【正文】 該區(qū)域土地用途為建設(shè)用地，開發(fā)程度達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施六通。濟(jì)南市地處東經(jīng)116176。59′，北緯36176。41′， 屬暖溫帶大陸性季 風(fēng)氣候區(qū)。 常年主導(dǎo)風(fēng)向： SSW（西南南） 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： SSW（西南南） 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： ENE（東北東） 最大風(fēng)速： 冬季平均風(fēng)速： 夏季平均風(fēng)速： 風(fēng)荷載： 400pa(40kg/m2) 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 最冷月平均相對(duì)濕度： 54% 最熱月平均相對(duì)濕度： 73% 全年平均相對(duì)濕度： 59% 年最大總降水量: 日最大總降水量: 時(shí)最大降水量: 96mm 最大積雪厚度: 190mm 雪荷載: 200pa(20kg/m2) 年平均大氣壓: 最大凍土深度: 440mm 地震基本烈度: 六度根據(jù)相關(guān)地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況為： 該區(qū)域?qū)亵斨心系蜕角鹆旯こ虆^(qū)，該地表廣泛分布第四系，場(chǎng)區(qū)表層為雜填土，其下依次為第四系沖洪積的黃土、粉質(zhì)粘土、碎石、粘土，底部為中奧陶統(tǒng)的石灰?guī)r，地層分布較連續(xù)，屬穩(wěn)定場(chǎng)地，適宜建筑?，F(xiàn)有 K100、134路公交路線直通項(xiàng)目所在處，交通便捷。周邊天泰太陽(yáng)樹以及陽(yáng)光舜城錦繡苑、依山居、翠薇居、怡景軒、陽(yáng)光山水已開發(fā)完畢，各項(xiàng)公用設(shè)施條件一應(yīng)俱全。根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓土地開發(fā)程度達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、平整土地），滿足施工條件。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃于2008年8月底前完成可研、立項(xiàng)，2008年11月底前完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)、投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作，2008年11月初開工建設(shè)，施工期十三個(gè)月，期間完成項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾、道路綠化等項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)2009年8月底前實(shí)現(xiàn)主體封頂，2009年12月前工程全部竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目主體封頂?shù)耐瑫r(shí)開展銷售，預(yù)計(jì)工程主體封頂后10個(gè)月內(nèi)完成銷售工作。項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度見下表項(xiàng) 目 進(jìn) 度 表序號(hào)項(xiàng)目2008200967891011121234567891011121可研、立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)及三通一平2初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3招標(biāo)、投標(biāo)4土建5設(shè)備購(gòu)置與安裝6室內(nèi)外裝飾7道路、綠化等8竣工驗(yàn)收6. 投資估算和資金籌措，其中土地成本為1630萬(wàn)元，前期費(fèi)用含城市建設(shè)配套、人防異地建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)、（詳見附表：前期費(fèi)用概算表），建筑工程成本包括主體建筑安裝、裝修以及內(nèi)部管網(wǎng)、綠化、（詳見附表：項(xiàng)目投資概算表）。，土地成本1630萬(wàn)元由自有資金取得，項(xiàng)目擬貸款金額3000萬(wàn)元，為期一年，加上自有資金籌集解決項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金，2009年8月主體封頂后，預(yù)售款可循環(huán)用于項(xiàng)目后期資金支付和貸款歸還。7．經(jīng)濟(jì)效益分析該項(xiàng)目體量較小，建設(shè)期13個(gè)月，銷售期自2009年8月起，預(yù)計(jì)6個(gè)月，銷售收入與成本支出現(xiàn)金流量?jī)H作靜態(tài)分析，相關(guān)成本費(fèi)用根據(jù)國(guó)家規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)匡算得出，項(xiàng)目收入以銷售為主，暫不考慮出租方式，銷售單價(jià)結(jié)合濟(jì)南市寫字樓銷售均價(jià)水平以及項(xiàng)目周邊樓宇售價(jià)保守預(yù)計(jì)為均價(jià)8000元/平方米，暫不考慮地下面積，假設(shè)為全部銷售。