房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報告-資料下載頁
2025-08-01 19:18本頁面
【正文】 動公司業(yè)績的提升。如萬科收購南都股份的資產(chǎn)，形成資本與項目優(yōu)勢的“完美結合”就是佐證；另一方面，行業(yè)內(nèi)的弱勢企業(yè)將會尋求通過重組以獲得更大的生存機會，這將使行業(yè)內(nèi)的部分上市公司可能成為未來二級市場上的“殼資源”，而成為市場矚目的焦點。如深物業(yè)、深深房、深寶恒等公司的股權轉讓代表了這類公司的發(fā)展方向。行業(yè)并購重組力度將會加大，行業(yè)內(nèi)“洗牌”將會使優(yōu)勢企業(yè)脫穎而出。許多上市公司2005年的經(jīng)營業(yè)績受政策風險影響較小政策調(diào)控對部分重點上市公司2005年的經(jīng)營業(yè)績影響較小。政策因素是決定房地產(chǎn)行業(yè)走向的主要因素，而政策調(diào)控將會對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績在不同程度上產(chǎn)生影響。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入在會計賬務處理上的特殊性，許多上市公司在2004年預售面積的增加將會使其在2005年上半年甚至全年保持較好的經(jīng)營業(yè)績。另外，我們預計2005年上半年許多上市公司推出的項目依然能夠獲得較好的銷售業(yè)績。因此，可以預測2005年許多上市公司的經(jīng)營業(yè)績受政策調(diào)控的影響將會較小，其政策調(diào)控的負面效應將會在2006后的經(jīng)營業(yè)績中得到較充分體現(xiàn)。重點上市公司分析我們建議關注兩類上市公司：一是具有品牌優(yōu)勢和規(guī)模實力、融資能力強的上市公司，如萬科A；二是零售物業(yè)、寫字樓等商業(yè)物業(yè)中受政策調(diào)控影響較小，具有壟斷區(qū)域優(yōu)勢，項目供不應求，未來發(fā)展前景較好的上市公司。如小商品城、金融街。我們認為，2005年下半年，房地產(chǎn)上市公司將會面臨較大的政策調(diào)控風險：土地及信貸緊縮政策使自有資金面緊張，貨幣利率調(diào)高使資金成本提高，稅收政策將加重經(jīng)營負擔等等。雖然政策調(diào)控產(chǎn)生的負面影響在部分上市公司2005年經(jīng)營業(yè)績中不一定能充分顯現(xiàn)，但這種政策影響無疑將會是長期而殘酷的，它將會使房地產(chǎn)行業(yè)在投資與需求增速放緩的基礎上使房地產(chǎn)成交量萎縮、價格出現(xiàn)小幅調(diào)整，從而降低行業(yè)的平均利潤率。由于行業(yè)內(nèi)受政策風險的影響程度存在較大差異，使行業(yè)內(nèi)以住宅房產(chǎn)為主業(yè)的上市公司受到打擊，而以商業(yè)房產(chǎn)為主業(yè)的上市公司則影響較小。另外，行業(yè)分化將加速行業(yè)內(nèi)的重新洗牌，行業(yè)內(nèi)企業(yè)將會出現(xiàn)“強者恒強、弱者退出”的發(fā)展格局。我們對房地產(chǎn)行業(yè)的投資評級近期下調(diào)為“回避”，遠期為“中性”。下半年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)存在較大投資風險，但是我們依然認為個別上市公司的投資機會依然存在。我們建議從兩個視角來選擇應該重點關注的上市公司：一是在住宅房產(chǎn)類上市公司中具有品牌優(yōu)勢和規(guī)模實力、融資能力強的，其抵御政策調(diào)控風險的能力將會較強。另外，行業(yè)內(nèi)的并購重組將會增加其實現(xiàn)規(guī)模擴張、優(yōu)勢互補的機會，這將有利于公司在政策調(diào)控過后保持更快的發(fā)展勢頭，在這類上市公司中我們看好萬科A；二是在零售物業(yè)、寫字樓等商業(yè)房產(chǎn)類上市公司中受政策調(diào)控影響較小，具有壟斷區(qū)域優(yōu)勢，項目供不應求，未來發(fā)展前景較好的，在這類上市公司中我們看好小商品城、金融街。