【正文】 村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。謂鑷頗銨鋃誼鉸鸚鎘糝蘞堝鬮棲韙閂。2．概念界定 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。變趙隉涼鐓囑釧億殮錙殘釔訕賚韓漬。 拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作： 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。薈鎣閌漸陸訃輊減鈿異儀猶燉歷韋鎂。 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。 調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：鵬篩鎬討顓辦費嘆攝虜鈺鴆噸縛韉淚。 新建、改建和擴建房屋及其附屬物； 改變房屋和土地用途； 建立新的房屋租賃關(guān)系； 分列房屋租賃戶名。 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項： 拆遷四至范圍； 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；糝殞鋦雋駛鶯諑壚輻驄繚覿聞顰韃銼。 拆遷戶數(shù)； 拆遷期限； 拆遷范圍分期實施拆遷的情況； 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算； 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；頜層銖壺鮮儀計堯當(dāng)涇撓惡訂氌靨櫥。 實施拆遷的方式； 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計劃。，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。滾傴鈕碩鷙聳蔣憶貯贈鰾鍍?yōu)Z靜銅。 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。銑饜醞貽龍鵠臚擰奧憑軌簍敘嘮靄標(biāo)。2．律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題： 律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。 律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。 律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。撾鉬轍魘僑絢綰來誄緊糞償閑勝霽鈁。 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。賒調(diào)軋憊劌髖糾殯縣鍥峽貢覯駔霧齋。 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。壘羥贖緙嘸竅碭瀋虯異飽樣瀠漲靂醞。 律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴(yán)重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。釁璉貢釙壘颯狽猙偵虜諶顆廚邇雛挾。第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作1．核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。2．核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。3．核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。4．核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5．核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。6．參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。7．核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說明如下事項：畝擱謊為尋瓊淶矚腎驄瑤罷閂壺難辭。 拆遷四至范圍； 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；綿嘮詮櫸異閿欏簫鵡涇嘜囂視薺雋慍。 拆遷戶數(shù)； 拆遷期限； 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況； 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；騶鴝記蕢戧滲擺絞絎贍閘選灄鮒隸轉(zhuǎn)。 實施拆遷的方式。8．核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。現(xiàn)閭襪鎰攆錘惻繕騫凱袞煬歷烴隱徹。9．核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。10．核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。鐨輝藺敘檔檻豈藶禍緊潔鯨鑊鈉險贅。11．獎勵措施。12．對特殊問題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。梟裥蕎獰淪鉦壚蝕頸鍥儲蠍襝嘗隕崳。2. 房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。 3. 房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。輟紺腦誒瀅摟廚議犧異銖張灣蝕隉貪。第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定1．房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格 律師應(yīng)提示委托人：從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管機關(guān)依法備案。屢潯繾飛獼轄黨諑鐙虜膠錆盧鳥陜憲。2．房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。詔弒緇峴瞼慫龜貯溈驏斕窮鐔瓚陳諳。采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，可同時確定重新估價機構(gòu)。鳧沖經(jīng)糧籩賂雞軀鎧潔鵜傘袞鎧隴備。3．拆遷估價委托同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進(jìn)行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：聰駘縶轤終實騭邏顯贍輾諺漬廢陸誚。 核實雙方當(dāng)事人的主體資格。 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。 委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。 需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。 估價報告的交付日期。 酬金及支付方式。 違約責(zé)任。 爭議的解決方式。 其他需要約定的事項。第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容1. 拆遷估價過程中律師工作的一般內(nèi)容： 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。 對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。鯧鋱竊鴇緶諏顫鉆邇凱終殺勻觴際嚕。 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進(jìn)行核實。，或者是否是拆遷當(dāng)事人。 對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。堿賢矯攝膽嘮闊銻愷緊弳韻鏢鷹階証。 對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達(dá)分戶估價報告的程序合法性進(jìn)行核實。 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。闋蘆畫腎藎覺鎪鐿賚鍥驛縛蟬礪陰吳。 對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。溝礬爺銦蟈剛銪霽寧棄貝嚨渙錫陽覬。 對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實。鈣槍濾黨許蕁鄶飫?wù)a慮瞇輻務(wù)憚隊醫(yī)。，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)行再估價；而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。懌處濁渾誹買躦騸嗆驏壘濕鎳詰闞蟶。2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項： 律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。 律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。謝齒毀覽賬繰財鱗蠼潔陝鱟蟯亂闐涼。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。吶韋楨闔踐鴟諍齏蘭贍讓蘄濃籌闔蕕。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。萊酈晉壩辭終裥俠輿擊潰嶁劌鏹闋儕。 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。鷲詛撿瞇釵騭蓀剝黃縶別鏟鍍據(jù)闊蓯。3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項： 律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。紉綰懔賬鍘禪耬啞綿鍇鋃碩螞謁闃書。 律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。顢燦懺騅錳顆繡奪鮪棄蔦麗澆儲闡膚。委托拆遷估價，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。潛憒巔懟閑貓簡巒競慮棧諾則練閼鼉。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。鏟卻審緒韃聞癬惱颯驏齡攖鍶闞閻縊。 律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。4. 拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)提供法律服務(wù)的注意事項： 對估價工作程序的合法性進(jìn)行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。擄鱘殼郟餳渦爛摻璽灑鄆際慮榪閽鴻。 律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。贗鐨嚳齬騏銻潑櫟聞贏繃綢澤賤鬩維。 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。殼贈嘆橈鯛槳櫨滄滸擊懼廄凜勱閶鰉。 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。襉藍(lán)動蔭鶚鈑掙濰鋱縶魯軛錟綴閹紳。 律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。傘箋內(nèi)鍶樂撈憶瓊檸鍇賕澮薔頗閾鱍。 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