商業(yè)房產項目成功的十大要素-資料下載頁
2025-07-28 14:51本頁面
【正文】 高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次級商圈內包含了商店顧客總數的1525%。其輻射的半徑在34公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決于經營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。 真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客?！ ?68。商圈的設定 商圈的設定是一項非常復雜的工作，在決定經營什么業(yè)態(tài)的基礎上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。 根據業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構成基礎上，對商圈進行設定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經營銷售額進行匡算，結合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額?！ ?68。確定商圈的方法 商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等?！ ×闶畚Ψ▌t是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用?！ ∩虡I(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數，測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度，通過其計算該區(qū)域內同行業(yè)是過多還是不足。 康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關系，后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業(yè)經營的比率關系。哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā)，認為消費者利用某一商業(yè)設施的概率，取決于表現商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設施的規(guī)模實力?！ ∫陨细鞣N分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。 綜合以上分析，我認為以上九大因素是決定一個常規(guī)商業(yè)項目可行性的一個重要方法，同時通過以上九大因素的分析，能為下一步產品定位、市場定位提供一個市場依據。但在這里我們必須認清的是，就如同商業(yè)的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多方法需要針對具體的項目進行具體的設定如：如何結合當地的風俗、人文等等，關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調查只是手段，不是最終的目的。13 /
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