萬科A 作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司，公司具有品牌優(yōu)勢與規(guī)模效應，融資能力強，土地與項目儲備豐富。，建筑面積598萬平方米，按權益計算公司權益土地儲備增加194萬平方米，使公司權益土地儲備超過1000萬平方米，有利于鞏固其行業(yè)龍頭地位。另外，但2004年只結算76億，為2005年的業(yè)績增長打下了基礎，預計未來幾年公司主營業(yè)務收入、凈利潤仍將會保持20%以上的速度增長。但是收購的南都資產(chǎn)基本是在房地產(chǎn)泡沫較嚴重的上海及江浙地區(qū)，投資風險不可小覷。我們對公司的投資評級為“中性”。圖4：萬科A近年來業(yè)績變化情況（單位：%）資料來源：公司公告 興業(yè)證券研發(fā)中心小商品城 小商品城地處浙江義烏的黃金商業(yè)地段，經(jīng)營管理國內(nèi)最大的小商品批發(fā)市場。公司主營義烏市小商品批發(fā)市場、酒店等物業(yè)的出租，以及房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。2004年10月國際商貿(mào)城二期一階段60萬平方米建成后，總經(jīng)營面積超過140萬平方米，2005年9月國際商貿(mào)城二期二階段建成后其經(jīng)營場地面積將達到近200萬平方米。此外，2005年公司有兩個樓盤有望確認收入，這將會推動公司的經(jīng)營收入和利潤大幅增加。公司所經(jīng)營的零售類商業(yè)性房產(chǎn)受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控與政策打壓影響較小，而且業(yè)績在未來增長潛力較大。我們對公司的投資評級為“審慎推薦”。 圖5：小商品城近年來業(yè)績變化情況（單位：%）資料來源：公司公告 興業(yè)證券研發(fā)中心金融街 該公司擁有北京金融街地區(qū)的獨家開發(fā)權，從土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等整個產(chǎn)業(yè)鏈條上都享有獨特的壟斷優(yōu)勢。加之金融街內(nèi)房產(chǎn)供給非常有限而需求很大，房價上漲空間較大。公司未來發(fā)展戰(zhàn)略是實現(xiàn)兩個轉變，一是從區(qū)域性公司向跨區(qū)域經(jīng)營方向轉變，今后開發(fā)重點為北京的金融街及周邊地區(qū)、重慶、天津等地區(qū)。二是從單純房地產(chǎn)開發(fā)擴展到土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等整個產(chǎn)業(yè)鏈條。今后經(jīng)營方式的轉變將有助于公司贏利能力的提升。與其他房地產(chǎn)公司相比，公司屬于具有資源壟斷、獨特的商業(yè)物業(yè)模式，具有受行業(yè)相關政策影響小、盈利能力強的特點，加之人民幣升值預期下公司經(jīng)營的寫字樓物業(yè)已成為外資關注的重點。我們對公司的投資評級為“審慎推薦”。圖6：金融街近年來業(yè)績變化情況（單位：%）資料來源：公司公告 興業(yè)證券研發(fā)中心表4：重點房地產(chǎn)上市公司2005年盈利預測企業(yè)簡稱主營業(yè)務收入（百萬元）營業(yè)利潤（百萬元）凈利潤（百萬元）每股收益（元）萬科A金融街小商品城注：每股收益以最新股本攤薄計算。資料來源：公司公告 興業(yè)證券研發(fā)中心投資評級的說明報告發(fā)布后6個月內(nèi)股價漲跌幅相對同期的上證指數(shù)/深證指數(shù)的漲跌幅為準。投資建議的評級標準：推薦相對強于市場表現(xiàn)5%以上中性相對市場表現(xiàn)在5% +5%回避 相對弱于市場表現(xiàn)在5%以下15 /
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