的各利益群體的參與方式，對(duì)可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞。2．物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 本項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣块T的大力支持，當(dāng)?shù)卣硎?，愿意為本?xiàng)目的建設(shè)提供交通、電力、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件。3．物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 本項(xiàng)目建設(shè)地為龍場(chǎng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑椋虼?，?dāng)?shù)匚幕瘜?duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)程度良好。三、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 所謂社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，是指因個(gè)人或單位的行為，包括過失行為，不當(dāng)行為及故意行為對(duì)社會(huì)生產(chǎn)及人們生活造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，由于當(dāng)?shù)卣途用駥?duì)本項(xiàng)目的建設(shè)基本沒有反對(duì)意見，因此，本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。四、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論從以上分析可以得到，本項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)的角度來分析，本項(xiàng)目是可行的。第十八章 物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下方面：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、配套風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。二、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析 （1）政策風(fēng)險(xiǎn) 1）宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)期或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動(dòng)。 從本項(xiàng)目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。 2）信貸政策風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)于物流行業(yè)，其與商品的消費(fèi)量緊密相關(guān)。商品消費(fèi)量受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 目前，央行已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭，這在一定程度上堅(jiān)定了投資者的信心，市場(chǎng)仍有一個(gè)寬松的貨幣環(huán)境。 但是，銀監(jiān)會(huì)四度公開強(qiáng)調(diào)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)：7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。23日，對(duì)于個(gè)別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，27日，銀監(jiān)會(huì)公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，30日又公布了《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會(huì)更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。而建筑行業(yè)歷來都是商品的一項(xiàng)重要的消費(fèi)市場(chǎng)。因此通過傳導(dǎo)機(jī)制必然會(huì)對(duì)商品物流行業(yè)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng)，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。從本項(xiàng)目來看，公司面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有： 1）市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩種競(jìng)爭(zhēng)力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營(yíng)運(yùn)主體多、小、散、亂，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點(diǎn)。因此物流企業(yè)為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。 2）需求變動(dòng)。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來行情的波動(dòng)。由于本項(xiàng)目的盈利水平與其行業(yè)的市場(chǎng)需求情況密切相關(guān)，因此受商品需求的變動(dòng)，本項(xiàng)目的業(yè)績(jī)也會(huì)受到影響。 3）油價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 油價(jià)的波動(dòng)影響物流企業(yè)運(yùn)輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。因此油價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于物流行業(yè)來說不容小覷。 （3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源于企業(yè)資金利潤(rùn)率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。 作為物流行業(yè)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 （4）管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。 本項(xiàng)目融資成功后，相應(yīng)在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對(duì)合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。如何減少管理風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目運(yùn)行過程中必須予以關(guān)注的。三、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 公司將在國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 （2）應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的3C時(shí)代（顧客、競(jìng)爭(zhēng)、變化），面對(duì)商品市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商品采購、銷售、倉儲(chǔ)、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷售、采購、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性…… 3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)生成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 4）建立科學(xué)、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的成本核算體系和統(tǒng)計(jì)分析體系，滿足經(jīng)營(yíng)分析、績(jī)效考核和管理決策需要 5）實(shí)現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。 7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動(dòng)業(yè)務(wù)，提高辦公效率。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。 9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實(shí)施 10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。 （3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 216。實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 216。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 216。建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 不可抗拒因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政策變化、人為事故等。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出?？?，購買各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。 （4）應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 項(xiàng)目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才進(jìn)入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項(xiàng)管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強(qiáng)對(duì)管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理水平； 推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制； 倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。第十九章 物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議一、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的總體描述 本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積70畝，建筑面積40000平方米，投資700萬元，建設(shè)期為1年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入200萬元,年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)90多萬元,%，不含建設(shè)期的動(dòng)態(tài)投資收回期為8年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。二、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1．優(yōu)點(diǎn) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)針對(duì)性，從財(cái)務(wù)角度分析具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項(xiàng)目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。本項(xiàng)目建成后能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐焚Q(mào)易發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。2．存在問題 雖然從長(zhǎng)期來分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對(duì)第三方物流倉儲(chǔ)認(rèn)知程度較低。三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （1）項(xiàng)目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學(xué)，各種設(shè)備配置合理； （2）項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益； 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各項(xiàng)效益，項(xiàng)目是可行的。 另外，對(duì)本項(xiàng)目的建議如下： （1）項(xiàng)目承建單位應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織管理，配備專人進(jìn)行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，抓好項(xiàng)目的考察、論證、申請(qǐng)立項(xiàng)、資金籌措、工作人員培訓(xùn)等工作，確保項(xiàng)目的健全、穩(wěn)定的實(shí)施，如期取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請(qǐng)周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見效。