【導(dǎo)讀】羀芇蒀螄肅肀莆螃螂芆節(jié)袂裊聿薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿衿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀薆薀羃蒂蕿肄羋莈薈螄肁芄薇袆芇薂薆罿聿蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莂蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蝕肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆螆腿芅螅袈肂薄螅羀芇蒀螄肅肀莆螃螂芆節(jié)袂裊聿薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿衿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀薆薀羃蒂蕿肄羋莈薈螄肁芄薇袆芇薂薆罿聿蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莂蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蝕肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆螆腿芅螅袈肂薄螅羀芇蒀螄肅肀莆螃螂芆節(jié)袂裊聿薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿衿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞薂羈膂芁薂肀羅薀薁螀膀薆薀羃蒂蕿肄羋莈薈螄肁芄薇袆芇薂薆罿聿蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莂蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蝕肂膃薁蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆螆腿芅螅袈肂薄螅羀芇蒀螄肅肀莆螃螂芆節(jié)袂裊聿薀袁羇芄蒆

　　

【正文】 要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。這些稅費都應(yīng)按購買合同協(xié)定的價格征收。虛高的商鋪價格，返出去的客戶回報，開 發(fā)商是哭 是笑就不得而知。 根據(jù)國務(wù)院 1986年頒發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，凡是自營的商業(yè)用房，所交稅應(yīng)為：房產(chǎn)稅＝房屋總款 70％ ％；如果是把商業(yè)用房出租的話，要交五種稅：第一，房產(chǎn)稅＝租金收入 12％；第二，營業(yè)稅＝租金收入5％；第三，城維稅＝所交營業(yè)稅 7％；第四，教育附加費＝所交營業(yè)稅 4％；第五，個人所得稅＝｛租金總收入－營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、房產(chǎn)稅 }20%。(個別城 市稍有調(diào)整 ) 假設(shè)投資者將房屋出租給經(jīng)營者用于生產(chǎn)經(jīng)營，營業(yè)稅按５％稅率征收，房產(chǎn)稅按１２％稅率收取，個 人所得稅按２０％稅率收取，共有不低于房租 30％的稅費。不知道此時客戶還能得到當(dāng)初開發(fā)商允諾的 8％ 10％的高利率回報嗎？除此之外，投資者還無可避免的涉及到由虛高商鋪價格導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)登記、過戶 交易等一系列高昂稅費。 解套模式： 模式一：因為承租期漫長，不可預(yù)知因素太多。如國家政策許可，返租利率可與銀行定期存款利率掛鉤，不一定固定化，在合同中約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動，但保證投資者收益高于銀行 存款。 模式一：不同城市區(qū)別對待。北京真是個 好 地方，羨煞其它城 市的開發(fā)商。按《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》，北京個人出租房屋稅率由原先的約 20%減少到 5%。或許投資者有望從產(chǎn)權(quán)商鋪收 益中分羹。 模式一：獨立的街鋪風(fēng)險最小，無論包租期內(nèi)或包租期滿，開發(fā)商、商家無法履行承諾時，好歹還可以當(dāng)作車庫用。雖說實際經(jīng)營賣場和產(chǎn)權(quán)鋪位一致的商鋪，隱患較少，但是風(fēng)險仍然很高，試問那一種業(yè) 態(tài)能保證在同一賣場存活四十年而不改變。 模式一：房地產(chǎn)信托投資基金（ Real Estate Investment Trusts ，簡稱 REITs ），通過證券化集合公眾投資者資 金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。越秀城建是國內(nèi)第一個上市的 REITs。目前，內(nèi)地房企像大連萬達、北京城建、天津華銀控股等也積極走 REITs 之路。如果 REITs 上市流通的途徑真的能簡單的話，返租銷售 商業(yè)模式將會徹底退出歷史舞臺，投資者的春天也將來臨！ 售后返租簡析 【關(guān)鍵詞】售后返租（ Leaseback）、回報率（ Retun rate）、經(jīng)營利潤（ Profit）、投資風(fēng)險（ Investable risk） 斗轉(zhuǎn)星移，二十多年的改革開放已使我國居民的生活條件實現(xiàn)了質(zhì)與量的共進飛躍。在我國大、中城市家庭積蓄上十萬的居民繁若晴夜星空，面對不斷在鼓起的腰包，大多數(shù)家庭還是選擇投資。面對風(fēng)險重重的投資，他們大多選擇回報較高、較穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資。對此，投其所好的房產(chǎn)開發(fā)商提供了多種投資方式（ 一次性付款； 分期付款； 銀行按揭； 無貼息返本銷售； 先租后售；售后返租； 以租代售； 升值銷售； 9，先試住，后買房； 回購銷售；1回報銷售等等）其中，售后返租最能 使得投資者摩拳擦掌、躍 躍欲試，然而她也是最富風(fēng)險及法律爭議的投資方式。 