%%（含建設(shè)期） 前期費(fèi)用概算表（08年）　　多層商業(yè)及物業(yè)辦公　序號(hào)項(xiàng)目建筑面積∶平方米單位成本： 元/平方米合計(jì)：萬(wàn)元備注1 綜合配套費(fèi) 按建筑面積計(jì)算2 人防異地建設(shè) 按照建筑面積每平方30元（19層）或按人防工程面積每平方2000元（10層以上）3 勘察測(cè)量費(fèi) 按建筑面積計(jì)算4 勞保統(tǒng)籌費(fèi) %5 質(zhì)檢招標(biāo)測(cè)量費(fèi) 按建筑面積計(jì)算6 定額測(cè)定費(fèi) 按建安成本1‰7 消防抗震審查費(fèi) 按建筑面積計(jì)算8 綜合開發(fā)管理費(fèi) 按建筑面積計(jì)算9 規(guī)劃審查交易費(fèi) 按建筑面積計(jì)算10 工程質(zhì)量監(jiān)督 ‰11 環(huán)保評(píng)估 按建筑面積或投資額計(jì)算12 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估　　　按建筑面積或投資額計(jì)算13 設(shè)計(jì)總費(fèi)用 設(shè)計(jì)含制圖費(fèi)用按建筑面積30元/平方米；審圖費(fèi)10元/平方米14 招標(biāo)代理費(fèi)用 %測(cè)算15 顧問咨詢　　　　　合計(jì)　 　主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值（萬(wàn)元或%）備注一銷售收入 ，銷售均價(jià)8000元/平方米二銷售稅費(fèi) 　1營(yíng)業(yè)稅 2城建教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅*11%3土地增值稅 按銷售收入1%預(yù)算三投資開發(fā)成本 項(xiàng)目投資概算表中數(shù)據(jù)四財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款3000萬(wàn)元，一年期，按8%利率五營(yíng)銷費(fèi)用 整個(gè)營(yíng)銷費(fèi)用按投資開發(fā)成本5%提取，此為銷售期間營(yíng)銷費(fèi)用六管理費(fèi)用 銷售期間管理費(fèi)用，按建安3%提取七利潤(rùn)總額 　八所得稅 新稅率25%九凈利潤(rùn) 　十投資利潤(rùn)率%凈利潤(rùn)/投資概算總額十一投資利稅率%利稅總額/投資概算總額十二全部投資稅前投資回收期含建設(shè)期因項(xiàng)目實(shí)施周期相對(duì)較短，現(xiàn)金流量的分析不需折現(xiàn)，可將靜態(tài)數(shù)據(jù)作為動(dòng)態(tài)的流量數(shù)據(jù)加以引用與分析。據(jù)以上財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，該項(xiàng)目收益情況良好，投資收益率高于行業(yè)平均水平，資金流轉(zhuǎn)較快，具備良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。項(xiàng)目采取貸款方式以及后期使用預(yù)售資金抵頂部分自有資金支出，使得實(shí)際自有資金投資收益水平和資金使用效率將會(huì)得到有效提高。從敏感性上來(lái)看，銷售收入以及開發(fā)成本中建安與變動(dòng)費(fèi)用對(duì)利潤(rùn)的影響較大，考慮到項(xiàng)目市場(chǎng)定位以及資金運(yùn)用的靈活性，總體而言項(xiàng)目安全性較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上具備可行性。8．社會(huì)評(píng)價(jià)近年來(lái)，濟(jì)南市把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為拓展城市發(fā)展路徑，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措，省、市相繼出臺(tái)了《中共山東省委、山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》、《中共濟(jì)南市委、濟(jì)南市人民政府關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》等一系列政策措施。2006年，市政府還專門出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，指出要“進(jìn)一步完善商務(wù)環(huán)境,促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。改善管理和服務(wù),推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)上檔次、上水平” 。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展逐漸駛?cè)肟燔嚨?，樓宇?jīng)濟(jì)已成為城市經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力。本項(xiàng)目是建邦集團(tuán)抓住濟(jì)南大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)千載難逢的機(jī)遇，緊密配合市中區(qū)政府戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，而作出的正確抉擇。8. 2本項(xiàng)目建設(shè)將極大地促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接為社會(huì)提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)。由于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)高端，倍乘效應(yīng)大，可帶動(dòng)餐飲、娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。8. 3 項(xiàng)目有利于加快濟(jì)南市南部區(qū)域改造的步伐，對(duì)改善城市環(huán)境面貌意義重大。項(xiàng)目將成為風(fēng)景宜人、文化內(nèi)涵獨(dú)具的地標(biāo)性SOHO建筑,有利于加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市面貌的改善。9．結(jié)論結(jié)論“中泰陽(yáng)光舜城項(xiàng)目”符合濟(jì)南大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，符合濟(jì)南市加快市政建設(shè)步伐、發(fā)展高層樓宇經(jīng)濟(jì)的市情。項(xiàng)目將引領(lǐng)濟(jì)南全新的居家辦公新潮流，具有巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益推動(dòng)和釋放作用。43 / 43