一、 售后返租的發(fā)展 售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是 一分投入，十分回報 ，但事實可 以證明一切。 售后返租的產(chǎn)生有其條件性， 當(dāng)市場條件成熟時，其必然會產(chǎn)生、會發(fā)展。她和其他事物一樣，有其產(chǎn)生發(fā)展的階段；有其適應(yīng)完善的時期；有其社會及法律認可的條件。以下對售后返租從時間上、法律上、 方式上進行闡述，以便大家對其發(fā)展過程有一個簡單的了解。 （一）時間上 國外階段 眾所周知，售后返租是一個外來品，她起源于美國六七十年代，當(dāng)時美國的房地產(chǎn)業(yè)處于健康發(fā)展時期，法律的規(guī)定較為完善，社會的需求量處于上升勢頭，尤為重要的是美國國民有大量的閑余資金。由于當(dāng)時處于越戰(zhàn)時期，投資其他行業(yè)風(fēng)險較大，面對此種形式，美國的房地產(chǎn)開發(fā)商不失時機的推出了售后返租這種銷售 +投資的模式吸引了大量的資金，使美國的房地產(chǎn)發(fā)展再掀高潮。這其中有三個重要的方面是值得我們注意的：首先，從事售后返租的開發(fā)商大多數(shù)是有實力的大開發(fā)商，其信譽高，履約能力強，選擇開發(fā)項目和經(jīng)營項目均有可行性研究的保證，一般中小開發(fā)商沒有這能力就不攬這瓷器活。其次，售后返租的回報率比較合理主要與地段和經(jīng)營項目的利潤掛鉤。再次，售后返租項目主要在繁華街區(qū)，升值空間比較大，后來的事實也證明了這一點。所以在美國，售后返租的運營模式比較穩(wěn)定，也對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了貢獻。 80 年代在日本，售后返租如火如荼 ，由于政府管理滯后，房地產(chǎn)市場虛開走高，房地產(chǎn)開發(fā)商不負責(zé)任的盲目開發(fā)和銷售給日本經(jīng)濟帶來了前所未聞的經(jīng)濟名詞 泡沫經(jīng)濟 ，這與如今日本經(jīng)濟的低迷發(fā)展不無聯(lián)系。前車之鑒，售后返租在我國近兩年已有復(fù)蘇，開發(fā)商的運營、政府的管理、投 資者的選擇都存在盲目性，我們需要總結(jié)，需要規(guī)范。 國內(nèi)階段 售后返租在我國首先登陸的是香港，上世紀(jì) 90年代中期又經(jīng)香港傳入我國內(nèi)陸，先經(jīng)深圳、廣州，進入海南，近兩年大有席卷全國之勢。在香港，其發(fā)展相對穩(wěn)定，在內(nèi)陸，尤其在海南其發(fā)展失去了籠套，類似當(dāng)年在日本， 大量的房地產(chǎn)泡沫隨著開發(fā)商的無力履約而紛紛破碎。留下的只有棟棟爛尾樓和投資者破碎的心在形影相吊。本世紀(jì)初，我國政府在法律上對售后返租予以了相應(yīng)的限制。這使得售后返租在我國的無序發(fā)展得到遏制。從 2020 年下半年售后返租已經(jīng)從沿海城市蔓延到我國中西部城市，今年 年初，我國各大城市均有不同規(guī)模的售后返租項目正在熱銷，而且銷售場面異常火爆。 （二）法律上 對于售后返租各國均沒有單行法律文件對其進行規(guī)范，在國外，法律主要是對開發(fā)商的資質(zhì)、能力；項目的審批管理；違約責(zé)任承擔(dān)等方面進行約束，以達到規(guī)范售后返租的目的 。在我國， 2020年 6月 1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 這一規(guī)定填補了我國對售后返租規(guī)定的空白。我國有這樣的規(guī)定完全是對歷史經(jīng)驗的總結(jié)，海南房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，主要是因為以未建成的項目對外出售，返以高回報，投資者爭搶購買，在項目未竣工前購房協(xié)議已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價格也已高得驚人。開發(fā)商無力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無休止的訴訟。給海南經(jīng)濟帶來了極大的打擊，為了避免悲劇重現(xiàn)，為了售后返租的良性運轉(zhuǎn)，才有了此條規(guī)定 。 雖然我國法律對售后返租有此一條規(guī)定，但其說明了很多問題： 首先，我國法律承認了售后返租的存在，也接受了售后返租在我國的發(fā)展；其次，售后返租在我國的 發(fā)展是有條件的，那就是該項目必須是已竣 工的工程；再次，開發(fā)企業(yè)可以和其他企業(yè)聯(lián)合售后返租，即開發(fā)企業(yè)進行房產(chǎn)銷售，其他企業(yè)進行返租經(jīng)營，因為該條并未直接正面的規(guī)定為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售已竣工的商品房 所以主體上并不限制開發(fā)企業(yè)聯(lián)合售后返租已竣工項目，這一點是完全可以從法律規(guī)定的主體上推理出來 的。又次，就是此條規(guī)定的目的，未竣工的項目開發(fā)企業(yè)不得以售后返租的形式進行銷售。 現(xiàn)實中我國的法律還需對售后返租和變相融資的進行一個比例上的界定，因為售后返租本身就是以一種高的回報率來吸引資金，有的回報率達 17%，以至于有些開發(fā)商自認為售后返租就是變相融資，有這樣一個案例： 某房地產(chǎn)有限公司 1996 年與葛姓業(yè)主達成售后回租協(xié)議，后因房產(chǎn)公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業(yè)主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產(chǎn)公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實質(zhì)是變相融資行為，房產(chǎn)公司不具備提 供融資服務(wù)的主體資格，因此租賃承諾確認書違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，屬非法融資，應(yīng)確認為無效 ① 對此雖然法院未支持房產(chǎn)公司的觀點，但不能說售后返租毫無違背金融法律的嫌疑。 在深圳，某商城打出 滴水成金